2005 006中国居住小康指数：62.4

　　房价收入比过高、物业纠纷问题突出、居住“贫富分区”趋势明显

　　2006年1月间，《小康》会同有关专家就“中国居住状况”进行调查，通过现场调查、读者调查表回收和手机短信(共3458份)与新浪网网上调查(20917人)四种方式，对2005 006年中国居住状况进行抽样问卷调查。经调查组对收集数据进行加权统计，并参照有关部门的测量数据和大量社会信息，得出中国居住小康指数为62.4分，同比上升0.4个百分点(2004 005年度为62分)。

　　在五个一级指标中，主观和客观指标的权重比例为25%和75%。总体来讲，2005 006年间，中国居住状况有所进步，居住小康指数相对上一年度有所增长。尤其是“住宅配套及环境”方面，提高了5.2个百分点，但“住宅配套及环境”的二级指标“小区绿化”“”“学校”“交通”等项得分并不高。另外，虽然有些客观指标的打分有所提高，但是相应的主观指标在下降，因此导致该项总分在下降，比如“住宅建筑质量”，受访者对建筑装修污染、效果的主观不满意导致该项得分整体下滑。

　　调查结果表明，受访者对房价收入比一项极不满意，由于房价过高，而且远远背离国际标准，导致贫富居住出现分区趋势。但在“社区关系”下的三项二级指标——“社区活动丰富状况”“邻里相互照顾情况”“社区管理完善情况”有所改善，得分有所增加。在一级指标“物业服务”下的二个二级指标——“各种软性服务”“物业费用”打分最低，该项得分也是五个一级指标中降幅最大的一项。

　　2005 006年度指标分数对比

　　一级测评指标权重(%)2005年2006年变化

　　目前的居住面积3070.6分71.2分0.8%

　　住宅建筑质量2060.2分59.4分-1.4%

　　住宅配套及环境2055.3分58.2分5.2%

　　社区关系1078.8分79.5分0.8%

　　物业服务2049.2分48.3分-1.9%

　　《小康》将居住小康定义为：居住小康的本质是一种和谐小康，即人与自然、人与人之间的和谐，在满足居住需求的同时，不透支资源，不破坏环境，注重建材的节能、环保，注重社区人际的沟通等等。

　　深入解读

　　“居者优其屋”面临三大问题

　　采写/《小康》记者陶盈竹

　　“小康不小康，关键看住房。”住房不仅是人们最基本的生活要素，更是建设“环境友好型社会”的最小单元。从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”，每一个字的变化都是一次阶段性的飞跃。虽然本次居住小康指数得分有所提高，但是综合分析各项指标表明，中国的居住状况并没有达到“优”的阶段。

　　调查表明，受访者对房价收入比、物业公司与业主之间的关系、居住“贫富分区”问题非常敏感，反映出的问题比较突出，而对住房宜居程度、国家房产政策、住房公积金等方面主观评价也不高。这表明，“居者优其屋”对于中国百姓而言还是一个很远的梦想。

　　房价收入比严重背离国际标准

　　2005年，以打击炒房、稳定房价为主旨的宏观调控取得了一定成效，但一些大城市房价总体上仍居高不下，北京去年的房价仍上涨约20%，一向走势平稳的深圳房价涨幅创出新高

　　在《小康》的问卷中，受访者在回答“您认为在当地购买一套位置适中的两居室，需要您多长时间的纯收入”时，71%的人认为自己需要10年以上的时间，有的人甚至需要20年、30年。那么，需要多少年时间能够买一套住房是合理的呢？专家表示，“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，某家庭的房价是50万元，他们的年收入是10万元，房价正好为年收入的5倍，他们的房价收入比就是5:1。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5:1，联合国的标准是3:1。美国目前的比例是3:1，日本则是4:1，而中国的房价收入比例大约是10:1 5:1。这表明，中国目前的房价不是一般的高。

　　物业公司与业主冲突升级

　　在《小康》的问卷中，物业服务是人们关注的重点，“各种软性服务”、“物业费用”成为众矢之的，高达83.7%的受访者认为这两项情况很差，只能打50分。据调查，2005年，各类物业纠纷案件呈上升趋势，仅北京市宣武区法院就受理2402件，比2004年上升了543件。

　　2005年10月30日7点10分，北京市朝阳区法院98名执行法官和法警兵分6路前往13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，其中16位被拘留。这是北京首批因拒交物业费而被拘留的业主，此次事件使得业主和物业公司之间的矛盾开始白热化。

　　许多业主对于法院强制执行的做法不满。他们表示，业主花钱却得不到相应的物业服务，打官司成本又太高，换掉物业公司又不可能，惟一能做的就是拒交物业费。由于目前缺乏对物业公司的第三方审计，业主利益得不到充分保障。

　　社会学专家认为，物业公司与业主之间的矛盾已经演变为一个社会问题，而社会问题显然不能靠一次简单的强制执行就能解决。《小康》了解到：在北京，有些物业公司涉嫌对为维护业主利益而出面交涉的业主代表采用暴力报复手段，引起业主广泛不满和愤怒。

　　居住出现“贫富分区”

　　不久前，住房要不要“穷富分区”的争论在网上掀起了很大的风波，网友们站在各自的立场，争论非常激烈。

　　实际上，如果没有政府力量介入，那么居住“贫富分区”已经并将继续成为未来的趋势。以北京为例，历来有“东富西贵南贫”的说法，老百姓聚积在南城，有权势的富人则居住在东城和西城。东、西三环以内的地带，各种商业设施齐全，房价普遍很高，每平方米1万元的房价并不鲜见，非普通老百姓的经济能力所能承受。

　　显而易见的是，居住不仅仅是富人的事情，更是平民百姓的大事。老百姓不仅仅要有一套栖身之所，也要对居住环境提出自己的要求，不仅要“居者有其屋”，还要“居者优其屋”，“优其屋”不应为富人层独享。专家认为，贫富分区不要人为地推动，也不要人为地阻止。“人以群分”也有利于社区的和谐和交流。

　　资料

　　《关于切实稳定住房价格的通知》(俗称旧八条)

　　2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，明确提出八点要求，涉及房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面。

　　《关于做好稳定住房价格工作的意见》(俗称新八条)

　　国务院办公厅2005年5月11日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。它是旧八条的细化政策。

　　建设部定义的“小康住宅”十条标准

　　1.套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。

　　2.平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离原则，并为住房留有装修改造余地。

　　3.房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1个等级。

　　4.根据炊事行为要合理配置成套厨房设备，改善排烟排油通风条件，冰箱入厨。

　　5.合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、洗衣、化妆、洗脸的相互干扰。

　　6.管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。

　　7.设置门斗，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。

　　8.住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。

　　9.垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。

　　10.社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于保护生态环境。

　　世界卫生组织(WHO)定义的“健康住宅”15条标准

　　1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低；

　　2、尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等；

　　3、设有换气性能良好的换气设备；

　　4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备；

　　5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17℃—27℃之间；

　　6、室内的湿度全年保持在40% 0%之间；

　　7、二氧化碳要低于1000PPM；

　　8、悬浮粉尘浓度要低于0.15mg／平方米；

　　9、噪声要小于50分贝；

　　10、一天的日照确保在3小时以上；

　　11、设足够亮度的照明设备；

　　12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力；

　　13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；

　　14、住宅要便于护理老龄者和残疾人；

　　15、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。