自从房产新政实施以来，上海楼市成交量锐减，1.4万家房产中介的生存环境骤然恶化。身处上海楼市的最前沿，这些房产中介们深刻感受到上海楼市“冬天”将至的寒意——

　　在上海楼市最火时想方设法挤进来的巧房房产花木店，如今正面临关门歇业的窘境。无奈之下，巧房房产玻璃门上贴出一张转租广告，宣告退出上海房地产市场。与它同时告别上海房产市场的，还有花木地区的良峰物业、世投房产等大大小 小近20家房产中介。

　　这还不过是冰山一角。自从房产新政实施以来，上海楼市成交量锐减，1.4万家房产中介的生存环境骤然恶化，裁员、缩减规模、关门歇业，成了业内最热门的话题。

　　投资神话破灭

　　几乎所有接受采访的房产中介对于上海楼市曾经的黄金岁月都留恋不已。“过去几年，房子根本不愁卖。对于我们来说，收到好的房源远比寻找买家更重要。”领富房屋的一位工作人员表示，“那个时候，我们都忙不过来，只看到房价在噌噌地往上涨。”

　　在经历了缓慢的恢复期后，从2003年起上海房价开始发力狂奔，新开楼盘被一扫而空，二手房的价格也节节攀高。在狂热的上涨声中，“30万炒房到千万身家”等诸多投资神话充斥着整个上海房产市场。

　　“是政府一系列政策的出台让投机客们嗅到了投机机会，例如土地供应收紧、银行大力推进房贷业务、上海实行买房退税、允许期房交易、内销房和外销房并轨等。这些客观上都有助于上海楼市走出低迷期，开始恢复性上涨。”光大证券房地产行业研究员赵强告诉记者，“但随着投资客的不断增多，大量资金涌进房地产市场，市场上不理性行为开始增多，后来就演变成爆炒的局面。”

　　来自湖北的投资客张伟对此有更深刻的体会。“我投资的是联洋社区的房子。据我估计，那里70%的房子都被投资客所持有，在最狂热的时候，很多资金不够的小投资客联合起来，凑出一套房子的钱入市。”张伟对这种不理性的行为不断摇头，“都是当时种种投资神话闹的，好像只要有房就能发家致富，搅得大家拼命往里挤。以我以前的投资经验看，这代表上海楼市已经到了一个非常危险的时候，所以“两会”上开始讨论房地产过热问题的时候，我就将手上所有的房子脱手了。”

　　在张伟看来，现在上海房地产市场的投资神话已经破灭了，房价的下跌也不可避免。“我的一个朋友，在2004年底抢了一套上南地区的房子，每平米10000元，目前在中介挂9000元出售，账面已经浮亏十几万了。更要命的是，这套房子现在还卖不出去。”张伟告诉记者，“现在投资上海房地产已经没有多少获利机会，我已经决定离开房市，转而寻找其他的投资渠道了。”

　　“五年内我不看好上海楼市，”张伟直言不讳的对记者表示，“现在不是能不能续写投资神话的问题，而是值不值得投资的问题。我认为，上海楼市在短期内已经失去了投资价值。”

　　自住需求独木难撑

　　投资需求的锐减，使得自住需求重新回到人们的视野。但上海的自住需求到底有多少？这却是一个谁也无法准确回答的问题。

　　上海市统计局2004年初曾公布过一份调查结果，认为在上海投资性购房比例为16.6%；而单价7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%，这表明官方认为上海仍以自住性购房比例为主。这份调查在当时遭到很多质疑。温州炒房团的活跃，随处可见的空置房，使人们很难相信这样一组简单的数据。“当时上海楼市的场景可以概括为一句话:白天狂热销售，夜晚不见灯火。”一位投资客向记者表示，造成这种状况的原因就在于大量投资客的涌入。

　　但此后人们却再也没有看到官方有关自住性购房比例的数据，而去年底今年初的一波疯狂上涨，更让人们对自住性购房比例无法判断。不过可以肯定的是，投资客是市场的主流。“‘6·1新政’实施的前两周左右，我了解到有一个温州团一口气挂了128套房子的卖盘。”一位媒体工作的朋友告诉记者，“但没有人接盘，这其实已经表明了当前自住需求的状况。”

　　上海目前房价太高，这在很大程度上抑制了自住性需求的释放。张伟表示，“一对夫妇年薪20万，这在上海算中等偏上的收入了，可他们在市区还是买不起房。动辄两三百万的房子，可能要他们背上几十年的债务，生活质量要大打折扣，你说有必要吗？现在上海的房子不光单价高，总价也奇高，根本不是一般人能消费得起的。平心而论，想在上海买房的人多，但实在买不起房的人也多。”不过中介们却似乎对自住性需求很看好。在中原地产花木店，面对着动辄四五百万一套的房子，物业顾问曹伟显得很乐观:“这种房子不会跌的，很多海归和企业老总都会买下来自住，不愁卖。”但记者注意到，这些房屋在玻璃板上的广告已经有些泛黄，曹伟的乐观似乎更多属于销售技巧的展现。

　　央行上海分行最近公布的数据显示，5月末，上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元，这似乎预示着，上海楼市自住性需求真实状况正在逐步显现。

　　“两个月后，也就是9月份左右，我们可以看到上海楼市的真实需求，也就是自住性需求的情况。”中房指数研究院华东分院副院长陈晟对记者表示。

　　暴跌风险逐步加大

　　对于房产新政实施后上海楼市的未来，业内外存在着极大的争议。近期一些对立观点的尖锐化，让人隐隐感觉到上海楼市正游走在危险的边缘。

　　上海社会科学院房地产研究中心常务理事顾建发在接受记者采访时曾表示，上海房地产拐点已经出现，目前已经开始下降周期的第一轮博弈。这与瑞士信贷第一波士顿(香港)有限公司董事总经理陶冬的观点不谋而合。陶冬对记者表示，上海楼市上升周期已经结束，目前处在第一轮博弈中，具体表现在成交量急剧下降，但价格仍然保持相对稳定，就是现在说的“有价无市”，因为买卖双方目前都处在观望阶段；如果到了第二阶段，就是成交量和价格都急剧下降，就是“暴跌”情况出现。陶冬认为，上海楼市目前的情况和1997年香港房价暴跌前夜很相似，中央的调控政策只是外因，关键是上海房价泡沫严重，内在的调整动力很强，出现暴跌的风险正在进一步加大。

　　SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹说:“市场低迷的状态如果再持续两三个月，恐怕就会出大问题了。有些资金紧张的企业可能就会率先降价卖房，但是越降老百姓越不敢买。因为现在主要是期房销售，买房的人会担心项目烂尾，到头来钱房两空。楼市一旦崩盘，就会进入恶性循环。”

　　投资客张伟则用自己的亲身体会向记者描述了他对上海楼市将来的看法:“我个人认为，上海楼市在2007年将会出现一波主跌浪，因为现在很多楼盘还没有推向市场，到那时候可能会出现一个房产供应的高峰期，开发商们面对销售压力将不得不采用降价销售的方式。现在上海楼市的拐点已经出现了，只要银行信贷的口子不开，一般的政策很难刺激楼市反弹。”但开发商们对这种观点很愤怒。

　　开发商不言放弃

　　央行上海分行公布的数据显示，上海市中资金融机构房地产开发贷款5月份新增了33.5亿元，同比多增57.9亿元，房地产开发的速度似乎并没有因为调控而放缓。而上海网上房地产6月17日的数据显示，上海新建商品房目前可售套数138414套，可售面积达到1453.38万平方米，其中，许多楼盘当前的销售已经陷入困境。

　　不过，面对这种压力，一些开发商已经开始积极应对。世茂股份董事会秘书葛卫东对记者表示，当前开发商最大的压力不是资金压力，而是根据政策的调整重新进行战略布局的压力。这种战略布局的调整是一个长期性的规划，如果调整得好，就能获得更好的发展，如果调整得不好，后果就很难说。

　　葛卫东认为，上海楼市回归理性后，对于信誉卓著、有品牌的开发商而言更加有利，因为消费者买房将不会一哄而上，而是更加注重房子的品质问题，房型、地段、房屋质量等都会成为消费者购买的重点考虑因素。他认为，上海的自住购买需求还是存在的，调整后经过一个适应期，楼市还是能稳健发展的。

　　陈晟则指出，未来开发商的开发方向将随着政策，转向中低价房开发。结构性调整是上海楼市回归理性的主要方式。