早在2014年，中国保监会就发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。如今两年过去了，效果却并不明显。据统计，截至今年5月20日，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉2人1户。如此应者寥寥的结果，恐怕连制度设计者都没有想到。
应该说，在我国老龄化程度日益加深、养老保险资金缺口巨大的背景下，“以房养老”模式的提出有益于丰富养老模式、弥补养老金的不足，是缓解养老压力的一种积极尝试。但即便如此，“以房养老”模式由于制度不全、操作困难等问题，在我国并不很顺利。
“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，但面对中国的制度环境，会面临明显的“水土不服”。在美国、加拿大等国，“以房养老”业务之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。相比之下，中国目前尚未有遗产税制度，而且父辈向子女遗传房产是一种根深蒂固的传统文化。在这种情况下，愿意将房产拿给金融机构作抵押进行养老的需求就很少。
在中国市场，“以房养老”同样存在巨大的不确定性，会抑制供需双方的积极性。“以房养老”就是老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。当老人去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。在这里，房子会升值还是会贬值、老人的寿命有多长、市场利率水平的高低等因素，都会对供需双方产生直接影响。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意;贷款期长，机构又可能吃亏。
同时，“以房养老”还存在适用人群窄，保障功能有限的缺陷。从国内外的实践经验来看，适合“以房养老”的人群大致有三类:老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活;老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要，经济条件过低不具“以房养老”条件。换句话说，“以房养老”不是“雪中送炭”似的养老保险，而是具有一定的“锦上添花”功能。
“以房养老”固然符合金融创新和养老模式创新的需要，但恐怕其难以成为养老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的种种困难，难保“以房养老”模式不变成“中看不中用”的摆设。只有上述难题能够得到有效解决，“以房养老”才能被普通民众所接受，真正成为普通民众养老的一种放心选择。
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