限制外资“炒房”的政策已现雏形。

　　虽然正式文件还有待国家有关部门核准并且下发，九部委的细则也还有待时日，但这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)的文件已经流传。

　　17日，上海证券报记者独家获悉文件全文，并邀请多位专家对这5页纸进行权威解读。专家解析，该政策涉及市场准入、开发经营、购房管理等几方面，试图全面“卡位”原来基本上是对外资“自由开放”的房地产对外市场。但是在个人和机构两类投资外资主体的限制政策中，海外个人多套炒房将遭遇明令禁止，而对海外机构的限制还有等完善。

　　“游戏规则已经改变，一个外资投资中国楼市的新时代即将到来。”仲量联行中国区董事陈立民感慨。

　　政策第一剑：外商须设境内实体，资本金定格50%

　　《意见》“第一剑”直指“外商”，对大宗物业交易的重视可见一斑。此前专家关于“这次监管的重头不在个人在机构”的说法得到证实。

　　根据新规，境外机构和个人在境内投资非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理登记后，方可按核准的经营范围从事相关业务。

　　一句简单的概括，打破了外资以往最核心的操作方式。

　　专家介绍，此前外资投资房地产，几乎可以以任何形式和名义购买，政策没有特别专门的限制性说法。公司类交易也根本不涉及境内企业，主要通过离岸公司的方式运作房地产项目的交易，以规避税收和监管。

　　比如，某外资驻华投资机构看好一国内整幢物业，可以先在境外(如百慕大群岛)成立一家境外企业，实现外资收购，以此享受相应优惠。比如，内资企业的楼市交易涉及33%企业所得税，而外资投资项目只交营业额15%的留置税。

　　甚至直接由国内物业持有公司成立外资企业，以两个境外公司的方式实现产权交易。这样一来，如果相关企业不披露信息，国内各部门对物业的整体转让过程根本不得而知，交易环节的所有税收也因此流失。

　　而根据新规，外资必须在国内成立房地产企业，才能实现投资和交易。成立流程为，“商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立外资投资企业，办理注册登记手续，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，申办《国有土地使用证》，换发《外商投资企业批准证书》。到税务机关办理税务登记。”

　　同时，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　“之前50%的限制是没有的。”陈立民称。

　　配套政策还涉及外资企业收购境内房地产项目后未来的项目转让和股权收购。比如，“对于外商投资企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业的，需要由商务部门严格审批，接手项目的投资者需要提交各种保证涵，以及税务机关的纳税证明。”“境外投资者收购境内房地产企业或全资企业中方股权的，需以自有资金一次性支付全部转让金。”

　　对于这一系列企业类投资的限制，专家表示，限制措施仍然是框架性政策，而没有进入可操作层面。相比之下，对个人炒房的限制说法则具体很多。

　　专家举例，比如一个A-B的交易过程中，可能A背后涉及C、D等外资背景，B背后涉及E、F等外资背景。目前的政策考核仅限于A、B的资质审查，对于C、D、E、F是否合规则没有涉及。

　　“最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，这是对政策制定者专业功底的极大考验。”上海一金融人士称。

　　政策第二剑：三类企业不批外汇借款结汇

　　据新规，三类企业将不得办理境内境外贷款、不予批准外汇借款结汇：即未全部缴清注册资本金、未取得《国有土地使用证》和开发资本金未达到投资总额35%的三类企业。中外资合作过程中各方不得设固定回报承诺。

　　关于外汇结汇，专家表示，这是本次政策没有明确界定的内容之一，极有可能作为最重要的监管手段，在此后推出。“如果此次政策的效果不明显，后续在流转环节的政策，比如结汇，将陆续出台。”中国社科院金融研究所易宪容表示。

　　据了解，此前，政策对外资投资房地产的结汇并不严格。其中100万美金以下的额度可以凭借买卖合同在银行直接结汇，如果超过100万美金，则需要外汇管理局的审批。“之前接触过的一个项目，涉及结汇金额2个亿，也是通过了审批的。”一位业内人士称。

　　政策第三剑：实名制规避“一人购多套”

　　《意见》规定，没有在境内设立分支机构、代表机构的境外机构，没有在境内工作、学习的境外个人，不得购买商品房。已经设立分支机构或在境内工作学习的个人，只允许购买自住型商品房。同时实行实名制，个人和机构需要持有相关证明，以限制一人多套购房。

　　东亚银行上海分行一位房产信贷部经理介绍，根据这一规定，几类炒房客将被拒之门外。一类是境内楼盘在海外兜售房产的现象将从此杜绝，因为基本上身在境外的人士购房国内房产主要是本着投资房产以图升值的目的，而不是自住。

　　另一方面，以往外籍人士买房和国内人士一样，一人多套的现象很多。现在一个外籍人士或机构的名字都只对应一个身份证明，即相关政府认可的机构出具的证明，性质等同于境内人士的身份证。一个名字下面只能购一套自住房，一人多套的购房方式将由此避免，个人炒房情况将被大部分限制。“但是，如果海外个人本人不在国内，通过借用他人的身份证明购多套房炒作，这样的限制措施还需要一定的细则。”(记者于兵兵)