王丽新
有房企高管向《证券日报》记者表示，预计一线城市房地产政策都将收紧，“市场将有波动，我们非常忐忑，市场平稳发展才是行业乐见的”
-本报记者王丽新
一线城市房价的快速跳涨，“沪深”两市紧缩性政策的落地，让开发商的营销人开始不安。接受《证券日报》记者采访的一位房企高管直言，“波动的市场让我们难以把控拿地、开发和销售的节奏，加上土地成本很高，一旦拿错地，对企业发展将造成很大压力”。
不过，对于处在房价上涨通道但仍未出台收紧性政策的北京楼市而言，房企近期推盘积极性明显增加，而且多数项目都在提价销售。
根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年4月份，北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括6个纯新盘，以及24个老项目后期。此外，龙湖西宸原著、鸿坤林语墅、恒大华府等西城、南城和东坝等地的高端项目也在释放积极销售的信号。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，预计以北京为首的一线城市当中宽松的政策环境已经到头，这也将对于市场需求产生直接或间接的抑制作用。相对于定价“身不由己”的高价纯新盘来说，目前老项目在市场当中占尽价格优势，在需求的有力拉动之下，老项目后期入市积极性也明显提高。
房企加速推盘抢“窗口期”
在中央提出“去杠杆”和“去库存”的背景下，统计局公布的2月份数据显示， 70个大中城市房价环比上涨的城市达47个，且涨幅还在继续扩大，近期北京、上海、深圳等一线房价更是大幅跳涨。
鉴于此，“沪深”两市调整二套房首付比例等紧缩性政策已经落地，而对于北京楼市政策的变化，目前业界充满猜想。在这一当口，北京的热盘都在积极调价销售。
任启鑫称，从4月供应特征来看，老项目后期所占比重明显提升，并且大量久违入市的项目也纷纷整装入市，例如朝阳区的江南府，海淀区的强佑-府学上院、大苑·海淀名著等。
而从项目报价来看，新增供应价格普遍出现大幅上涨，例如首开国风美唐去年初入市价格为32000元/平方米，而新推房源价格已升至40000元/平方米；天恒金融街·公园懿府去年首次入市价格为450000元/平方米，而此次预售价格已上涨至51000元/平方米；华润·萬橡府去年销售价格为65000元/平方米，4月份价格已攀升至76000元/平方米。
“现在北京销售的热盘其实是受益于新地王扎堆的效应，这些项目都是前几年，真是多年前拿的地，在成本控制上有优势，尤其现在新地王还未集中入市，却提前带来了涨价预期。”某房企营销人士向本报记者透露，加上此前叠加出台的宽松性政策，让这些项目有了涨价升值空间。
事实上，据《证券日报》记者了解，盘踞在北京南城的鸿坤·林语墅从去年到今年2月份房产资产上升30%以上。除了南城发展规划和产业布局带来的利好外，更为直接的利好是，在过去的15个月里，北京称之为地王的有25块地，其中13块在南城，大兴和丰台是主力。这些项目入市价格将达到8万元-10万元/平方米，成交均价也将7万元/平方米起。
目前来看，华润置地、绿地和鸿坤等知名房企在南城均有布局，其共同认知是，“北京未来30年看南城”。据中原地产首席分析师张大伟透露，2012年初时，大兴六环房价是1万元/平方米，现在是3万元/平方米水平，未来地价4万元/平方米以上的时候，南城的这些项目入市价格将达到7万元-8万元/平方米，甚至更高。
以鸿坤·林语墅这样的老项目为例，其后期新推房源在成本优势下，销售速度和待涨空间都可期。据记者了解，该项目目前均价为5万元/平方米左右，剩余少量房源，单套2000万元起。
五环内供需紧张
值得注意的是，在新地王未入市的空窗期，改善性项目推动房价上行，其背后还是供求关系的支撑。
张大伟认为，即使以悲观的态度判断市场，以目前拿地的地价算，现在，在全北京五环以内，整个库存量占比只有15%，在只有10%-20%的市场，面对30%-40%甚至更多希望进五环的需求，供需结构是紧张的。
“现在看来，北京5环内很难找到6万元╨平方米的新建住宅，东坝区域已经出现‘10万元+’的项目。”张大伟表示，商品房高端化趋势势不可挡。
据《证券日报》记者了解，东坝区域内首个“10万元+”的豪宅楼盘，同时作为恒大进军北京的首个独立顶豪项目，恒大2013年11月份耗资数51.35亿元拿地，用两年多时间开发该项目，于近期开放样板间。据接近恒大人士称，在北京现在的豪宅市场，与恒大华府类似的顶级配置均应用在单价15万元-20万元╨平方米的顶豪上，而恒大华府的首期开盘总价2000万元起，在此基础上还赠送2万元/平方米的顶级精装。
任启鑫认为，受到供应短缺以及需求强劲拉动的影响，自去年年底开始商品住宅市场已呈现出供不应求的状态，再加上高价地项目的对周边的拉动预期，使得大量项目出现价格快速上涨。
事实上，不仅仅是北京市场，深圳、上海等主要一线城市均出现房价过快上涨现象。
对此，在龙湖地产的“西宸会”举办的围绕中国经济大势主题的高端论坛上，谢国忠表示，这同样是一个供给侧的问题，政府的政策制定与发展预期跟市场需求难以匹配。他解释称，2008年以后，中央限制了一线城市供应，鼓励投资小城市、二、三线城市，当时的愿望是中国经济要分散，但老百姓还是更愿意生活在大城市中，导致了二、三线库存的过剩。
不过，对于一线城市而言，业内普遍认为不存在库存问题，但限购不放开，北京房价仍旧不会过快上涨，反而是环北京区域房价上行较快，因为北京五环内房产豪宅化，需求开始外溢。
有消息人士透露，部分环北京区域或出台紧缩性政策，抑制投资投机需求。
据任启鑫透露，一线城市也将会有紧缩政策出台，其目的主要是打击投机类需求，但也难免会误伤部分改善性需求，另外再加上近期对于首付贷，以及房产众筹的严格管控，预计以北京为首的一线城市当中宽松的政策环境已经到头，这也将对于市场需求产生直接或间接的抑制作用。
不过，在这一背景之下，相对价格优势明显的项目将“笼络住”逐渐减少的需求基数，而价格上涨幅度过快的项目将会处于“尴尬境地”。鉴于此，原万科集团高级副总裁、国内联合办公品牌优客工场创始人兼董事长毛大庆称，建议开发商“不要快涨”。证券日报
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