经过三十多轮竞价,老王又买下市区一套学区房,这是他一年来买进的第八套房子。
老王炒房已有十几年时间,也是温州目前为数不多还在炒房的人。之前一年里,老王买进了六套安置房、一套商品房;其间,他卖出了三套安置房,净赚上百万元。目前,他手里握有四套房子,市价在1500万元以上。
今年3月底以来,国家、地方相关政策连续利好,使老王又重新恢复了炒房信心。
国家统计局数据显示,4月份全国商品房销售面积同比增长7%,成为2014年年初以来首次正增长。与此同时,4月份浙江新建商品住宅销售价格上涨0.2%,结束了连续13个月的下降趋势。其中,温州、杭州和金华分别同比上涨0.7%、0.4%和0.4%。
老王对《第一财经日报》记者说,3月份至今,温州学区房持续密集交易,成交价略有上涨;4月下旬至今,中心区改善性住房交易明显上升;城郊小套房动作不大,大套房依然无人问津,“全面回暖说”还为时过早。
学区房回暖
已经三年没有炒房的老王,去年开始筹资买进安置房。他说,市场低迷,一些人迫于资金压力,低价抛售房子也难以立即套现;他接盘后,以稍高于买入价的方式通过中介卖出。
与投资机构精选项目一样,老王买房也是百里挑一,主要为地段好、总价低的优质学区房。在去年年终分岁酒上,老王喝得很是尽兴,他说自己看到了那么一丝丝的曙光。
老王说,之前四年时间里,温州市区房价普遍比最高价时下跌了百分之三五十,城郊豪宅甚至更多,很多房产中介纷纷关门歇业。但今年初以来,一些房产中介又重新开张,对市场预期似乎有明显好转。
今年3月底以来,在国家、地方相关利好政策影响下,老王感受到周边的人在恢复购房的信心,除了股票、配资之外,房地产又重新纳入他们的视线。
同时,新楼盘促销手段变化,也让老王很为敏感。他说,瓯江北岸一些楼盘,之前为9.1折,随后上调到9.4折,如今为9.6折。无独有偶,市区一些楼盘看房人数、销售几乎翻番,一部分开发项目释放出取消价格折扣、优惠等信号。
如果上述现象尚存利益方左右的话,那么房子量化交易可以佐证市场在起色。最近一个月,老王每隔几天都会去市房屋交易中心看看,每次都发现大厅排着长长的队伍,“这情形只有在市场每逢疯狂时才会出现。”
有温州市房屋交易中心工作人员说,该中心一天发放二手房交易票120多张,抵押登记(含注销)票300张,以往这些票每天都很难发完,但最近一个多月来每天15分钟就领完了。
温州住建委披露的数据显示,4月温州市区二手房交易1970套,同比上升45.71%,环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米,相比3月也上涨了19.09%。
老王说,每年3月至5月,是学区房的密集交易时间,“学区房加上新政效应,催生了目前学区房回暖。”同时,4月下旬以来,中心区改善性住房也在明显释放,城郊小套房有交易但不大,城郊大套房依然无人问津。
政策市助推
最近一个月,老王买进了两套商品房,时隔四年后触及这类房源,其中一套位于三洋湿地北侧,尽管没有学区概念,但品质、地段、楼层均属上佳。
老王说,之所以买进商品房,只因为他看到了政策利好带来的一片阳光。
今年3月30日,国家有关部委接连调整二套房首付比例、缩减二手房交易营业税免税期限。紧接着,温州出台促进当地房地产市场持续平稳健康发展的若干意见,首次购买新建商品住房可获0.6%的补助。
最近,温州还出台司法网拍房新政,购房者只需承担契税和印花税。老王说,两个月来,温州网拍房竞价又开始激烈起来,尤其是地段好的学区房,“温州网拍房全省最多,新政主要是去化库存,虽可减少费用但不太多”。
除了政策外,央行3次降息2次降准,资金流动性也让老王倍增信心。
一个多月来,老王致电银行朋友的次数明显增多,除了办理银行卡之外,还有就是询问贷款难易程度。“民资投资渠道不多,只要银行不关门、贷款不紧,房价就有可能回暖,我们(被套炒房者)就不会死。”
老王在紧盯政策面、资金面的同时,也在关注市场面的变化反应。与以前不同,如今温州经济状况、房源供需、资金供应环境已经发生变化。
2011年温州民间借贷危机后,至今经济尚未恢复元气,大量民间资本或贷款仍被套在房地产领域。据统计,一季度温州实现生产总值863.7亿元,同比增长6.9%,低于浙江的8.2%和全国的7%。
截至4月底,温州待售商品住房46640套,建筑面积616.28万平方米。如按此前12个月的平均销售速度,全市去库存化周期需要17.9个月,其中市区12.3个月。
在今年1月的全省“两会”上,有温州市委领导表示,温州走出经济困境至少还需2到3年。究其这一时间的推算,是在没有新增不良贷款以及年处置近400亿不良贷款进度的前提下得出的。
于是,如何救赎房地产、激活资金流、压缩土地放量就成为当地政企最直接的措施。
据温州房产网统计,去年温州土地成交总额155亿元,比2013年420亿元的土地收入锐减了63%。今年,温州土地放量继续收窄,区域供地有松有紧,但卖地还不是很乐观,中国指数研究院数据显示,今年一季度温州共推出23宗土地,只成交了17宗。
炒房过山车
老王说,在弱市中炒房,如同在钢丝上跳舞,考验的是人的毅力和眼光,获利一般只有10%多点。这与四年前买房如买菜,抢到房就等于抢到钱相比,已不能同日而语。
尽管市场已经巨变,但仍有炒房者在坚守。老王对《第一财经日报》记者说,目前温州市区活跃着十余组专业炒房团体,他们三五个人成组,在资金上抱团取暖,其中带头人炒房经验丰富、眼光敏锐,熟悉市场行情变化。
一改以前跟风炒作风格,如何在弱市中提前布局、吸收低价房源,是老王在血一般教训后的操盘新变化。
2011年之前温州房价领涨全国,成为全国房价上涨最快的城市之一,被认为是中国楼市“风向标”。
数据监测显示,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。“房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,花了一年不到时间。3万元以上,只要开发商敢漫天开价,市场就会疯狂买入。”
2009年至2010年间,宽松的银行贷款、疯狂的民间借贷,都为老王提供了源源不断的资金来源。和很多人一样,老王几乎每天都在忙活着买进卖出,每套房子少赚几万元,多赚上百万元。“我们只是小虾米,大量实体企业才是主力军,它们用企业抵押贷款去买房或造房。”
在狂欢中,“已经昏了头”的老王高价买进多套豪宅,试图转手获取高额利润。
然而,2011年3月国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,温州随即出台更为严厉的限购政策:2011年3月14日起,温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含二手存量房),规定中指房屋无论买后是否卖掉,都不能再购买房屋。
顿时,疯狂戛然而止,抛售无人接盘,暴跌随即展开。截至今年3月份,温州房价已经连续40多个月出现下跌。
“实在跌得太多了,也该有点反弹了。”老王说,如今温州市区诸多楼盘房价,比最高峰时下跌了百分之三五十,他手上的一套几千万级豪宅缩水了60%左右。同时,2011年爆发的温州民间借贷危机,让老王的千万元民间借贷付诸东流,同时他借用的资金也无法还本付息。
老王依然开着豪车,在外人看来还很风光,但他说挺羡慕公交车里那些市民的笑脸。老王打开皮夹子,里面至少有20多张形形色色的银行卡,“这还算少的,家里还有那么一叠。”他张开手指比划着,两指间的高度至少有七八厘米。
跌落人生低谷的老王,想着如何东山再起,他认为这次楼市回暖应该不会只是昙花一现。
谈话间,老王团队里的小林穿插说,他最近采用8倍配资杠杆炒股,赚了钱了。这让老王很是感慨:“我不懂股票,那不是我的菜。”同时他不无联想地说,股市和楼市存在跷跷板效应,当前的股市是否在重蹈温州房价暴涨的后尘!
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