距离20多个城市出台楼市调控新政仅仅半个月，过热的市场就开始降温。这说明以问题为导向、针对性极强的调控政策正产生积极效果。但由于各城市政策力度不一，执行效果不同，部分执行力度不大、效果不明显的城市应追随力度强劲、落实到位的城市，进一步加大政策的执行力度，确保房地产市场的平稳发展——

　　10月21日，国家统计局发布9月份70个大中城市房价指数以及10月上半月15个热点城市房价指数。数据显示，一线和部分热点二线城市在出台调控政策一段时间后，房地产市场出现积极变化，房价过快过高的涨幅得到遏制，走势开始趋稳。

　　热点城市涨幅回落

　　为快速反映近期房地产市场的变化，国家统计局首次发布当月住宅销售价格数据。数据显示，10月上半月15个热点城市出台并实施调控新政后，新建商品住宅价格环比指数均已降低，涨幅回落明显。“其中，与9月份相比，深圳和成都房价指数环比已经出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市环比涨幅也都明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟说。

　　今年9月底到国庆期间，针对过快上涨的房价，北京、天津、南京、深圳等22个城市相继发布楼市调控政策，从严限贷限购。市场降温首先表现在大幅萎缩的成交量上。“从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的城市有3个，下降40%至20%的城市有3个。”刘建伟说。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至10月20日，出台调控政策的22个城市10月份市场成交平均下调幅度达到40%左右。“从北京购房资格核验情况看，10月1日至16日为1.74万户，较9月份同比涨幅回落50个百分点。”中原地产首席分析师张大伟表示，楼市成交量减少会促使房价涨幅回落。从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地已出现二手房降价的现象。

　　区域分化依然明显

　　值得注意的是，房地产市场地区分化依然明显。“9月份，70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。”刘建伟表示，从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有6个，持平的城市有1个，涨幅在2%及以内的城市有40个。从同比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余城市新建商品住宅价格同比下降的城市有6个，涨幅在10%以内的城市有42个。

　　总量过剩、分化明显，这是当前我国房地产市场的基本特征。今年以来，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但三四线城市房价上涨较慢，甚至出现负数。有专业机构报告显示，根据重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间在8.5个月以内，多数三四线城市去化时间超过15个月，有些城市甚至在20个月以上。

　　价格的分化表现更加直观，一线城市、二线城市和三线城市之间涨幅有别。据统计，上半年一线城市平均累计上涨12.79%，二线城市平均累计上涨5.33%，三线城市平均累计上涨4.27%，部分环一线的二线热点城市平均涨幅更是超过25%。

　　不同城市之间，楼市供需的基本面也发生了根本改变。一线城市和核心二线城市的库存大量消耗，供应缺口明显。大量非核心城市和三四线城市，则面临着巨大的库存压力，即使下调价格，去化进程仍然缓慢。

　　执行力度前所未有

　　从数据统计和市场反应看，本轮以问题为导向、针对性极强的调控政策正产生积极效果。“本轮房地产调控政策最大特点是执行力强。仅半个月，过热的市场就开始降温，政策的落地效果非常明显。”张大伟表示，从政策执行力度看，这是过去十几年房地产调控执行力度中最大的一次。

　　此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等关键内容在新政中均有详细涉及。同时，调控政策还采取多种方式加强了对土地供应的调节，效应也已传导到土地市场。相比调控前市场最火爆的8月和9月份，成交的高价地数量开始减少。

　　业内人士认为，下一阶段必须更加严格执行调控政策，进一步细化落实具体措施，以巩固良好的开端。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多地将会升级到一城一策、一城多策。通过合理的政策引导和市场运行，让小城市楼市活跃起来，让大城市冷静下来。同时，由于各城市政策力度不一，效果不同，为巩固调控效果，部分力度不大的城市应追随力度强劲、落实到位的城市，进一步加大政策的执行力度。