紧缩土地政策，为何反而会逼升房价？

　　高房价症结：地方政府“以地生财”

　　从“国八条”到“国六条”，从八部委意见到九部委细则，房地产宏观调控的“热火”再次点燃。但业内人士分析，控制土地供应总量，调整土地供应结构的老思路，并不能解决土地供应中地方政府以地生财的“症结”。

　　紧缩土地政策，反而逼升房价

　　土地政策和信贷政策是房地产调控的两大利器。控制土地供应总量，调整土地供应结构是近几年调控的一贯思路。“国六条”细则中提到，要“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”、“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。更重要的是，细则还量化了地方政府的责任，即“中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。国土资源部随即发出了进一步从严土地管理的紧急通知，要求各地方的土地利用不得突破年度计划批准用地，严把土地闸门。这些内容在近几年的房地产调控中已是老生常谈了，但在实践中并不尽如人意。比如，廉租房建设尽管早在1999年便已展开，但截至2005年底，全国尚有70多个地级市以上城市没有实施。

　　业内专家认为，通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。另一方面，偏紧的土地政策提升了土地成本，并将最终体现在未来的房价上。这些都对目前房地产宏观调控造成了负面影响，而症结恰恰在于地方政府“以地生财”的观念。

　　有的地方财政已成“土地财政”

　　包括土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上；有的地方财政成为事实上的“土地财政”。而在土地增值部分的收益分配方面，据国研中心课题组调查，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。

　　有专家认为，如果地方政府以经营者自居，试图“以地生财”，就必然利用自己对土地资源的垄断性优势，从农民那里低价征地，然后高价转让给房地产开发商或其他投资者，地价的上升必然分摊到未来的房价上。此外，地方政府为了自身利益很可能或明或暗地支持房价上涨。

　　建议地方政府不再直接介入土地买卖

　　因此专家认为，必须改革现行的土地征用制度，从而杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权以地生财。国家发改委宏观经济研究院李军杰研究员建议，地方政府不再直接介入土地买卖，而是作为第三者负责制定和维持土地交易规则，由被征地农民代表和开发商直接谈判和交易，地方政府依法课税。他还建议，创立土地财产税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入；并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税。

　　在目前如火如荼的宏观调控中，如何使地方政府保障土地的真实供应，防止土地“以地生财”的“坚冰”冻灭调控之火，让我们拭目以待。

　　据新华社《中国证券报》报道