尽管房价上涨是工业化和城市化快速发展过程中的必然趋势，但短期内如果涨幅过快，就可能超出经济系统的承受能力，影响经济系统的稳定。为保持房地产市场的平稳发展，发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用，维护经济持续稳定增长的良好局面，需要在深入分析导致房价涨幅过快原因的基础上，探索建立抑制房价上涨势头过快的长效机制。

　一、住房价格涨幅过快的成因　

　　住房价格的变化不仅受供求关系的影响，而且受市场信息的影响。我国住房价格涨幅过快就是这几方面共同作用的结果。

　　(一)城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提

　　本轮住房价格上涨与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加。另一方面，为防止农用地无序转用，政府强化了土地计划管理。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。

　　从维护国家粮食安全的战略高度看，该政策将会一直持续下去。2005年，我国城市化率为43%，到2050年我国城市化水平达到70%时，城市建设和交通建设占用耕地的数量大概在1亿亩-1.5亿亩之间。如果以2005年的耕地面积18.31亿亩为基数，并且假定后备土地资源开发整理的量刚好弥合因其他原因减少的耕地，2050年总的耕地保有面积为17.51亿亩-17.01亿亩之间。该结果基本能满足全面建设小康社会的国土资源供应保障战略中对耕地资源最宽松方案的要求。这凸显了保护有限的耕地资源，维护国家粮食安全任务的极端重要性。这也意味着偏紧的城市土地供给制度在相当长时间内都不可能放松。

　　尽管土地供给在长期内将会偏紧，但并不一定意味着住房的供给也同样紧张。在满足居住生活的条件下，可以通过提高容积率来增加住房的供给量和降低成套住房的建筑面积生产更多的住房。

　　(二)各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力

　　我国目前的住房需求由正常的住房需求、超前的住房需求、被动的住房需求和投机型的住房需求构成。这次房价的上涨主要由后面三种需求共同推动。

　　正常的住房需求。这是指现有城镇居民不断增长的住房需求或城镇化过程中农民进城产生的对住房及其他房屋的合理需求。正常的住房需求随着住房制度改革的深入和我国经济进入“起飞”阶段，每年的规模都在逐渐上升。

　　超前的住房需求。这是指超出自身现行购买力而形成的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”，造成这种情况的原因大致有以下几点：第一，误读了“居者有其屋”的内涵，认为不同年龄层级的人都应该拥有自己的住房。第二，我国的住房梯次消费还没有形成，大多数居民不得不直接进入新建住房市场。第三，住房制度改革衔接有偏差，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房或大量的一次性货币补贴，形成了新的单位住房需求，推动房价上涨。

　　被动的住房需求。这是指拆迁城镇旧房产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，引起大量被动的住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。尽管房屋拆迁增加了土地的供给量，但从总体上判断，大规模的拆迁创造的被动需求还是拉高了房价。

　　投机型的住房需求。这是指由于投机而形成的需求。我国投机型住房需求大规模增加主要有以下几方面的原因：第一，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。第二，股市持续低迷，存款利息不断降低，其他产业创业环境不尽人意，大量的社会资金“被迫”转入房地产业。第三，房地产保有环节和流转环节的税制设计不合理，使得大多数土地涨价不是归公，而是归私，诱发了房地产投机。逐利是资本的本性，如果仅采取“堵”的方法，限制资金流入房地产业，可能在短期内能够促使它们潜伏下来，一旦时机成熟，它们又会起来兴风作浪。因此，采取“堵”的方法，并没有消除房地产市场的隐患，需要加强引导和设计合理的制度“疏导”这些资金。

　　(三)房地产开发商对信息的操纵放大了市场失衡的状态

　　市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力薄弱。因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。

　　遗憾的是，在本轮房地产价格高涨的初期阶段，由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。那么开发商是如果操纵这些信息的呢？

　　从现实表现看，主要有三个层面：第一，在宏观层面上，夸大地根紧缩的后果。2004年以来，为配合国家的宏观调控，地根紧缩是客观事实。但是相关政府职能部门没有及时向社会解释这种紧缺的供给状态是常态，还是在宏观调控期间暂时起作用的政策，也没有向社会解释土地供给变化量和需求量之间的缺口究竟有多大，这使开发商有机可乘。他们充分利用土地紧缩政策大做文章，渲染地根紧缩必然导致住房供给短缺，一时间整个市场上都弥漫着房价必然快速上涨的预期，不理性的住房消费群体形成了，投机型的住房需求也形成了。

　　第二，在中观层面上，区域内的开发商联手操控房价。区域内的开发商寻找一个有特色的、稀有的共同主题作为炒作对象，为区域内高房价提供依据。应该说，炒作概念作为促销房地产的手段本无可厚非，但在该过程中仅以房地产开发商提供的价格作为住房惟一的参考价就显得有点不正常了。尽管住房开发的成本仅决定了房价的下限，尽管周边存量住房的价格并不能完全代表新建住房的价格，但它们毕竟为购房者提供了另一种参照系。可惜的是，政府有关部门在这方面提供的信息非常有限，为区域内房地产开发商联手操控房价提供了便利。