-楼市调控已进入对地方政府的考验期

　　-地方政府调控不能明降温、暗托市；楼市泡沫要刺瘪，但不能一下子捅破

　　-沪杭炒房力量绝大多数来自外地。不抑制外地人购房，难遏房地产泡沫

　　-适合广大中等收入人群购买力的商品房，不能偏在远郊

　　地方政府是调控楼市关键

　　楼市调控已然进入了对地方政府的考验期。地方政府是决然走下被绑在上面的房地产“飞车”，丢下“托市”心态、精准出手，还是避重就轻、扬汤止沸、表面安抚，最终将成挤出泡沫还是养护泡沫的分水岭，也将直接影响下一步中央调控政策措施的走向。

　　今年3月以来，政策面对房地产市场的判断出现了方向性转折，“降温”信号和措施频出，这一切都基于对一种认识的统一：“楼市飞车出轨了！”一些敏感地区也频频出招，点了点刹车。

　　但在热闹的“减速”雷声之后，其实际行动还没有完全统一到中央精神上来。一些地方的官员仍在执着地唱着“进行曲”：譬如某地房地产主管部门的官员还在向银行信贷部门“宣讲”当地楼市依然会涨的N个理由；增加中低价房供给，但绝大部分房源不在大多数上班族所需要的合适地段……“歌唱”中，楼市还在燥热，房价还在上涨，百姓还在抱怨。

　　地方政府应适度釜底抽薪

　　正因为楼市的异常敏感性和至关重要性，作为调控的最终实施者，地方政府的风险意识和大局意识将关乎调控的成败，一切调控手段都不能背离以下两个基本原则：

　　其一，地方政府应适度地釜底抽薪，不能明降温、暗托市。以记者的调查、观察，眼下楼市调控面临最大的考验就是地方政府依然丢不下“托市”的心态，仍然在进行着不懈地努力——不是努力让房价降下来，而是尽可能让房价不降——甚至是想方设法让房价“稳中有升”。如果是在两年以前，保证房价“稳中有升”确是明智之举，但眼下房价已经高危，要实现楼市的平稳，政策的目标取向就应该是“稳中有降”。

　　其二，楼市泡沫要刺瘪，但不能一下子捅破。不挤出泡沫，不让其缓慢释放，在只涨不跌的预期下楼市会越炒越高，后果将是一场灾难，当年东京和香港的“楼灾”即是前车之鉴；但是，如果为一些情绪所左右，一下子捅破泡沫，那只会加速灾难性后果的到来。

　　楼市降温·一个前提

　　防止地方保护主义，迫使地方政府从对房地产的深度介入转为适度远离。房地产生产和消费的区域性很强，地方政府的主导和房贷的支撑，是房地产业过热的根本动因。要调控好楼市，必须规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。

　　楼市降温·釜底抽薪五术

　　之一：征房地产级差利得税，精准打击炒家

　　对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作。中金公司首席经济学家哈继铭认为，在房价涨幅特别大的城市合理设置级差利得税是一副“有保有压”的良药。对于短期转手的房屋，政府应对差价部分课以高税率的利得税，税率随持有房产年限的增加而递减，并对自主与出租区别对待。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，一些地方如果真的要打击投机，就该对短期炒房者征收25%甚至更高的利得税，而不是征收低税率的营业税，因为用来炒作的房屋绝大多数并不出租，无所谓“营业”，而5个多百分点的营业税对于炒家的成本而言，只是皮毛，“并且还给了炒家们‘依法纳税’的形象。”之二：限制购房套数，缓解供求紧张

　　国际经验表明，一个地方楼市的持久支撑力只能来自本地的购买力。考虑到我国的国情，房地产市场首先必须是以本地居民居住为主的市场。浙江大学房地产研究中心温海珍博士认为，眼下要挤楼市泡沫，政府应该实施两方面限制：一是限制购房套数，二是适当限制外地居民购房。韩国居民住房一般只能买一套，新加坡普通住房基本不对外地人销售。上海、杭州等地的炒房力量绝大多数都来自外地。不抑制外地人购房、不限制购房套数，投资性和不正常的房屋需求控制不了，遏制房地产泡沫无异于缘木求鱼。之三：增加“即期有效”供给

　　改变楼市供求关系必须建立在改善住房供应结构的基础上，否则，政府提供的房子不是市民需要的房子，供应量再多也很难起到缓解需求的效果，是无效供给———至少也是多年以后，随着交通的改善才可能成为有效供给。这对眼前的楼市降温，除了有拉低房屋均价的数字意义而外，别无他效。尹伯成教授认为，适合广大中等收入人群购买力的中低价位商品房，必须是合适地段、合适大小、合适价格的房源，不能偏在远郊。之四：征土地闲置税，防开发商囤地

　　国房景气指数显示，目前全国土地开发的面积约为土地购置面积的40%到50%，这意味着存量土地中至少有一半以上被囤积在开发商手里，不能变成实际的房源供给。在长三角地区楼市过热的一些城市，开发商囤地现象尤为严重。

　　专家建议，对于闲置两年(甚至可以缩短为一年)以上的土地开征较高的闲置税，向开发商“挤”地。一旦开发加速，房源上市量大了，消费的可选择性就会增多，开发商降低利润空间的压力就会出现，房价就有下降的可能。

　　之五：将“土地使用金”改为分期给付

　　业内人士还建议修建“不含土地使用金”的住宅，将土地使用金由目前的一次性给付改为按期、按测算金额由房屋的业主缴纳。这样既可以细水长流地保住国家有长期稳定的税收，防止寅吃卯粮；又可以促使房价下降，使中低收入家庭能够买得起房，而且这样还可以杜绝协议转让土地中的种种违规操作。更重要的是，这可能大大降低地方政府对经营土地的利益冲动。