中新网9月15日电 据香港文汇报报道，美国QE3一出，香港楼市发飙，全城掀反价封盘潮，屯门新盘15分钟卖出逾100伙。金管局14日连发三招，首次针对拥有“二套房”的申请人，将供款占入息比率由50%降至40%，收紧按贷；另亦首次订立按揭最长年期，将包括首次置业在内的申请人的所有新造按揭，最多只可做30年，防止楼市泡沫及银行风险。
连同昨日新招，金管局总裁陈德霖自2009年上任以来，已五度推出楼按监管措施。陈德霖昨日指，自金管局去年6月第四度出招后，楼市确曾一度冷却，但只维持7个月，于今年2月交投再度活跃，楼价由2月至今已累计上升达13%；而美联储推出QE3，香港势将吸引更多资金从美国流入，香港楼市再度面对升温的风险，故需要加强银行风险管理。
变相减贷款额降入市风险
金管局昨发出之新指引，有别以往降低物业价值与按揭成数的招数，而是针对拥有“二套房”的申请人之供款占入息比率。凡拥有多于一项未偿还按揭贷款，不论是新申请住宅或工商物业，申请人的供款占入息比率上限，由以往50%下调至40%。即月入为2万元的申请人，以往每月最多供款1万元，今后将降至8,000元，变相令申请人最多可借得的金额减少，减少他们“借到尽”而入市的风险。
同时，银行为其进行之供款压力测试，即假设利率上升2厘，其供款入息比率上限，亦由60%降至50%。但当局对于个别只有一项未完全偿还按揭的申请人，予以豁免以上限制，包括楼换楼人士、将有物业加按，以及以法律文件证明“二套房”为自用物业，则可获得豁免。
非本地收入者最多借60%
第二招为将以“资产水平”为基础而申请贷款的人士，最高按揭成数由40%降至30%。第三招是把主要收入来源非本地的申请人，以往按揭成数需下调10个百分点，即以700万元或以下自住物业为例，本地收入人士最高借70%，非本地收入则最多借60%；在新增“二套房”概念中，其最高按揭成数须下调20个百分点，即700万元或以下物业最多只可借50%。
金管局自去年起统计“二套房”相关按揭，数据显示，截至今年7月的新批按揭中，约达36%为持有多过一个未偿还按揭，陈德霖表示，持有多项按揭贷款之申请人的拖欠比率，较持有单一项按揭的高3至4倍。
按揭年期趋长首限30年
至于另一样新猷，为金管局首次限制按揭贷款年期，划一为30年。陈德霖解释，新造按揭的平均年期，由09年的22年升至目前的25年，并且有继续延长的趋势，部分更长达40年，根据当局数据，目前有5%按揭年期为超过30年。陈德霖指，一旦利率由目前极低回升至正常水平，用尽30、40年的申请人便不可透过延长还款期以减低供款额。
以一300万元物业承造七成按揭，即贷款210万元，按息2.15厘计算为例，40年还款期月供6,526元；30年则月供7,920元，增幅21%。永隆银行按揭及私人贷款中心主管蔡尔全认为，目前该行长期30年的按揭占比很少，又指即使长达30年，很多供款人一般廿多年已可“甩身”。他又提醒置业人士亦不宜用尽30年期限，以防当日后还款能力下跌，亦有空间可延长还款期减轻负担。
以上各招实时生效，惟昨日或以前签订临时买卖合约借款者不受影响。金管局副总裁阮国恒重申，即使美国维持低息至2015年，但按揭年期长达20年以上，而利率终究只会向上升，会增加楼市及银行体系风险；又强调不排除日后再采取任何监管手段，包括修订参考利率、收紧按揭成数等招数控制风险。
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