三四月份对于中国的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。去年二季度伊始，楼市调控新政接连出台，各地楼市应声走落；一年过后，一直不温不火的北京、广州等地的楼市交易量猛增，价格攀高；就连受“打压炒房”影响最大的上海，3月份的商品住宅成交规模也已回归到去年调控新政出台前的水平。

　　不久前结束的北京军博房展会上，3万多名购房者蜂拥而至，均价6000元／平方米已经不可能买到南四环内的毛坯期房；上海市“网上房地产”的交易数据显示，3月份商品住宅交易量达179.67万平方米，环比增幅近120%；就连近两年房价相对平稳的广州，今年首季也大涨14%。

　　房地产业景气指数佐证了现实中房地产市场的变化。国家统计局5日发布企业景气指数显示，今年第一季度的房地产业景气指数比上季度上升1.9点，这已是该数字连续第二个季度上升。

　　一年前，自中央政府工作报告中明确提出抑制高房价后，一系列打击炒房、稳定房价的调控措施接踵而至，房地产行业的景气指数曾创下2003年第三季度以来的历史低点。

　　变化最明显的是上海，楼市调控新政策后，消费者持币观望的心态让房价过高的上海楼市连续8个月交易清淡，房贷连续萎缩，新盘成交量自去年3月起以15%的幅度环比下跌。但是进入2006年3月，上海楼市明显露出“抬头”迹象，3月份的第二至第四周，成交量不断上涨，部分总价低的楼盘甚至重现罕见的“排队购房”场面。

　　相较于上海，虽然近一年的宏观调控并未给北京住宅市场带来很大影响。但根据北京中原市场研究部统计监测结果显示，2006年3月仍是北京楼市“回暖”的时间起点，商品房供给量、成交量有所扩大。预计到四、五月份，将有更多的中、高档住宅形成入市高峰，届时北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。

　　什么因素促成了近来房地产市场的“回暖”？分析人士认为，首先金融政策放松，公积金、银行房贷频频放宽限制，刺激了楼市消费；其次是政策性利好托市，今年3月份以“抑制”为基调的房地产调控政策出现了新提法，国家发改委公布的《2006年房地产调控工作重点》中提出，要“鼓励居民适时适度购房”；再者是刚性需求依然存在，婚庆、动迁等自主型消费在积压一年之后开始释放。此外，人民币升值助推内外资金进入楼市也是一个值得关注的因素。

　　复旦大学房地产研究中心主任伊伯成认为，“回暖”未必意味着中国楼市全面回升。3月份本来就是传统的楼市旺季，仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。中国楼市供求基本面没有大改变，普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾也并未解决。

　　央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至去年12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米。北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，中国城市居民中至少70%没有购买新房的能力。

　　尹伯成最担心的是开发商再乘势抬价，有限的楼市调控的效果被很快蚕食。但他同时也表示，在出口压力、人民币升值压力增大的背景下，内需显得非常重要，无论中央还是地方均不愿意看到楼市长久低迷。

　　专家建议，政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序，这就决定了2006年的楼市调控将更趋系统化。