土地、规划“窝案”凸显重庆地产圈的畸形生态

　　同时被宣布“双规”的黄云，重庆因拆迁发生“史上最牛钉子户”事件，黄云是参与处理的主要官员之一。

　　黄云、蒋勇被“双规”后，重庆最大的开发商华宇集团和来自上海浦东的开发商富洲地产亦被卷入。《财经》记者获悉，目前，华宇集团董事长蒋业华、富洲地产董事长林金清，均在协助调查。

　　熟悉重庆官场的人士告诉《财经》记者，重庆历史上盛行码头文化，官场亦不免带上烙印。官商交往掺杂江湖义气，则必然滋生大量权钱交易。

　　“我们经常要为来检查的人准备红包，大的一两千元，小的两三百元。不但当着上下级的面公开发，而且如果来的人超过了预计，还要临时补发。”

　　朝天门码头夜景

　　朝天门、解放碑聚集了重庆密度最大的高楼群

　　朝天门位于重庆主城渝中半岛的最尖端，长江、嘉陵江交汇处。从这里远眺两江四岸，上百个建筑工地一字排开，开发热潮犹如当年的上海浦东。

　　耗资2.8亿元的重庆市规划展览馆就坐落在朝天门的正前方。这座中国最大的规划展览馆，曾是重庆市规划局局长蒋勇引以为傲的一大政绩。但是现在，荣耀已离他远去。

　　4月10日上午，重庆市政府新闻发言人文天平证实，蒋勇和九龙坡区区长黄云因涉嫌严重违纪，已被有关部门“双规”。

　　此前，消息已在坊间流传。有媒体注意到，3月底，九龙坡区召开全区干部大会，身为区长的黄云没有露面。4月7日，重庆市市长王鸿举带领近百人的党政代表团赴广东、广西、江苏等地考察招商，二人亦不在其列。

　　《财经》记者从多个渠道获悉，除黄云、蒋勇外，重庆市经济技术开发区巡视员、开发区管委会原主任唐文峰，市地产集团董事长、国土房管局原副局长王斌，市江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长、规划局原副局长梁晓琦，大渡口区副区长顾非等多人，也被卷入，正在接受中央纪委专案组的调查。

　　这并非重庆官场和地产圈的第一次地震。八个月前的2007年7月26日，渝中区副区长王政、纪委书记郑维、沙坪坝区副区长陈明就因收受开发商贿赂相继被“双规”(下称“726专案”)。

　　1997年6月重庆成为直辖市后，通过政府授权、集团开发的土地融资模式，解决了城市建设过程中所需的资金难题。与此同时，因土地腐败问题落马的厅处级干部接连不断。随着黄云、蒋勇等人相继案发，一张错综复杂的土地利益网，渐渐露出冰山一角。最终调查结果指向何方，目前尚不得而知。

　　五厅官落马

　　打开重庆市规划局官方网站，蒋勇的名字已从“领导介绍”栏悄然撤下。

　　蒋勇今年46岁，湖南常德人。1990年至1992年，曾在英国威尔士大学加的夫学院攻读硕士学位，回国后担任建设部原副部长叶如棠的秘书，后任城乡规划司城市规划处处长；1999年7月调任重庆，先后担任市规划局副局长、局长；2008年，当选为第十一届全国人大代表。

　　蒋勇出事，令不少与之有过接触的重庆地产界人士颇觉意外。在他们的印象中，蒋勇为人低调、学者气浓；虽任职重庆多年，与当地官场始终保持一定距离。他曾力排众议，通过国际招标方式确定了渝中半岛城市规划方案，颇获好评。

　　不过，亦有深谙重庆地产沉疴的人士指出，近几年来，重庆规划系统腐败问题频出，容积率黑箱操作突出。作为系统主管领导，蒋勇既难独善自身，亦难辞其咎。

　　《财经》记者从接近王政一案的消息人士处获悉，蒋勇、梁晓琦出事，系由去年“726专案”主角王政牵出，涉及到重庆大学城的一个项目。

　　据上述消息人士称，2006年，广东一家知名开发商在位于沙坪坝区西南的重庆大学城获得一块3800亩超大地块，欲把规划容积率由1.5调高至2.5。经王政介绍，邀请到蒋勇、梁晓琦吃饭。席间，开发商给包括王政、蒋勇、梁晓琦在内的官员每人送了1万美元的红包。

　　梁晓琦曾担任重庆市规划局总规划师、副局长。2007年7月，调任江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长。后者直属重庆市国资委，是重庆八大国有建设性投资集团之一，专门负责重庆中央商务区(CBD)9550亩土地的储备整治、基础设施建设资金筹措、整体开发与管理工作。

　　同时被宣布“双规”的黄云，生于1961年，原为重庆建筑大学普通教师。1997年被越级提拔为沙坪坝区区委副书记，年仅36岁；后任沙坪坝区代区长、区长。2006年12月，转任九龙坡区区委副书记、区长。2007年4月，重庆因拆迁发生“史上最牛钉子户”事件，黄云是参与处理的主要官员之一。

　　黄云出身建筑专业硕士，从政后长期分管城建工作。但沙坪坝区的规划混乱，长期饱受诟病，当地人称，“天不怕，地不怕，就怕车开到沙坪坝”。

　　另两位正在接受调查的厅级官员，亦事涉土地开发。其中，重庆经济技术开发区巡视员、开发区管委会原主任唐文峰，主要与西部建材城项目涉嫌虚假注资、违规转让土地、获取巨额增值收益有关。

　　唐文峰是重庆合川人，大校级转业干部，曾担任开发区管委会主任多年。与之有过工作接触的人士称，其人性格爽直、作风霸道。在他任职期间，开发区的基础设施和建筑项目，基本上由合川商人包揽，民间对此颇多非议。

　　另一位涉案接受调查的王斌，原任渝中区房管局局长；后任市国土房管局副局长，分管土地规划和出让工作近十年，2007年11月调至市地产集团。地产集团隶属重庆市国资委，是重庆最大的一级土地开发商，拥有土地储备近30万亩，同时承担重庆市土地整治储备中心和重庆市土地整理中心的职能。

　　曾与王斌长期共事的一位重庆国土房管系统官员告诉《财经》记者，王斌身体不好，平时很少外出应酬，日常工作也很谨慎。分管土地工作后，每次讨论重要地块出让，都要求工作人员录音存档。他被“双规”后，办公室被纪检部门查封，在系统内引起震动。

　　“重庆这几年建设速度很快，但在运作中也存在着一些漏洞。土地转让、建筑规划都需要进一步规范，否则容易被小利益集团牟利。”谈及重庆接连发生土地、规划窝案，重庆市政协常委、西南大学地理系教授邱道持向《财经》记者表示。

　　邱道持认为，由于相关标准、尺度、权限、程序均不够明确，调整用地规划和调高建筑容积率，已成为房地产开发中最易引发腐败问题的两个环节。

　　在“726专案”中，王政先后为七家开发商调整用地规划、提高容积率、减免配套费，收贿折合人民币966万元，被判处死缓。郑维、陈明，亦因收受开发商贿赂，分别被判处有期徒刑13年、10年。

　　黄云、蒋勇被“双规”后，重庆最大的开发商华宇集团和来自上海浦东的开发商富洲地产亦被卷入。《财经》记者获悉，目前，华宇集团董事长蒋业华、富洲地产董事长林金清，均在协助调查。

　　一位接近“726专案”的人士透露，在接受纪检部门调查时，陈明曾交代过来自富洲地产的一笔5万美元贿赂。事后，这笔贿赂虽未认定，却牵出了富洲地产在富洲新城项目背后的权钱交易。

　　富洲地产成立于2004年9月，由上海宏铭企业发展有限公司和上海绿舟房地产开发经营有限公司出资设立，三家企业的法人代表均为林金清。

　　在重庆当地一些开发商眼里，富洲地产和其上海母公司一样，显得颇为神秘，仅知林氏系福建莆田人，1992年即在上海浦东进行房地产开发。

　　2004年底，富洲地产以4.6亿元的底价从重庆市土地交易中心摘牌获得联芳统征地块，成为当年的“地王”。该项目位于沙坪坝区东部平顶山麓、重庆地铁1号线上盖，是沙坪坝区屈指可数的千亩大盘。

　　一位重庆地产界人士透露，联芳统征地块由30个地块拼凑而成，产权分属重庆市城市建设投资公司和沙区多个企事业单位，地理位置优越，但征地难度极大。

　　接近“726专案”的消息人士透露，黄云、蒋勇均曾为富洲拿地、提高容积率提供方便。富洲新城原规划建筑面积130万平方米，正是在其帮助下，提高至200万平方米。

　　另一家被卷入的开发商，则是重庆最大的房地产企业华宇集团。华宇集团前身为华宇房地产开发有限公司，成立于1995年，创始人蒋业华原为渝北区一名普通建筑包工头。2000年，华宇以8000万元代价，获得重庆市广电局在沙坪坝核心地段一幅地块，开发建成40万平方米的华宇广场，热销一空，由此积累下第一桶金。

　　2001年，华宇重金邀请到原重庆市建委副主任张为耕出任公司总裁，公司规模迅速扩张。高峰时，华宇一年的放盘量就达50万平方米，开发规模一度超过龙湖地产，成为当地最大的开发企业。

　　华宇长于经营政府关系。其楼盘大多以黄金地段、超大体量、高容积率、中低价位著称。多年来，华宇集中在沙坪坝地区发展，21个已建和在建项目中，有8个位于沙坪坝区，公司总部亦位于沙坪坝区。蒋业华本人曾上过“胡润中国富豪榜”，号称“重庆首富”，但平时异常低调，几乎不在媒体上露脸。

　　一位不愿透露姓名的重庆市纪委内部人士透露，2004年重庆市广电局原局长张小川案发及去年“726专案”后，蒋业华曾被要求协助调查，均全身而退。张小川因犯受贿罪、巨额财产来源不明罪和滥用职权罪，2005年7月13日被一审判处有期徒刑17年。

　　震荡未了

　　重庆连发土地、规划“窝案”，背后凸显的是当地房地产的畸形生态。“重庆的显性商务成本很低，但隐形商务成本很高。”一家外地开发企业的营销总监告诉《财经》记者。

　　这位营销总监的主要日常工作之一，是接待来自国土、规划、建设系统的各种视察、检查。此类检查名目繁多，每周都会发生几次。

　　“我们经常要为来检查的人准备红包，大的一两千元，小的两三百元。不但当着上下级的面公开发，而且如果来的人超过了预计，还要临时补发。”他说。

　　2007年，重庆全市完成房地产开发投资849亿元，占固定资产总投资的25%以上。不过，一个反常的事实是：2006年以前，除了市主要领导直接引进的大型开发商，包括万科在内的众多全国知名开发企业，对重庆市场并不踊跃；本地开发企业如华宇、金科、协信、隆鑫等，则很少走出去。

　　一位2003年即进入重庆的知名开发企业高层认为，成熟企业的工程成本控制一般相差无几，真正有差别的就是土地成本和配套费用。这部分费用完全取决于企业和政府的关系，伸缩空间极大。

　　一位熟悉重庆官场的人士告诉《财经》记者，重庆历史上盛行码头文化，官场亦不免带上烙印。官商交往掺杂江湖义气，则必然滋生大量权钱交易。

　　近几年来，重庆发生的腐败大案很多带有“窝案”特点，一人出事，往往牵出很多“兄弟”。去年王政、陈明案发后，沙坪坝区国土分局局长王文泽亦被“双规”，至今尚未进入司法程序。知情人士透露，黄云、蒋勇等人的违纪事实，与之多有交集。

　　长期研究国土问题的重庆市政协常委邱道持亦指出，土地储备应该有多重目标，不能变成“以地生财”的工具。此前，重庆市土地储备缺乏科学性，程序亦有欠公开，基本上是在小范围内“行政”，回避了必要的外部监督，也加大了今后扩大城市建设用地的难度。

　　据了解，2007年6月，国务院第182次常务会议原则通过了《重庆市城乡总体规划》，但与之配套的《重庆市建设用地总体规划》一直未获国土资源部批复。这与重庆市近年来建设用地规模增长过快或许不无关系。

　　3月26日，履新不久的中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来在市委党校为市管领导干部敲起了警钟：直辖十年，重庆市GDP年均增速仅为10.21%，在西部12个省区市中列第8位，尚不具备明显优势。

　　中国社会科学院发布的《中国省域竞争力蓝皮书》则显示，2007年，重庆在全国省域经济综合竞争力排名，已由2005年的第20位下降至第24位。

　　黄云、蒋勇被宣布“双规”后，《财经》记者来到重庆主城的原点——朝天门广场。两江四岸，高档住宅林立，连片水泥森林，不见一抹绿色。

　　这一景象未来或将有所改观。2008年重庆市政府工作报告中，主政者提出了城市建设新思路，“减量、增绿、留白、整容”，未来三年，重庆主城将完成拆迁700万平方米。其中一半将用于建设公共空间、绿地广场。经过十年狂飙突进，重庆城建思路，已经开始调整。