楼市快评

　　炸薯条本就不准备硬到底

　　所谓炸薯条，说的不是“十五条”的谐音，而是刚出炉的时候又硬又脆，但放久了就变软的东西。

　　当“国十五条”刚出台的时候，就已经有民间的声音指出:“国十五条”不能硬政策软着陆，得出实效要看落实。但随着沈建忠对90平方米和70%的重新阐释，这一愿望看来又要落空了。

　　根据沈建忠的解释，当时引起市场震撼的套型建筑面积90平方米，变成了建筑面积100-105平方米。如果说到了这一步，“国十五条”只是“微软”，那项目比例70%解释为地区总量比例70%，就是“相当”软了。

　　令人困惑的是，套型建筑面积本不是一个老百姓熟悉的名词，前有建筑面积，后有套内面积，为什么政府公布的时候要选套型建筑面积？另外，“国十五条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%”，为什么不明确用“新审批、新开工的商品住房总面积”，而要采用“商品住房建设”这一模棱两可的词呢。

　　只能得出这样的结论:薯条本来就不准备硬到底。所以留了很多气孔受潮。最令人担心的一个气孔是:具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。不知“国十五条”又会受哪些“具体问题具体分析”的软化。

　　疑问

　　90平方米面积调控变“软”

　　近日，建设部房地产产业司司长沈建忠对房产新政中“90平方米户型占70%”一条首次透露出官方解释。尽管还未被最终确定，但却仿佛给出一个信号:大户型与中小户型的分水岭可能要大于90平方米的建筑面积。

　　根据沈建忠的解释，90平方米指的是套型建筑面积，那么换用建筑面积表示，大约为100-105平方米。由此看来，这一调控政策在最后要落地的时候，已经比较接近前两年建设部关于“豪宅与普宅”的分水岭——120平方米。如果各地还有调节空间，这个大户型与中小户型的分水岭会不会还要提升？那么，这还算是中小户型的概念吗？正在因此而“肉痛”的发展商还会痛吗？被视为最有力度的调控还是一场暴风骤雨吗？

　　70%比例松口，堤坝决口

　　沈建忠的解读指出，“90平方米及70%”是针对整个地区的总量而言，该信息在广州业界中引起一阵“骚动”，有人称看到了政策的松动，有人称这是一个突破口，也是各地方政府制定具体落实细则的一个“参照”。

　　从字面上理解，把整个城市作为一个“大指标”来解释，也是说得通的。比如在一定时间段内，城市的总建筑面积指标为定量，规划部门只要按照地段及需求人群购买需要来安排产品的话，全市的户型面积90平方米以下单元占总量70%，即可。也就是说，在某些偏远地区或适合建造豪宅的项目，完全可以突破“90平方米、70%”这个紧箍咒的，只要全市协调好便达标。

　　105平方米还是中小户型

　　从事保险业的许小姐认为，他们一家三口是换房才考虑至少需要100-105平方米的住房面积，但这个面积范围的户型应该不能算是中户型。因为像这样的面积，一般都可以做到大三房。在银行工作的万小姐认为，若单价为6000元/平方米，那么一套100-105平方米建筑面积的房子就要比之前理解的90平方米建筑面积的房子多支付6万-9万元，这已不是符合普通买家的中小户型和中低价位住房。

　　一位业界人士对如此设定户型分水岭也表示不赞同。他提出，国家两年前提出的普通住宅与豪宅的分水岭就是120平方米的建筑面积，如果100-105平方米的中小户型与120平方米的豪宅起点之间只相差15-20平方米，那100-105平方米还能算是中小户型吗？

　　业界声音

　　调控重拳走向科学化

　　广州业内人士存在的第一种声音认为，“国十五条”中杀伤力最大的一记重拳，在相关部分官员的解读下有了明朗且科学化的方向。

　　发展商认为，如果是70%是针对单一楼盘的话，将造成千盘一面、产品分类同质化，发展商不需要也无能对某一地块的目标人群及产品定位作出细致、准确的判断，因此会导致规划混乱、回退到计划经济时代，市场需求与市场供应严重脱节，那么这个政策可能是“瞎指挥”。

　　而70%是针对地区或城市来说，则有相当的科学性，政府又回位到了“指导”的职能位置上，从一个城市或地区统一的大局出发，对城市功能的规划有明确的指导，这部分职能其实体现在对地块容积率的制定上，“国十五条”出台后，估计这种指导会更细致些，因此“70%针对地区”是对的，为将来城市建设与可持续发展带来更科学、有序的局面。

　　满堂红市场总监龙斌表示，按照建筑面积105平方米以下占七成，那么将来70%的住房将属于中户型而不是中小户型，政策的调控作用就不如之前的剧烈，对开发商的冲击将会小很多。不过，这会使得房源供应结构平缓过渡，对房地产市场是有利的。

　　广州光大地产董事副总经理陈洪志认为，沈建忠的解释可能是担心条例出台后对行业的伤害。广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军称，100-105平方米建成三房过小，建成两房又太大。而且政策制定最好不要“一刀切”。他比较赞同无论是“90平方米”，还是100-105平方米占70%以上，都应该是针对整个城市而不是某个项目。

　　“对开发商妥协让步”

　　广州业界的另外一种声音称，若按新解释的精神来办，会为相关官员提供了腐败的机会，比如说在70%是针对地区总量的情况下，具体到某个楼盘的产品中小户型比例如何，定位如何取舍，可能会为手握审核权的相关官员的权力在市场上寻租带来机会。

　　广州穆迪文化传播公司董事长、地产专家盖天佐认为，“国十五条”中提出的“套型建筑面积”概念模糊不清，而没有用通用的“建筑面积”和“套内面积”，是政策的弊端，也成为开发商和政府展开博弈的争论点之一。

　　在谈及“套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米”的问题时，盖天佐表示这是极度不可信的。因为这次政府的政策是很强硬的，政府已表明了调控的决心。这种政府官员的个人言论，没有正式的文件，不是政策，这种不合适的说法可能被收回。另外，如果这种说法属实的话，那无疑是政府对开发商的妥协让步，而且是不适合的让步，说明了开发商在左右政府的决策，如果这样的话，相信开发商还会探寻政策的其他弊端和政府进行博弈以扩大利益面。

　　中原地产项目部副总经理黄韬认为，如果每个地方都有自己的标准或细则的话，可能就等于没有政策，面面俱到是不行的，一刀切有时候也是一个有效手段，不然很难执行。

　　新城市集团董事长曹志伟表示，没到一个月就改变态度，显得太匆忙，不够专业，给人“自圆其说”的嫌疑。在中国，像这种政策的出台，政治意义多于经济意义。他个人觉得，90平方米还是可以了，比如他们的楼盘，平均户型面积还不到80平方米，但卖得非常好。