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群租房屡禁难止根源何在? 供需不平衡致租金上涨

  北京市日前表示,将在2014年年底基本杜绝该市出租房的群租现象。按照北京市的相关规定,一个单个出租房间内居住三人或三人以上即为群租。事实上,这并不是北京市第一次对群租房下狠招,从2009年起,该市就陆续出台多份相关规定,区县和街乡两级政府也多次对辖区内的群租现象进行整治。但“生命力”顽强的群租房却屡禁难止,每一次打击后,都“野火烧不尽,春风吹又生”。按照原住建部政策研究中心副主任王珏林的说法,群租的监管存在难度,“一下子管理到位,这个难度比较大。”

  “文件管不住,查处禁不了”的群租房,折射出当前一线城市租赁市场供给不足的现状。人口流入大城市的趋势,带来了对住房巨大的刚性需求,这种需求不仅体现在购房市场,也体现在租房市场。

  北京市的群租房现象,最早起始于2005年。而2005年恰恰是房地产市场本身的变局之年,2004年8月31日之后经营性土地只能用“招拍挂”模式出让,最终带来了之后的土地价格上涨,房价高企和租金上扬,以及土地供给本身的减少。2005年,房企利用“招拍挂”之前得到的土地,在北京市竣工了3770万平方米的商品房,但到了2009年,这个数字已经下降至2386万平方米,新增住房总量难以满足市场所需。“在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下,这种出让方式导致了土地出让价格的高涨。”华远地产董事长任志强曾对媒体如此表示,地方政府对土地财政的依赖,使政府在城市土地出让上的目标,变成获取土地出让价格收入最大化。

  而群租之风真正蔓延开来是在2010年实行限购令之后,在限购令出台后的三年中,北京市的房租涨幅甚至超过了不断上涨的房价幅度,租赁市场呈现畸形化。根据北京市统计局数据,自2010年6月至2011年11月,北京住房租金连续18个月同比涨幅超过10%。在经历了2012年上半年的短暂调整后,住房租金又于去年12月再度高涨,今年以来月同比涨幅均超过7%。

  在北师大房地产研究中心主任董藩看来,“出租方和承租方发展不平衡,最近几年出租方的成长受限,政策对那些购买二套房用来出租的人进行限制,而市场对租房的需求仍然强烈,正是这种供需不平衡导致租金上涨。而这种政策实施导致的结果,对低收入人群来讲是不利的。”

  按照限购令的规定,本地居民无法购买第三套住宅,也就是说,每户经济上有所余力的本地购房家庭,最多只能向市场提供一套住房供出租,而这套房子可能还是未来孩子的婚房,或是自家周末使用的改善性住房,无法被供给到租房市场。商品房被限制只能去满足常住居民的居住需求,不能被投资以满足外来新增人口的租住需求,租房市场上供给减少,加之房租也因租房市场的供求关系恶化而增长,外来新增人口一来因为房租上涨无力承担整套居室房的房租不得不选择群租,二来租房市场上也无足够的房源出租,租房客不选择群租还能选择什么呢?

  依靠行政手段强制整治群租房,最终只会按下葫芦浮起瓢,城里不让群租了,北漂族会自动外迁至城乡接合部的农民自建房里,只要有需求,群租就会存在。破解群租困境,一方面的确要对一线城市进行人口总量限制,大力发展二、三线城市以引导人口正常流动。另一方面,也应通过市场手段,调整当下一线城市房屋租赁市场日趋恶化的供求关系。

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