高房价和高地价早已成为民生的焦点，那么采取怎样的政策和开发方式才能让城市更和谐呢？在杭州论坛的“住房政策与宜居生活”分论坛上，著名经济评论人叶檀表示，由于中国房地产市场正走在去杠杆化过程中，未来房价肯定会跌，但不会大跌。而瑞安集团主席罗康瑞、上海城投控股股份有限公司董事长孔庆伟、德置地中国区首席开发运营官曾文星等开发商多是从需求、城镇化的角度来考虑，认为市场应该走双轨制，让政府来解决低收入住房问题，市场的问题交由市场来决定。

　　房价大跌大涨都是梦

　　叶檀女士认为，房地产问题不再是产业问题而是货币问题。比如2008年的房地产市场，半年内发生翻天覆地变化，完全取决于市场预期，而撬动房地产市场的正是货币杠杆。在中国，如果首付20%，相当于4倍杠杆；如今平均6-7倍杠杆，而大城市在20倍左右。而现行政策是逼迫市场无杠杆，比如二套房、三套房政策。

　　叶女士表示，三套房停贷，相当于无杠杆；二套房执行1.1倍利率，相当于去杠杆化过程；限制开发商融资，整个就是一个无杠杆过程，因此房价会下降，但不会急剧下降。浮动税率房产税是个杀手锏，最新权威的调查也显示，超过五成的人表示应该征收房产税。因此，未来中国房价继续大幅上涨是梦，但大幅下降也是梦。因为中国货币发行量大于美国，加上城市化溢价等都会起到支撑作用。但同时，房地产市场仍存在结构性机会，她个人看好商业地产、轨道溢价和因不可复制性的中心城区。

　　双轨制确保老百姓居住

　　尽管在现行住房政策下，国家大力推廉租房公租房来改善民生，但在罗康瑞、曾文星看来，要达到这个目的，住房体系必须采取双轨制。比如效仿香港的廉租房，新加坡的公屋制度。政府负责提供公共的廉租房，社会提供中高档房。

　　但无论如何，公共住房保障体系一定是给需要的阶层而不是给每一个人，而且要有可行方案确保执行。罗康瑞举香港廉租房为例，政府利用有限资源为低收入家庭提供能负担得起的房子，这个操作中包括公开申请制度、审查和轮候制度，对违规者严格惩罚和退出机制，同时需要专业的运营和管理。

　　中心城区容积率一定要高

　　对于目前很多人抱怨高房价导致年轻人在市中心买不起房子的问题，罗康瑞认为，一是可以建卫星城市，引导年轻人住得远一些，但配套和设施必须做得好。二是避免不合理的容积给市场土地资源造成浪费。尤其是在经济飞速发展下，城市土地不够用、动迁又太难的矛盾愈发突出。

　　在香港，CBD地区的容积率是15，但很多到过香港的人并不觉得有多拥挤，多不舒适。相反，在香港工作的人却觉得办事效率很高。他本人在香港可以一天开八九个会议，每个会议地点都是步行到达。到了内地发现很多城市在压容积率的同时，浪费了很多宝贵资源。比如一天只能开一个会议，因为到达另一个会场可能会很拥堵。又比如到过陆家嘴的人都会有个感觉，走路过去太远，坐车过去又太近。他认为，住宅区容积率可以压下来，但市中心容积率一定要高。图为和谐的邻里关系是宜居生活的一大前提。