就在中国政府加强调控过热的房地产市场时,全球房地产市场的泡沫问题也越来越受到一些国家央行及经济学家们的高度关注。最近,《经济学家》杂志发表了一组文章,表达了一种深深的忧虑:全球性房价上涨已引发了历史上最大的资产价格泡沫。

　　是等待房地产泡沫破裂?还是让房价逐渐下调?了解一下全球房地产价格的波动趋势,或许能给我们不少启示。

　　房价持续上涨成为全球经济现象

　　事实上,除了日本和德国外,近两年房价持续上涨已成了一个全球经济现象。根据《经济学家》自2002年起所编制的包括20多个国家的全球房产价格数据分析,在最近一个季度,有一半国家的房价上涨超过了10%；美国在最近一年里房价上涨超过了

　　12.5%,有些地方甚至超过了20%。随着房价的上升,一些主要经济体的房地产价值占GDP的比重也不断攀升,这不仅使各国央行深感忧虑,美联储最近就表示了对房价过快上涨的担忧,也使经济学家们作出判断:主要经济体的房地产泡沫已经形成,而且本轮房地产泡沫可能是历史上最大的一次资产价格泡沫。

　　仔细分析一下,导致此轮全球房地产价格上涨主要有两大基本因素:一是利率处于历史最低水平,尤其是偏低的美国利率,鼓励人们借入更多的银行贷款进行购房；二是2000年股市网络股泡沫破裂之后,房地产市场变得更有吸引力。因此,有经济学家认为,全球金融失衡,导致资金过度流入比股票和债券更有吸引力的房地产市场,这虽使全球经济暂时躲过了股市泡沫破裂对经济增长放缓的负面影响,但同时也引发了一轮房地产泡沫。

　　房价下调是一个必然的趋势

　　既然泡沫已经形成,那么接下来房价下调就是一个必然的趋势。作出这一判断的一个重要依据是,类似于股票的本益比P/E值,许多国家的房地产价格高估导致房价/租金比发生背离。以美国为例,目前房价上涨的速度已超过了租金收益增加的幅度,"以租养房"已难以"轧平"支付房贷利息。在此情况下,要使这一比例恢复到某种合理的价值水平或长期水平上,则要么是让租金快速上升,要么是让房价下降。而从目前的低通胀水平看,租金上涨还需要相当长的时间,这就预示了房价的必然下调。

　　另外一个依据是,房价上涨是由投资性需求而不是自住性需求增加引起的。2004年美国购房需求中有23%是投资性需求,另有13%的需求是第二次置业。这意味着许多投资人购房已不在乎租金下降的部分损失,而是期待房价仍会持续上涨。由于导致房地产投资性需求膨胀的主要因素是房屋抵押贷款利率偏低,因此英国自2004年夏季、澳大利亚自2002年开始提高利率,以使房价上涨速度趋缓。尽管美联储已提高了2个百分点利率,但大部分固定贷款利率和长期国债利率仍然偏低,从而使得美国房地产市场依然过热。但是,主要经济体国家利率的上升已经是一种趋势,这一因素必然导致房价下调。目前英国和澳大利亚等国的房价涨幅已经缩减,就是一个信号。

　　当然,关于房价是否会继续上涨还是有争论的,土地供应的稀缺性和未来人口增加等因素都支持房价继续涨。但经济学家们指出,一旦房价上涨预期减弱,房地产需求就会萎缩,英国就是一个很好的例子。另外,美国的平均房价长期看是一直上升的,这促使更多的购房人乐观地预期房价还会持续上涨。但是按照耶鲁大学经济学家希勒的估计,在1890

　　至2004年期间,美国房价平均年实际增长率仅为0.4%,而偏离这一增长速度的大部分时期内房价都是会下调的。这说明如果房价持续快速上涨的话,那么下调就是必然的。

　　经济学家期待软着陆

　　需要指出的是,房价下调具有"粘性"特征,不会像股价下调那样猛烈,而是相对"温和"的。在房价下调过程中,只要购房人能有稳定的收入和支付贷款的能力,仍然能保住住房,那损失的就只是部分租金收益。因此,从这个角度出发,经济学家更希望房地产泡沫不是破裂而是房价逐渐下调,也就是所谓的"软着陆"。而如果持续高涨的房价不适度下调的话,那么越吹越大的房地产泡沫破裂时对经济的负面影响,可能要超过股市泡沫的破裂。

　　既然房地产泡沫已经是一个全球现象,那么越来越开放的中国恐怕也难以"独善其身"。从英国、澳洲的发展趋势看,房价下跌已是必然。现在要观察的就是中国的房价将会以何种方式"着陆"。