就在人们关注上海、北京等一线城市的商业地产存在过度炒作和盲目开发的泡沫时，像银川市这样的一些西部二三线城市的商业地产开发也日见升温。

　　然而商业地产的盲目新建，导致商业房空置率大幅上升，造成资源闲置等问题也随之而来。据统计资料显示，截至今年初，银川市商业营业用房空置面积已达74万平方米，同比增长62%。

　　表面繁华实则冷清

　　新华街是银川市最繁华热闹的商业中心，在不足一平方公里的热点地段上，林立着新华商城、银川商城、东方红广场、东方商城、温州商城等大大小小的十多家大型商城、购物中心，然而不少商城表面繁华，实则冷清。

　　在新建成的新华商城，周末时记者看到，偌大的商城内也只有三三两两的顾客，很多商户门上贴着低价转让的广告，在三楼和四楼很多商铺基本上是连片关门。

　　二楼的一位摊主曹秉寿，去年在商城开业时花了五万元“买”了一个六平方米的摊位，本打算租出去，但不知什么原因无人问津，索性自己做点小买卖。“现在生意太难做了，每天基本上都要贴钱”曹秉寿说，但他还得苦苦熬着，因为按当初与商场签的摊位租赁合同规定，他花五万元只是获得了这个摊位的20年使用权，20年后商场退还保证金，而且合同规定如果关门一天就要从保证金里扣100元钱。

　　在这里，“祝你开张”成了摊主每天见面的问候语。

　　记者调查发现，客流少、效益差、转让和停业的状况并不仅仅是新华商城一家“个案”，在相距不远的银川商城和温州商城内也存在这种状况。

　　是经营不善还是过度开发

　　在采访中，很多摊主把生意惨淡归咎于商城布局设计不合理和管理不善。曹秉寿说，当初开发商用“一个铺，一生财”这样的广告铺天盖地的炒作，为了多挣钱，把一些角角落落都整成摊点出售。“顾客是来购物享受的，又不是来寻山找宝的，这样的布局怎么能吸引顾客、聚集人气呢？”

　　银川商城的一些商户认为，商业环境是需要慢慢培育的，不可能在短期内很快形成，而在出现繁荣局面之前，开发商应留给中小投资者一定的获利空间，而不是急功近利地索求回报，说不好听点，一开始就是“杀鸡取卵”。

　　对此，宁夏社会科学院经济研究所产业经济研究室主任李文庆认为，目前大多数地产商都是从开发住宅转而来开发商业地产的，很多还都沿用“卖完房子就走人”的住宅开发理念，缺少对商业地产的完善规划和长期运营思路，这样带来的后果必然是商城销售时场面火爆，地产商走后，商城就日渐萧条的后果。

　　“商城管理不善只是一种表象，最重要的原因在于商业地产的低水平重复建设。”李文庆说。

　　如何防止商业地产“冒虚火”

　　长期以来商业街都被当作是“城市名片”，商业街的建设对一个地区的经济和旅游起到了很大的促进作用，因此，各地的商业地产都不同程度地受到了政策照顾。

　　宁夏名都房地产开发公司总经理丁世平分析，银川市商业地产的问题主要出在地域开发的不平衡，市中心、繁华区域开发过快、过于集中，这无形中导致了许多商城在“巴掌大”的地方扎堆，而没有功能划分和区域特色。

　　李文庆认为，政府的缺位和越位也是导致目前商业地产“冒虚火”的重要原因。

　　一些业内人士建议，西部地区市场经济欠发达，完全依靠市场来合理配置资源不可能，要想从源头上控制可能出现的“商业地产泡沫”，地方政府应该在科学规划上多做宏观调控。

　模式创新？第四代商业双刃剑救不了房地产商

　　“目前，第四代商业仅能称为模式，但它的功能与市场已被实践验证和认同。”近日在国贸举办的第二届商务地产节上，中坤集团总裁黄怒波就第四代商业进行了一番阐述，黄所称的第四代商业模式，被认为是集百货、超市、摩尔，体验式商业地产的开发与建设。

　　商业地产游离在调控之外投资风险日益凸现

　　随着调控新政相继出台，住宅投资日渐理性。但调控新政主要是针对住宅市场，商铺写字楼等商业地产则游离在宏观调控之外。商务部有关负责人日前表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。

上海写字楼市场持续火爆个性化项目走俏

　　与住宅市场的趋冷不同，今年上海的写字楼市场继续着去年的热度，租金水平一路走高，销售上也是亮点频现。业内人士指出，良好的发展势头下也应看到写字楼市场竞争将趋激烈，对于设计与营销理念一直落后于住宅的写字楼来说，“个性特征”越来越成为投资者关注的热点。