从去年的两个“国八条”到今年的“国六条”及“九部门十五条”细则，面向房地产业的调控风暴相继而来，并有越发猛烈之势。新一轮调控已持续月余，其调控力度与其关注度、争议度，呈正比发展。

　　“九部门十五条”提出了一系列调控指标，包括“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。

　　这两个70%与一个90平方米，既是调控的风暴点，也是争议的风暴点。

　　按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。

　　与商品房建设相比，各地经济适用房建设及廉租房供应捉襟见肘，不同收入人群纷纷涌入购房大军，与房地产关联的各种利益群体的博弈趋于复杂。

　　“国六条”及“九部门十五条”均要求加快廉租房建设，规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。但这些措施如何具体落实并成为中国经济社会发展的安全保障，仍有待各方齐心协力。

　　目前的调控之“火”，更多地烧到了商品房领域，政府意志与资本意志在发生激烈的较量。这将使在中国经济发展中举足轻重的房地产业发生怎样的改变？在争议中运行的调控对政府部门驾驭复杂事态、协调各种利益关系的能力提出了哪些要求？

　　治本之策：从区隔不同市场开始

　　如果要求一家五星级宾馆必须同时提供廉价房间，其结果一定是既打击了高档消费，又无法真正满足低端需求

　　文/赵燕菁

　　目前出台一系列房地产政策，很大程度上都是建立在住宅首先应当是一种消费品，而不应当是一种资本品的认识基础上的。打击投机性房地产投资，成为九部门调控地产市场的主要手段。但事实上，住宅所特有的安全、长寿命周期和长交易期，不可避免地使其成为一种资本品。住宅的双重属性，要求我们在市场上区隔这两种不同的市场需求，并提出不同的对策。

　　投资与消费的双重属性

　　现在房地产市场之所以能够吹起巨大的泡沫，就在于房价上涨的速度大大高于以银行利率为指标的社会平均收益率。只要这个速度差在扩大，房地产就不可避免地成为一种具有保值功能的投资品。

　　在目前这轮房地产住宅价格急升的背后，是巨大的剩余资本急于寻找出路以实现保值、增值。我国经济经过多年的高速成长，年均财富的积累以大约10%的速度上升，而全社会创造的财富中，40%左右没有消费掉。目前，全国银行的存差已经高达10万亿元，外汇储备已经超过日本，位居世界首位，加上看好人民币升值的外资通过各种渠道涌入中国，巨量的流动性亟需一个出口释放出来。

　　在内需不足，产品过剩的今天，工业投资显然不能成为吸纳投资的主要渠道，房地产市场恰在此时起到吸收剩余资本的功能。如果此时房地产市场不能吸纳足够的剩余资金，这些巨额资金就会流入收益率更低的资本市场，并在那里吹起新的泡沫。否则的话，这些资本早晚还会回到房地产市场。对于宏观经济来讲，这笔剩余资本是导致银行破产，还是造成房地产泡沫破裂，或者股票市场崩盘，其影响都是一样的。现在的问题，不是将住宅看作一种资本品还是消费品，问题的关键是怎样在市场上区隔着这两种不同的市场需求，因地制宜地提出对策。

　　在这个意义上，现在的房地产投资规模不仅不能减弱，而且还要大规模扩张。要尽最大可能地将账面上资产，转化为保值周期更长，更不易磨损的固定资产形态——不动产。现在的巨额剩余资金，对于中国的经济来讲，既是机会也是挑战：利用得好，我们就可能以最快的速度完成城市化原始资本的积累；利用得不好，就会提高各种产业的成本，使国家在未来的竞争中丧失优势，甚至导致金融系统的崩溃。特别危险的是，房地产市场规模的急剧萎缩，还有可能引发大规模的民工失业，触发社会的不稳定。

　　不能偏离宏观经济目标

　　在这样的宏观经济背景下，国家房地产政策的核心目标应当是——如何以最小的成本，完成最大量的资本形态转换。也就是说，要在降低房价上涨速度的同时，维持足够的建设规模。

　　要实现这两个看似矛盾的目标，关键就在于如何将作为资本品的房地产市场和作为消费品的房地产市场作有效的区隔。只有将这两个市场区分开，我们才有可能制定更加有针对性的、“精确调控”的房地产政策：在资本品市场上抑制房价上涨的速度，消除泡沫经济隐患；在消费品市场上，扩大建设规模，吸纳巨额剩余资金。而我国目前的房地产政策恰恰相反，抑制的是投资的规模，而不是价格上涨的速度。

　　从目前新政出台后市场的实际效果看，同去年出台“国八条”时非常类似，各主要城市住宅的成交量都出现大幅度下滑。我们可以预期，按照目前的政策，不仅房价降不下来，在经过一段时间的观望后，很可能出现像今年年初一样的报复性反弹。道理很简单：90平方米以上的住宅由于成为稀缺品，价格会继续上涨；而90平方米以下的住宅，由于总价减少，炒房的门槛降低，价格(特别是单价)也很难降得下来。果真如此的话，房地产新政的政策效果就可能与宏观经济目标发生偏差。

　　现行房地产政策的误区

　　最新出台的房地产新政本来的目的，是帮助买不起住宅的居民实现购房需求。但新政的实际做法，恰有可能使这些居民更买不起住宅。因为现在住房商品市场主要的需求是现在住小户型的居民升级，而他们升级的主要支持来自将其自住的小户型住宅在市场上出售。按照新政，大户型住宅因为短缺而价格上升，小户型住宅由于增加而价值下降，这就意味着希望改善居住条件的居民，现在拥有的物业在市场上贬值，而希望购买的物业却变得更加昂贵。

　　用收紧贷款的方式“打压房价”更是一种不当的方法，因为收紧贷款，居民购房能力不升反降了。越用这种方式“打压房价”，居民反而越痛苦。加上首付比例的提高，能够改善居住条件的居民可能反而更少了。因此，房产新政真正伤害的是消费者，而不是开发商。

　　现在房地产市场上的真正问题，不在于户型的大小，而在于不同产品的区隔；不在于应当收紧还是放松贷款，而在于应该贷款给谁。由于两种市场没有进行有效区隔，资本品市场的房价，完全主导了房地产市场。许多房价高速上涨的一线城市，外来的投资可以占到40%～50%，甚至更高。为了满足房地产作为消费品的需求，政府直接在房地产市场上调控(控制户型、压低房价)，这种做法已经被证明是无效率的。正确的做法应当是，作为投资品市场的房地产应当全面放开，市场上是什么价格，就是什么价格；市场需要什么户型，就建设什么户型。政府应当做的不是干涉投资性商品房市场的价格和产品，而是应当利用在资本品市场上的收益和银行贷款，大规模介入针对消费需求的供给。

　　作为投资品的住宅：价格还不够高？

　　同目前的普遍认识相反，对于投资品来讲，房地产市场的价格并不算高。由于我国缺少物业税，一栋价值100万元的物业，按1%的税率、70年的周期计算，即使完全不考虑时间因素和地价上涨，政府损失掉的财富也至少是70万元。换句话说，现在开发商每卖出一个价值100万元的物业，以后的城市政府为其提供的服务补贴就是70万元。

　　由于这些投资多是非本地纳税人，住宅收益对城市政府是一次性的，如果现在政府不尽量收足土地收益，并补贴到有长期收益的项目(如工业)里，今后的城市政府就可能背上长期的债务。

　　在这个意义上，现在广受批评的政府高价拍卖土地和零地价招商这两种看似矛盾的行为，就可以得到合理的解释：这种做法不仅不是为出政绩而引发的短期行为，相反，是一种理性和长期的行为。

　　很多人都认为商品房市场价格过高会危害国家宏观经济的稳定，甚至认为是房地产的这种投资需求“绑架”了国家经济，却很少有人问这其中的原因是什么？

　　邮票市场也有投机活动，却没有人担心过集邮市场的“投机炒作”会影响国家的宏观经济稳定，也从未听到有人抱怨过集邮市场上的投机行为会抬高邮票价格、影响人们日常的生活。道理很简单，对于邮票来讲，集邮市场和日常消费的邮票市场实际上是分开的：在集邮市场上，银行从不贷款给集邮者，因此，集邮是一种孤立的投资行为；而在消费市场上，邮票则是以保障的价格由国家来提供的。

　　将住宅投资市场与金融资产分开

　　房地产市场也是一样，关键是如何通过制度设计，将投资品市场和消费市场分开。一旦将两者分开，抑制房价上涨的政策就变得清晰而简单：

　　第一，对高档投资性不动产征收物业税，避免债务向下届政府传递。首先对大户型和在一座城市拥有多套住宅的人征税；

　　第二，提高商品房首付成数，在评估物业价值时不是按照该物业市场出售的价格，而是参照物业出租收益贴现后的价值，以减少超值估价带来的财务风险。同时，要禁止银行为别墅等大户型(比如超过200平米)豪华住宅提供贷款按揭。

　　有了这两条，非理性的投资行为就会得到有效抑制，价格就会应声而落。只要房地产增值接近银行、证券等其他投资品的收益，房地产投资领域的投机活动就会大大降低。这是比在流通环节进行限制(如延长禁止转让期或对转让抽税)更有效的办法。

　　在这个市场上靠行政命令压低价格，实质上是在变相补贴炒房者。只要有效切断银行资金大规模流入资本品市场，房地产投机规模就会得到抑制，对高档住宅的投资就不是转变为全民性的投资行为。住宅市场的起伏就会像古董、字画、邮票等孤立的投资市场上的价格涨落一样，不会对宏观经济产生全面性的冲击。

　　此时，其他城市的“炒房团”和外国基金进入本地房地产市场，就不再是影响国家经济稳定的洪水猛兽，“出口住宅”就会变得同出口汽车没什么两样。外资流入房地产市场，更多地反映了一个城市的国际竞争力。