稳定房价：别开空头支票

    　近日，我国房地产市场的一个怪现象引人关注：一边是高达１．２亿平方米的空置房，一边是不断上涨的房价已经超过大部分老百姓的承受能力。专家指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了警醒信号。

    　住房供给结构失衡

    　国家统计局最新发布的数据显示，截至３月底，全国商品房空置面积为１．２３亿平方米，同比增长２３．８％。其中，空置商品住宅６９８３万平方米，增长１９．７％。

    　然而，在大量商品房空置的同时，房价却在不断上涨。统计显示，一季度全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，其中，大连、呼和浩特、深圳等城市涨幅超过１０％。

    　来自国家统计局的最新数据表明，一季度，全国完成房地产开发投资２７９３亿元，同比增长２０．２％。完成商品住宅投资１８８８亿元，增长２３．１％。其中，经济适用房投资仅为６２亿元，增长２．６％，远远落后于商品住宅的投资增长速度。在２４个大中城市里，每套１２０平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到５０％。

    　从这些数据中可以看出，２００６年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足。房地产市场供给的结构性矛盾仍然突出。有关专家分析指出，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。

    　与此相应，高企的房价已经让老百姓越来越难以承受。北京师范大学金融研究中心此前发布《中国房地产金融安全评估报告》称，我国东部地区商品房均价已达到每平方米４０００元左右。根据我国２００５年城市户均收入在１．５万元至１．７万元计算，购买一套７０平方米的新房，房价收入比约为１３倍。报告认为我国七成城市居民没有购买新商品房的能力。

   　 房子越建越大

    　房子并非真的建少了，而是适合广大老百姓需求的房子建少了。来自建设部的消息显示，２００５年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过２６平方米。广东省房地产业协会有关负责人说，从人均居住面积等指标看，我国一些城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平。不少城市的房子越建越大，一定程度上脱离了我国经济发展水平和消费水平。

    　专家认为，我国不合理的房市供给结构、“一步到位”的消费理念是导致房地产市场供求失衡的重要原因。住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，表明城市居民已经为购买住房而超支。

    　全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房；地方政府出于财政税收的考虑，对于免费划拨土地的经济适用房建设兴趣不大。但盖房子不能仅仅考虑高收入阶层。

    　也有业内人士指出，空置房如此之多，房价还是在不断地涨，这其中不排除开发商的“造市”行为。开发商认准消费者“买涨不买跌”的心理，在联手支撑价格；同时，一些大型房地产开发商主推“豪宅”，也是推动房价上涨的因素之一。

    　调控对象偏窄

    　“全国７０个地级以上城市尚未实施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建设成为社会各界关注的焦点。廉租房最大的作用是满足低收入人群的住房需求和拉低房价。据估计，廉租房的供给每增加５％，就会让房价下降３％－４％。

    　专家认为，目前，经济适用房、廉租房的比例偏低，政府的调控职能不应仅是房价，房地产市场结构调整亟待进行。商品房、经济适用房、廉租房彼此的功能难以相互替代，应该具备一定的比例。

    　——引导适度消费的观念，建立通畅的住宅过滤机制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期内能够被多次利用。这样，房间与家庭一样，拥有不同的生命周期，高收入者会将条件较差的住宅过滤给中等收入家庭，而中等收入者也会将条件更差、更低廉的住宅过滤给低收入家庭。

    　——群众的满意度应成为住房体系建设是否到位的衡量标准，我国需要完善政府与市场的协调机制。目前，在廉租房政策中受益的群众，其满意度应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员要受到惩处。

    　——建立有效的个人财产收入审核体系，完善经济适用房、廉租房的认定和监督机制。严格进行收入审核，规范个人购买经济适用房和租赁廉租房等行为，杜绝出现类似经济适用房的“投机”行为，保证中低收入者享受到政府为他们提供的住房保障服务。（完）