陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个以货币化实物资产改善养老生活质量的选项而已。
这项政策，金融的意义大于养老的意义。它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。
国务院日前全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
一时间，“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。网上有不少人担忧，认为政府此举是为减轻统筹的养老金负担，加之这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。
对此，上海财经大学教授陈杰认为，担心政府不管养老是不必要的，因为拥有自己住房的老人大多数经济条件较好，本身养老压力相对就较小，而经济条件不好、资产不多的养老压力最大，他们离开不了政府主导的基本养老保障制度。陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。
在中国，“以房养老”的最大阻力来自家庭内部。子女不愿意父母放弃房产。尤其房价快速上涨，增值预期很高，很多房产非老人独立自有。老人主观上也不愿放弃房产，想把房子留给子女。简单说，卖房的动力几乎没有。再加上，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权，以及70年产权规定等，银行等金融机构，对此也缺乏动力。
既然如此，为什么不仅仅是中国，许多发达国家都推“反向按揭”的“以房养老”模式呢？陈杰直言：这项政策，金融的意义大于养老的意义。
它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。
从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到现在的190%之多，很大一部分原因，正是住房、教育、社保进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，更是创造了大量直接就业机会、推动GDP增长。“反向按揭”一旦做起来，可以大大刺激金融衍生产品，比如直接触发资产证券化，保险更加开放，甚至与自贸区试点结合，或许还能加快利率市场化和人民币自由兑换。
更加有意思的是，这次政策一出来，许多地方政府积极性很高。陈杰揣摩，其中的奥妙在于——它有利于城市更新。比如市中心的老房子，使用价值不高，但市场价值很高，拆迁或征收代价太大，现在老年人如果愿意抵押给银行，银行可以再转售给地方政府，旧区改造难度自然大大减少。市中心土地资源，可以被一次又一次再开发和循环利用。
从美国经验来看，目前国际上主流的反向按揭产品，一直存在局限，且非常复杂，光是付款的类型就多达5种以上，约束条款眼花缭乱，老年人看得云里雾里，存在不少恶意欺诈的案例。再加上财务成本不菲、公平定价难等，近期，美联储费城分行的最新研究表明，“反向按揭”在美国老年人的市场份额，最乐观也只能达到5.5%而已。
那么我们现在推行“反向按揭”的实际意义在哪里？陈杰表示，未来需求会有较大迸发，供给意愿也将提高。
随着这几年房地产市场调控，社会上逐渐已经有预期，未来房产增值不可能像过去十年那样出现狂飙突进的景象。与此同时，随着80后独生子女父母进入老龄化，养老矛盾日益突出。 80后又是一个工作竞争十分激烈的人群，自身生活压力大，为此，陈杰相信，会有越来越多的80后独生子女，愿意接受父母将房产去反向抵押为自己养老的做法。
陈杰透露，目前，中国老年人持有的住房资产总值约在14万亿元左右。平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍，“只要14万亿中的1%被盘活，就能带来巨大空间”。(记者龚丹韵)
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