新华网北京5月16日电(记者张建高)今春以来部分城市房价的非正常上涨，引起社会各界要求对房地产市场宏观“再调控”的呼声越来越高。房市“再调控”会剑指何方，是公众关心的一个焦点。

　　房地产市场目前的非正常现象主要表现为房价逆市上涨。近来引起舆论热议的几份相关调查报告和统计结果显示，目前我国城镇居民对房地产消费信心不足，购买住房的意愿今年一季度再创新低，前两个月的购房定金和预收款下降了24.5%。同时，全国商品房空置面积仍在以每年数千万平方米的速度增加，2005年房地产购置土地中有一半以上未完成开发。

　　然而，尽管买方意愿低迷，房地产开发仍是一派热火朝天的景象。今年前两个月全国房地产开发贷款同比上升了20.5个百分点，有12个省、区、市一季度的房地产投资增幅超过了30%。截至今年2月底，全国完成开发的土地面积、商品房施工面积与竣工面积同比分别增长33.23%、25.7%、44.27%。一批房地产上市公司的年报显示，开发商们还在大量囤积土地，个别开发商圈地累计囤积上万亩。

　　按理说，紧俏的商品价格才会上涨。而目前的商品房价格却是在供给加大、需求萎缩的局面下一路走高。尽管有以稳定住房价格为主要目标的“国八条”宏观调控措施，一年来不少城市房价涨幅仍然超过10%。今年3月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨。北京市商品住宅预售交易平均价格自2003年以来首次反超上海。深圳市虽有市政府新近出台的“深八条”稳定房价政策，商品住宅均价还是首次突破了万元大关。

　　房价逆市上涨及其背后的种种怪现象，有关人士认为一个重要原因是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。经营城市好大喜功，热衷于大拆大建，导致部分居民对住房的被动性需求；一些地方政府被开发商牵着鼻子走，“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等，加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素，房价逆市上扬成为必然。

　　房价问题说到底要靠市场解决，但房地产的特殊性决定了政府必须在其中扮演好监管角色。未来的房地产市场“再调控”，仍应坚持去年以来的大方向，以抑制房地产开发投资和投资性购房为核心目标，但在策略上应改变“重市场、轻政府”的办法，切实加强对地方政府的约束，确保城市规划发挥调控职能，惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方政府。从源头上解决问题，让各地政府真正负起责任来，促使房地产市场循着市场经济的规律走。到那时，房地产市场才可能出现一个合理的房价形成机制。(完)

　　====== 稳定房价 政府当施重典 =====

    许多地方房价一涨再涨 我国房地产面临再调控

    许多地方房价一涨再涨，职能部门着手加强监管——

    进入５月，以稳定房价为目的的中国房地产宏观调控已实施一年。去年的宏观调控在５月１１日进入高潮，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，后被媒体称为“七部委新政”。

    近日，中国人民银行宣布上调金融机构贷款基准利率，“房地产要面临新一轮的调控”的猜测顿时风生水起。

    ·房价上涨：购房者心理恐慌 
    ·上涨主因：政商观点相左 
    ·加强监管：职能部门发出调控信号

    中国各地不存在房源不足问题

    最近一个时期，社会上流传着少数城市商品住房可售房源不足等消息，引起了各方面的广泛关注。中国建设部新闻发言人１４日明确指出，这类消息不属实。

   房地产调控，不能只听到中央政府声音 

    随着房地产调控走向深入，许多城市纷纷出台了房地产行业新的调控和规范措施

    近日，许多城市纷纷出台了房地产行业新的调控和规范措施，不仅更具体也更有针对性，这标志着我国房地产调控正在走向深入。

   ·有关部门不排除对楼市持续过热城市采取行政手段
   ·深圳特区内一手房平米均价超过万元

    专家：解决房地产市场问题 政府应下“猛药”

   “五一”黄金周里，两件“网事”引起了众多购房者的关注。一是广州网民投票评选“最不诚信地产发展商”，二是深圳市民发起“不买房行动”。截止到８日，共有８０００多名网友参与了投票评选活动，而支持“不买房行动”的人数则达到了１６０００多人。一些专家表示，两起“网络事件”反映出当前消费者和开发商矛盾日趋尖锐，解决房地产市场的问题，不能单方面依靠市场的手段。政府作为社会公平的守护者，应“该出手时就出手”，切实采取措施平抑房价。

    开发商何以能够囤积居奇？

    据北京市建委的统计显示，截至今年４月３０日，北京市可售的期房项目共计１５１２个，其中未售住宅１０９１０６套，面积为１５４１．３９万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目８５５个，其中未签约住宅１７８１５套，面积为２８９．１４万平方米。两者相加待售房面积达到１８３０万平方米，占全部可售房面积的６０％。

    "惜售"助推房价暴涨 "招惹"中央政府二次调控

    在全国房地产价格新一轮上涨的当口儿，中央已经开始对热点城市的房地产基础情况进行摸底，其结果无疑将成为中央政府是否对房地产业展开二次调控的重要依据。

    截至日前，这项“摸底”工作仍在进行当中。对于此间甚为敏感的“空置率”检查，则已布置到地方建委、房管局系统。显然，中央政府做出是否对房地产行业“施以重拳调控”的决策，尚需时日。

    “空置率”成楼市健康指标

    热点城市房地产的空置率是此次“摸底”的核心内容之一。对于根据国家统计局统计结果得出的“中国房地产空置率超过警戒线”的说法，建设部方面私下并不认同，一位前任领导甚至多次在非公开场合向记者质疑国家统计局空置率的统计口径。

    而业内的怀疑不无道理。前期关于北京市房价首季上涨幅度的统计，北京市建委的统计结果就和国家统计局发布的结果大相径庭，前者为17.3%，而后者只有7.3%。

    记者了解到，3月31日，建设部布置对热点城市空置率进行调查，其背后便有来自国务院层面的授意。毕竟在全国房地产价格面临新一轮上涨的当口儿，空置率的高低拥有着“判断房地产市场是否总体健康”的关键意义。

    而这一轮检查究竟在什么时候汇总结果以及结束，建设部有关负责人均“三缄其口”，毕竟这个时间表可能关系到“中央定调房地产调控”的敏感时间。

    刚刚超过上海成为中国“楼王”(房价上涨之冠)的北京的情况自然受到关注，一位接近北京市建委的人士向记者透露，建委正在试图寻找有效手段，“摸清北京究竟有多少房子没有人住。”他说。

    “建委正在想能够独立完成这项调查的办法。”这位接近建委的人士告诉记者。按照他的说法，最初建委方面试图通过“单套房屋用电量”的方法，查清有多少房屋长期无人居住，但由于数据需要电力管理部门提供而暂时搁置；目前，建委方面拟通过商品房社区物业管理机构获得相应的情况，而物业机构恰恰是建委职能统辖的范畴。

    甚为微妙的是，此前建设部系统对于以“长期无人居住”统计空置率的口径不以为然。而对于空置率的统计口径，始终是建设部系统与国家统计局、国家发改委争论的焦点。

    建设部系统对于空置率之所以如此谨慎，是因为按照业界的标准，如果一个城市的房价快速上涨，而空置率同时上升，则在相当大的程度上反映房产投机、投资情况的比例。而在当下，房产投机、投资的比例恰恰是中央政府判定楼市是否“总体健康”的关键指标之一。

    “惜售”助推房价上涨

    就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有65.69%可售房源未出售。北京市建委还特别提醒购房者，可通过北京市房地产交易信息管理网查询全市各区县全部合法项目可售房屋的情况及销售状态。显然，类似情况已经引起了政府层面的高度关注。

    是否存在商品房“惜售”现象，北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，“惜售”究竟有多大的“贡献”？记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘”，但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。

    位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过4000多元/平方米，而如今的均价已经有望突破8000元/平方米。

    即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。

    记者了解到，在2005年1月份，位于西南三环的大盘万年花城就采取了“封盘”策略。但此间万年花城仍接待了大量客户，以培养潜在买家。目前，万年花城三期已销售完毕。而将于5月20日前后开盘的4期，售价虽未确定，但记者从内部获知，其价格已经在7000元/平方米上下。相比之下，该项目三期的售价也只在6000多元/平方米上下。“封盘”带来的价格上涨作用十分明显。类似的情况在不少楼盘中也不同程度存在，已有部分项目不再给销售团队设定销售指标，为的只是“等到房价更高的未来”。无疑，这在相当大的程度上推涨了一季度的房价。

    对于北京的房价的快速上涨，建设部政策研究中心的一位领导向记者表示：“我相信北京市政府会采取措施的，因为中央很明确要稳定房价，解决中低收入者住房问题。先要看国家的宏观调控政策落实了多少，如果政策落实到位了还没解决，再提出别的措施。”她说。 李乐