小区公摊的广告收入哪去了 物业不公示业主挺无奈

　　浙江在线9月17日讯（浙江在线编辑 王艺）小区里五花八门的广告越来越多，属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么，你是否想过，物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位？这部分收入究竟应该归谁？

　　近日，记者多个小区发现，投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也是交给物业公司。

　　而许多业主则表示，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了。

　　业主:不知收益多少更不知钱去哪了

　　家住济南东都国际公寓的张女士发现,小区电梯里最近统一更换了LED显示屏,每天从早7点到晚12点一直不间断循环播放着一些整形医院、减肥药品等广告。虽说对广告本身内容没啥兴趣,可广告背后的相关费用却引起了张女士的好奇。

　　“乍一看电梯里LED显示屏,让人觉得挺高大上;可一细想,物业为什么安装?难道他们不花钱吗?”带着这些困惑,张女士搜索类似相关事例,她这才得知,物业公司不光不用花钱,广告公司还得向物业缴纳相关进场费用。

　　而更让张女士意外的是,根据《山东省物业服务收费管理办法》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有。“我们业主从没有收到过类似补偿,物业也没有进行任何项目的账目公示。”

　　针对此事,张女士等业主曾几次三番找到小区物业。“物业公司说,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区绿化、车位维护用的都是这部分资金。可小区的各项设施这些年都没啥变化,反而越管理越不如从前。”

　　家住中建锦绣城10号楼的居民赵先生称,他所在的楼每个单元电梯里都有广告。“小区电梯是公共空间,当初我们买房的时候都交了公摊的钱,因此产权也应该属于业主,物业怎么能擅自在电梯内做广告?这部分收入到底应该由谁来支配?”

　　在上海花园小区,每个楼层电梯门口都挂着一台LED液晶广告屏,播放着手机、汽车、商场抢购信息等各种广告,走进电梯内部就能看到两边挂着的平面广告,有艺术培训、专卖店、干洗店等内容。居民孙女士说,每天进进出出,都能看见这些广告,“但是广告收益具体怎么使用,我们就不知道了。”

　　面对业主的质疑,多个小区物业公司的负责人均表示,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区各个大门和车库道闸的维护建设都是用的这部分资金。

　　电梯等地方的广告收入应归业主共有

　　物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

　　据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。

　　举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。

　　也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

　　“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　闫兵认为，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。

　　记者注意到，今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

　　“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。

　　小区广告收入一年几十万，甚至上百万

　　一个普通规模的住宅小区，靠广告赚来的这笔钱大约有多少？

　　记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”，里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

　　该平台工作人员说，电梯里一个广告位每周150元，至少100个起投。一般情况下，一个电梯里有两到四个广告位。

　　我们来算笔账，以北京市丰台区的“城市涧”住宅小区为例：

　　共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成，那么一个广告位一年7200元，小区物业出租60个广告位，每年能收益43万元。

　　这个小区共有437户，假如把广告收益平分给业主，每户每年能分约1000元。

　　按2.2元/平米的物业费计算，80多平米的房子一年费用是2000多元，这意味着，如果把电梯广告的收入返还给业主，就可以少交近一半的物业费。

　　此前有媒体报道，未来5-10年内，一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的，按照大型物业公司管理5亿平米规模计算，5万部电梯，年收益可达近10亿。

　　北京市昌平区某小区业主李世栋说，知道自己的权利被侵害了，但没时间去扯皮，没精力去维权。现在业委会成立非常难，个人力量单薄，开发商、物业太强势，投诉无门。

　　不过，物业公司也有难处。闫兵认为，暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量，拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转，某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。

　　他补充说，物业公司作为市场主体，盈利是其必然需求，而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。

　　（综合中国新闻网、齐鲁晚报、大众网等报道）