从今年7月国家建设部等6部委发布171号文件“限制外资炒楼”至今，已4月有余，但是外资涌入中国楼市的热情却有增无减。

　　11月28日，“凯雷将位于上海市闵行区的共计110套别墅收入囊中”的消息已经被证实。凯雷系全球最大的私募投资公司之一。有消息称，凯雷出手的项目是上海的“中房森林别墅”，该交易将是凯雷在中国内地楼市首次收购的项目。按照市场销售价格推算，该笔交易总价高达1.2亿美元，约合9.5亿元人民币。

　　外资“团购”上海别墅

　　而这仅仅是“限外令”颁布后外资在国内楼市跑马圈地的缩影。此前，新加坡腾飞集团已经通过股权收购方式，以1 .66亿美元将上海市中心区域的甲级写字楼——海洋大厦拿下；本月初，传美林集团以3000万美元收购南京锋尚项目约半数股权，另有说法称美林的投资额度超过1亿美元；此外，花旗集团将完成对上海闸北区大宁国际商业广场写字楼部分项目的收购，交易总额预计达到6500万美元。

　　“尽管中国对海外资本投资房地产市场做出了一定的限制，但不会造成基金在中国市场的退出，中国经济迅速发展的基调是不会发生变化的。而且，在政策相继出台的背景下，海外基金调整了自己的投资策略，包括整栋收购商业物业、服务式公寓，或者收购内地房产项目公司的股权等方式被外资更频繁地运用。”地产顾问公司第一太平戴维斯(上海)公司的负责人分析。

　　比如股权收购方式，虽然“限外令”中有规定“境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安排职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。”但是并未限制外资在房地产市场的股权收购，只是提高了收购的要求、规范外资收购的流程。

　　“‘限外’政策对机构投资者的信心影响不是很大，尽管交易时间以及成本都会增加。”第一太平戴维斯(上海)公司的负责人分析。尤其是在写字楼和商场的供应减少的情况下，将受宏观调控影响而销售滞胀的住宅改造成酒店式公寓成为海外基金的一种新选择。早在今年年初，大摩收购陆家嘴中央公寓4幢楼，并将其改造成酒店式公寓以“上海新月”的名称对外招租，随后收购的华山夏都A幢也变身成为酒店式公寓。“海外资金并不急于兑现，他们最希望投资的是收租型物业。”

　　豪赌中国人

　　有无能力接盘

　　据说，凯雷大手笔购房是考虑用来出租，谋取长线收益。但事实真会如此简单吗？花掉10亿元，就为了当几十年中国房东月月数钱？上海的别墅租金确实在逆市上涨，可这显然不是国际金融大鳄的做派。

　　一位刚赚了点钱的操盘手朋友，在想了很久之后终于下定决心，要在北京郊区置备一套别墅，可一打听才知道，北京的别墅价格早已悄悄地上涨了50%甚至更多。无奈之余，他把目光从近郊转向远郊。

　　而上海的一位朋友也说，在上海住宅房价停滞的这段时间内，他所住的“TOWNHOUSE”价格竟然翻了一倍，现在特后悔当初没狠心买幢独栋。

　　似乎只是一转眼时间，越来越多的人开始动起买别墅的心思了，北京前一阵甚至出现了专门投资别墅的“太太团”。

　　一种现象的出现，一定有它合理的一面。

　　要知道，北京周边已不再新批别墅用地，虽然两年后有可能放开，但挂牌拍地的方式只会让地价更贵、房屋售价更高。此外，由于别墅项目不属于普通住宅，不属于咱们工薪族需求之列，所以受政府宏观调控的影响不会太大，被强行要求平抑价格的风险较小。

　　道理想清楚了，凯雷买别墅的动机便昭然若揭。

　　国际炒家不可能只考虑杀入却不考虑退出，敢接手110套别墅，凯雷一定是押宝在不久的将来，中国的实力阶层将用更高的价格接盘。

　　有钱的中国中产阶层人群正快速增加，而人民币升值将带动地产价格上涨，外资的这一基本判断近两年从未动摇。美国经济学家哈里·S·登特曾有预计，在经济快速发展之时，旅游、休闲式别墅价格会大涨。美国是这样，中国没道理会特立独行，一个新的投资机会已经出现，那虽然是有钱人的游戏，可参与者正与日俱增。