回迁之惑

　　麦琪里位于上海市中心区徐汇区，地处乌鲁木齐中路，曾是法租界，是中心城区难得的闹中取静之所。2001年9月，经徐汇区政府申报，麦琪里被列入上海市新一轮旧区改造地块。

　　所谓“旧区改造地块”，是上海市政府推进旧区改造政策的产物。2001年2月，上海市政府制定《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》。规定，开发商在“旧区改造地块”开发，可享受土地使用权低价乃至零转让，减免拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费等一系列优惠。相应地，旧区改造地块中动迁的居民，可实物安置或货币化安置，政府并鼓励其回迁，按原有居住面积拨付新房，若新房面积大于旧房，则回搬户只需补足差价即可入住。

　　2002年2月7日，徐汇区属国有企业上海城开集团有限公司(下称城开集团)，在徐汇区房地产交易中心以2.65亿元拍得麦琪里地块。6月，上海城开受聘徐汇区土地发展中心，进入麦琪里地块实施动迁。

　　上海城开系城开集团控股50%的子公司。杨孙勤个人持有上海城开5%的股份，陆培德、王长坤二人则各持1.4%的股份。

　　上海城开进驻麦琪里后，当地居民在其下发的《麦琪里地块动迁基地告居民书》中发现，麦琪里地块虽被认定为“旧区改造地块”，但在安置方案中却未出现“申请回迁”一项。居民们要求查看“房屋拆迁许可证”，结果发现麦琪里地块已被定性为土地储备项目。

　　原来，徐汇区政府在获得“旧城改造项目”批文后不久，即于2001年11月将麦琪里动迁项目由“旧区改造项目”变更为“土地储备项目”。麦琪里居民本来应有的回迁权就这样被剥夺了。

　　个中关键在于，徐汇区政府以旧区改造名义向上海市政府申请，将麦琪里地块定为“旧区改造地块”。继而，徐汇区政府再将该地块转为土地储备。既然是土地储备项目，则之后竞标得到此地块的城开集团无需承担回迁义务，可将所有新建住宅以市价出售，获取最大收益。

　　《财经》采访获悉，上海屡有大型开发商通过上述方式牟利，典型者如周正毅旗下的农凯集团。

　　农凯集团曾以旧城改造为名，在获取静安区一处4万余平方米地块时免交3亿元土地出让金，之后再将该地块转为土地储备项目，不许原住民回迁。于是，那些原本用于“鼓励居民回迁”的回迁安置房，则被拿到市场上卖高价。

　　据知情人介绍，在麦琪里项目从“旧城改造项目”变为“土地储备项目”后，上海城开并未退还按优惠政策免交的7950万元土地出让金。

　　一直以来，上海城开给居民们开出的迁居方案只有两个，一是搬迁到上海郊区徐浦大桥一带，一是给予货币补偿。居民们认为，搬迁到郊区，上班不便，各种公共设施也极不健全；至于货币补偿，以2004年的货币补偿单价标准计算，麦琪里小区的居民一般每家只有20至30平方米的居住面积，能够得到货币补偿也就只有20万元左右。而当地房产均价在2万元左右，这笔钱远远无法在同一地段购得相同面积的房产。

　　正是由于麦琪里居民与开发商之间的回迁权之争，使得双方迟迟未能达成拆迁协议。