-目击———中原地产晋元分行

　　当晚就开会，一早就开忙

　　“我们争取帮您在31日之前过户！”、“快点去办过户，不然你就要缴个税了。”昨天中午，中原地产晋元分行业务员忙得不可开交。

　　门店负责人赵经理从前天晚上就开始召开部门紧急“应对会议”，昨天一早便督促业务员打电话联系客户。

　　“我们10多个业务员全赶到各区县交易中心去了。”赵经理说，估计要忙到晚上六七点才能回来。

　　一位资深中介业务员介绍说，目前二手房交易分为四种情况，一种是买卖方均有贷款或需要贷款；第二种是卖方有贷款，而买方不需要贷款；第三种情况是卖方没有贷款，而买方需要贷款；第四种情况是买卖双方都没有贷款。根据银行的有关规定，还贷至少需要提前一周通知银行，而申请贷款至少需要两到三天的审贷时间，因此前面两类二手房交易基本没有在8月1日前完成交易的可能。

　　中原地产有关人士向记者介绍说，目前正在办理的业务中，有相当部分预计无法在8月1日前过户，个别业主可能会因为额外税收提出毁约并拒绝继续交易。在这种情况下，公司已经对业务员进行了提醒：首先要加快交易的节奏，尽可能赶在限期前完成过户；如果无法完成的，也让买方先去有关部门完税。其次，针对可能出现的业主拒绝交易的情况，作好通过法律途径解决纠纷的准备。

　　-目击———中原地产浦东分部

　　业主自愿降价避免“损失”

　　昨天，几乎沪上所有的中介门店都在抓紧交易。以中原地产浦东分部的情况为例，本月大部分情况下，每天只有一两个交易，如今，一天内需要办理的过户手续达到10多个。据有关工作人员说，其贷款部门的工作人员已经集体出动到交易中心排队了。

　　与其缴纳十多万元的税收，还不如现在降价早点卖出手头的二手房。这样的心态也在影响着部分业主。据信义房产闵行店的工作人员透露，昨天一早，万科华尔兹的业主张先生来到门店，将一周前以149万元挂牌的一套98平方米的两房下调为138万元。“8月1日后，我要缴15万元的个调税收，还不如现在降11万元出手，如果能卖掉，能省下4万元。”

　　有关分析人士表示，在新政策背景下，从长期来看，大部分业主将会提价避免损失，而购房者对于价格的预期普遍较低，在这样的情况下，二手房成交量有可能进一步下降。

　　-目击———浦东、黄浦房地产交易中心

　　办理过户要排1小时队

　　突击交易猛增，让沪上各区县房产交易中心再次人满为患。昨天，记者在浦东房地产交易中心、黄浦区房地产交易中心等处看到，交易中心办理大厅挤满了人，等待办理缴税和过户手续的队伍比平时长了一倍。

　　在浦东房地产交易中心，每个受理窗口前都聚集着十多个人，等候的队伍更是排到了大厅门口，大约有一百多人。一位工作人员表示，从现场办理手续的人数来看，昨天至少比平时翻一倍。平时办理过户手续，最多半个小时就可以轮到了，昨天至少要等1个小时。

　　黄浦区交易中心也同样拥挤不堪，在税收咨询窗口围着大批咨询者，税务人员不得不同时回答几个人的提问。据交易中心工作人员说，昨天到交易所咨询及交易的市民比往日增加不少，很大一部分市民是前来咨询二手房贷款税收的相关事宜。有的人询问新政策中所说的“一个家庭唯一一套自住房中”的“家庭”如何认定，有的人询问政策实施的具体时间节点，还有人询问装修费用如何计算。

　　住房转让征收20%个人所得税。当这一政策被沪上中介公司传成“狼来了”一样经典的“假消息”时，它真得来了！

　　前天晚上，国家税务总局正式对外重申这一从1994年就制定的税收政策，并严格规定8月1日起执行。

　　昨天一早，大批中介公司纷纷“冲刺”办理交易，房地产交易中心人满为患；挂牌的部分业主则紧急降价，希望尽快脱手，以避开8月1日开始征收的所得税。如同5月底营业税政策调整时的情景，沪上房地产中介以及二手房买卖双方又一次抓紧征税前的5天缓冲期突击交易。

　　-计算个人转让住房所得税时，允许从其转让收入中减除的房屋原值、税金及有关合理费用包括哪些？

　　(一)房屋原值：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　(二)转让住房过程中缴纳的税金是指营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　(三)合理费用是指住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　(1)住房装修费用，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。如纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的,不再重复扣除装修费用。

　　(2)住房贷款利息、手续费、公证费等，凭贷款银行以及有关部门出具的有效证明据实扣除。-哪两种情况可享税收优惠？

　　(1)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　(2)对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。具体办法为：个人出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　二手房市持续低迷

　　可能再入冷冻期

　　汉宇地产市场研究部分析师认为，按其房地产投资赢利部分的20%纳税，明显降低了投资获利的空间，再加上二手房交易需要征收全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本再次大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。

　　该分析师表示，强征个调税对二手房交易量短期内会有明显的影响，其政策对市场上的影响基本可以等同于“二手房转让全额营业税从2年延长至5年”。在数额上对房地产投资赢利部分征收20%的个税与全额营业税基本一致；而个税造成的心理压力比“国十五条”有过之而无不及。

　　7、8月份是房地产交易的淡季，在这期间再次出台打击投资者的政策，其造成的交易量下滑是显而易见的。预计近几个月内，上海二手房交易量将会持续低迷，继去年4月份以后二手房市场可能再次进入冷冻期。

　　富阳(中国)研发部分析师顾俊认为，一系列政策出台，将使二手房市场的卖家坚定转售为租的决心，导致二手房供应量减少，或出于转嫁税费的目的提高售价，总体来看，买卖双方将在一个新的价格区间内展开博弈。

　　是抛是留各有各打算

　　根据美联物业对上海32家分行的统计数据，强征个调税政策公布的一天内，已有接近二成业主为避开个税而主动降价，意欲赶在8月1日之前完成交易。

　　从交易量的情况来看，到昨天为止，美联物业挂牌的房源中有接近40%不符合个税减免要求，这40%挂牌出售的房源中已经有接近20%的业主明确表示愿意下调售价，促进成交，降价洽谈幅度约占所征个税的3-5成，但业主均申明这一价格只有5天有效期。

　　然而，眼前四五天的交易高峰过后，将可能迎来长达半年到一年的交易淡季。

　　中原地产昨天的一项调查显示，约有50%的房东现在举棋不定，房屋的售价暂时维持原价，有个别急售的房东表示，如果能赶在8月1日前过户，则愿将售价适当下调10%-15%。约有20%的房东则表示将原来的售价改为到手价，将个人所得税转嫁到买方身上，另有30%的房东则明确表示改售为租，做长线投资收租金。