细问郑州限购新规
新闻背景
9月起，郑州收紧限购政策，原先年满18周岁的单身人员可以买房，现在必须年满20周岁，且限购1套。
今年8月，住建部与郑州等7城市座谈，了解其房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策。
郑州为何此时收紧限购？是否意味着前期调控失败？后续如何增加供给？郑州新一轮调控引发关注。
核心观点
观点一：
我们的口号是房价零增长，这也是我们的目标。
观点二：
郑州新一轮调控，并非将限购范围由家庭扩大到个人。
观点三：
未来市场变化、政策执行效果，决定此次限购执行时间的长短。
一问限购为何现在收紧
7月房价涨幅位于二线城市前列
记者：国家统计局数据显示，7月房价涨幅，郑州位于二线城市前列。有媒体报道，8月，郑州被住建部约谈。收紧限购，是否与此有关？
江文静：今年前7个月，郑州房地产市场上，出现了供求关系暂时性紧张的局面，影响了价格稳定。
从供给看，1—7月份，郑州市区商品住房投放面积444.36万平方米，同比下降3.18%。加上前期土地供应偏紧，导致今年商品住房供应不足。
从需求看，郑州人口基数特别大，外来人口也很多，包括刚性需求在内的住房需求，一直保持旺盛势头。
8月下旬，住建部召开包括郑州在内的7个城市的座谈会。在座谈之前，这一轮的调控政策就已有所准备。政策目标就是：保护和支持刚性需求、打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。
记者：之前的限购政策是否达到了预期效果？
江文静：2011年3月，郑州市开始实施限购。当年，郑州市区房价呈现出涨幅放缓、停涨的趋势。
2012年，商品房库存及价格和2011年比相对稳定，但供小于求的情况开始出现。
2013年，郑州楼市供求关系紧张局面进一步扩大。3月31日，市政府发布继续调控楼市的通知，被外界称为“郑六条”。此后，5月房价涨幅得到了控制，但6月、7月房价涨幅很快。
记者：收紧限购能稳定房价吗？
江文静：我们的口号是房价零增长，这也是我们的目标。
可以从两个数据来看：一个是市房管局每月发布的“郑房指数”。今年8月，市区商品住宅销售均价7589元/平方米，这个绝对值我们希望调控后不要涨；另一个是国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况，我们希望下半年环比零增长，进而同比零增长。
二问限购年龄为何提高
20岁单身人员满足刚性需求即可
记者：有人认为，郑州新一轮调控将限购范围由家庭扩大到个人，对此应怎样理解？
江文静：此次调控，并不是将限购范围由家庭扩大到个人。
通常来看，一个家庭主要是指夫妻双方和未成年子女。而孩子满18岁成年后，就可以独立成家。因此，我们不是将限购范围由家庭扩大到个人。其根本目的还是进一步保护刚性需求、压缩投资需求空间，缓解供求矛盾。
记者：限购年龄为何定在20岁？会不会抑制刚性需求？
江文静：9年义务教育加上3年高中或者职业技术学校的教育，18岁的年轻人通常还在学校读书。这部分人群应该说还不属于刚性需求的范围，一般不需要买房。
我国法定结婚年龄是女性20岁、男性22岁，所以把单身人员购房年龄从18岁推迟到20岁。20岁之后可以结婚，可能有买房需求，允许其购买1套住房。但他们毕竟是年轻的单身人士，买1套房是刚需，买第二套房就是投资了，所以要适当加以限制。即年满20岁的单身人员只能购买1套，满足其刚性需求即可。
应该说目前还是刚需为主，这里有两个数据可以证明：
今年1—7月，郑州销售的商品住宅中，90平方米以下的中小户型占了59.9%。两室一厅的房子，小青年结婚用，这也是刚性需求购买最多的户型。另外，今年1—7月，郑州共售出商品房约4.8万套。我们从中抽样1.5万套发现，商业贷款以及公积金贷款比率高达82.87%，往年80%都不到。炒房的人应该不怎么去贷款，贷款的还是刚需为主。
通俗地讲，在暂时性供求关系偏紧的情况下，大家都有购房需求，就需要比一比、排排队，看看谁更需要、谁更迫切。
三问加大供给有何实招
增加中小户型投放和住宅用地供应
记者：新一轮限购政策将执行多长时间？
江文静：这主要取决于市场的变化和执行的效果。
我们会密切关注新政策的实施效果，及时进行分析评估，适时做出调整。
在执行限购的同时，我们还积极采取了一系列的增加中小套型普通商品住房供应的措施。
我们估计，这种短暂性的供求紧张局面，将在今年下半年或明年上半年得到有效缓解。
记者：除了限购之外，在增加商品房供给方面有何措施？
江文静：郑州新一轮楼市调控，外界更多关注限购，这是需求方面的调控。在供给方面，我们采取了不少措施。
从短期看，我们将中小套型住房达到总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，以加强中小户型住房的投放力度。
我们还将一部分城中村改造项目纳入行政审批绿色通道，年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品住房陆续投放市场。
另外，郑州上半年商品房投资同比增长30%，商品住房新开工同比增长38%，均较去年同期有明显提高，这对商品住房供应将是利好消息。
从长期看，在增加普通商品住房建设方面，年底前将再向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右。
2014年和2015年，商品住房用地供应保持不低于10%的年均递增速度。
同时，确保所供土地中70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房建设。
(对话人：郑州市房管局市场监管处处长江文静)
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