2011年，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。
时间已经过去两年，房产税在当地表现如何？是否起到了调控的作用？在下一批试点房产税的城市中，这两种模式又是否值得推广？记者分别连线两地专家，解读当地房产税的实施状况。
上海房产税：
面对增量房，抑制投资投机
●征税方案：
每户有人均60平方米免征额
征税公式：应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率
具体方案：上海的征税方案，主要是针对本地家庭新购的第二套及以上住房，还有外地户籍新购住房，并且给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。每年征收，计税价格为当前房屋交易价格的70%，通用税率为适用0.6%；价格低于上年度商品新建商品住房平均价格2倍的，减为0.4%。
案例：上海当地居民一家三口已有一套80平方米住房，在房产税实施之后又购买了一套120平方米，均价3万元/平方米(假设此单价适用通用税率)的住宅，则这户居民应该为第二套住房的应缴税面积为：80+120-(3×60)=20平方米，因此，他的应纳税额为：20m2×3万×70%×0.6%=2520元。
该居民每年要在12月31日之前交税，可以选择通过税务专窗、有关银行和付费通网站缴纳房产税。
●效果：
房产税仅占财政收入0.64%，影响甚微
在上海市税务局公布的全市应缴纳房产税的住房统计数据中，截至2012年底，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。这5万套住房中90%适用0.4%的税率。另外，来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税22.1亿元――房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.64%。
试点两年，房产税在上海推行得还算平稳，却似乎并没有达到明显的效果。
2013年1月21日，上海财政局公布，2012年上海新建商品住宅平均销售价格为13870元/平方米，较2011年上涨3.1%。
成果有限，最大的原因是因为上海房产税面对的对象是增量房。上海财经大学经济管理学院教授胡怡建认为：“只面对增量房，涵盖对象范围太小了，作用也大不起来。现实情况是，房产税的增长幅度远远赶不上房价的上涨幅度。”
“在上海，针对当前房价上涨的情况，房产税对购房投资性行为还是有一定制约作用的。”胡怡建说：“但房产税的作用更多地体现在对购房的心理影响上，有时大众对房产税的调控作用期待过高，和实际会有差距。”
除了心理影响，身居上海的房地产业界知名专家陈晟认为：“上海房产税的调控作用还体现在对普通商品房、居民的居住需求和居住条件的调节作用。”
上海模式在运行过程中也暴露出不少问题，胡怡建说：“从公平的角度看，针对同样的楼盘，新购的房子需要缴税，原先持有的却不用缴税；而只针对存量房带来的负面影响，就是很早之前就持有多套房屋的户主不用交税――这不利于这些户主向市场吐出所持的多余房产。”陈晟说：“征税部门的压力、评估技术的限制、征税的成本问题也是‘上海模式’在推行过程中遇到的问题。”
上海模式也有自己的优点。“针对存量和新购房屋，范围较小，阻力也小，因此推行起来会比较容易。”胡怡建说，这是上海模式具备可推行性的地方。陈晟也说：“城市这么大，范围小一点，步骤慢一点，虽然市场痛感不够，但是这也有利于平稳发展。”
重庆房产税：
针对高端房产，开发商减少豪宅开发
征税公式：应纳税额=应税面积×新购房单价×税率
具体方案：征收范围包括个人拥有的独栋商品住宅(别墅)；新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套普通住房。具体来说，在上两年新建商品住房平均价格2倍以上的开始起征，2倍至3倍以下的认定征税房屋，征收税率为0.5%；3~4倍1%；4倍以上1.2%；另一种情况，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人，新购的第二套房(含第二套)以上的住房，税率为0.5%。
案例：重庆当地居民一家三口已有一套80平方米非高档住宅，在房产税实施之后再购买一套120平方米、均价3万元/平方米的住宅。假如新买的房子价格超过重庆上一年新建商品房均价的三倍，那么该户居民新购的整套房屋都在纳税范围中，他们每年应缴的房产税额为：3万×120平米×1%=3.6万元。
当地税务机关会建立这户家庭购房档案，在这种税制下，每年8月底之前他们接到当地税务机关的缴税通知单，在每年10月期间，他们需要到第二套房子所在地的税务机关申报并缴纳个人住房房产税。
●效果：起征点与价格有关，与套数面积无关
重庆房产税在在当地流行着一种说法：低端有保障，中端有市场，高端有约束。
2013年1月，重庆市国土资源和房屋管理局公布，今年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高到12779元/平方米，重庆主城9区2011年与2012年新建商品住房建筑面积均价的2倍，刚好为12779元/平方米。因此，重庆房产税的应税价格是前两年新建住房均价的2倍起征。
重庆房产税的超强针对性，让重庆房产税的作用并没有想象中来得猛烈。据搜房网监控中心统计的数据，2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米，楼盘价格涨幅达11.41%。
没有起到抑制房价作用的原因，一是应税价格起征点，二是征税范围的限定。重庆新中地产总经理何伟坚说：“重庆大多数房子都是每平方米8~9千元，起税价格是12779元/平方米，直接把大部分房子排除在外了。”重庆市房地产产业协会研究部主任孙宏志告诉记者：“重庆试点的房产税，专门针对高端楼盘。”
那税收收入方面的影响呢？2011年，上海市财政局公布的房产税收入为22.1亿元，同一时期重庆市财政局公布，当年的房产税收仅约1亿元。“房产税针对目标强的结果，是税基比较窄，这必然会影响到税收收入。”孙宏志说：“重庆的房产税，更应该定义为针对高端房产的消费税，应该只算为房产税的一部分。”
重庆房产税的作用还是有的，比如对开发商的影响方面，据《重庆日报》房产记者霍茂林说：“我平时在工作的过程中感受到，实施房产税后，很多重庆开发商在建房子时会考虑调整产品结构。豪宅少了，刚需的量也起来了，定价也会尽最大努力避开房产税的征税起点，这是它起到的作用。”
“现在，重庆每年新增成交面积两千万平米左右，市场供应量充足，”重庆新中地产总经理何伟坚的观点是：“重庆大部分房产的价格在每平方米八千到九千，价格不到征税点，上不去，没必要利用房产税来遏制房价。”
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