在被列入全国加快发展住房租赁市场12个试点城市之后不到一个月，南京市政府于昨天正式公布了《南京市住房租赁试点工作方案》，全文共23条，其中对于市民们普遍关心的“租购同权”、“商改租”、租赁房源平台等热点问题均有所回应，值得关注的是，今后开发商们有望成为大房东，通过设立专门的住房租赁企业公开面向社会提供租赁房源。 扬子晚报全媒体记者 马祚波

　　出台背景

　　在被列入国家首批试点城市后，江苏省住房城乡建设厅专门下发通知，选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展住房租赁市场的试点工作，包括搭建住房租赁信息政府服务平台，培育专业化住房租赁机构等；南京市近期也推出了相关举措支持房产租赁市场，如职工可以提取公积金缴纳房租，向外来人才提供租赁住房等等。

　　南京市房管部门昨日表示，作为国家发展住房租赁市场试点城市之一，住房租赁试点工作方案的正式出台，尤其是租购同权、商改租、治理群租等市民们广泛关心的“热词”，在23条具体举措中均可找到明确答案。

　　注意了，现在拎重点

　　推进“租购同权”包含三层含义

　　一是要把实现租购同权作为最终目标，也是在发展住房租赁市场中坚持的方向。

　　二是承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。

　　三是逐步稳妥有序推进。

　　“入学”问题这样明确

　　“入学”也进行了相应明确：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

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　　开发企业有望成为“大房东”

　　鼓励开发商开展租赁经营

　　发展租赁市场，租赁房源的有效供应最为关键。相关统计显示，目前南京市租赁市场的年成交套数在30万套左右，对于南京这座未来常住人口达到950万人的长三角区域中心城市而言，租赁房源供应量亟须“大增容”。

　　扬子晚报记者从这份《方案》中了解到，南京市将支持市、区两级国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。其中，2017年国有规模化住房租赁企业将不少于14家。同时，鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展住房租赁经营业务，今年内这样的试点企业将不少于4家，到2020年底不少于10家。

　　未来新增租赁住房50万平方米

　　据了解，南京市将通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房，未来建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。

　　由政府新增的租赁住房房源主要来源于三方面。

　　鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。业内人士介绍，上述要求在土地出让合同中将予以约定，并在不动产登记文书中也要注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。这就意味着，未来的开发企业也将拥有“大房东”的身份。

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　　个人出租将获得奖励，试点低效用地、集体土地建租赁住房

　　南京房管部门相关人士介绍，将一部分闲置房源推向租赁市场，引导和激发个人出租，也将是租赁市场房源供应的重要渠道之一。对此，《方案》提出，将支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。

　　不仅如此，租金税费征收也将有相应优惠，其中，对个人出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。此外，将根据试点需要，适时加大税收支持力度。

　　南京市还对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，试点配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁；同时，将在栖霞、浦口等区开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

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　　试点“商改租”，但不是想改就能改

　　“商改租”以幢或单元为单位

　　将商业用房改建为租赁住房，已成为我国多个地区发展租赁市场筹集房源的渠道之一，南京市也将其在《方案》中予以具体明确，同时鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

　　目前，南京地区虽有大量商业、商办用房，但“商改租”仍应按规定且需符合条件。据了解，南京市“商改租”将按照“一事一议”的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。

　　“商改租”后水电气按民用标准

　　开发企业提出商改租申请后，按《方案》规定需报区政府(园区管委会)和南京市相关主管部门核准，经评估后，在区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才可以批准。改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，完善相关手续后，改造后租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

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　　建承租人权利清单推行“租购同权”

　　广州“租购同权”被误解

　　若租住房屋与购买房屋享有同等权利，将会降低很多人的购房欲望，这将有利于形成结构合理的住房体系。因此，本轮国家试点发展租赁市场城市中，“租购同权”成为一个关键词。在昨天出台的《方案》中提出，将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现租购同权。

　　此前，广州地区率先亮出“租购同权”这一概念时，被不少公众误解为“租房也可以上名校”。对此，南京市推进“租购同权”包含三层含义(详见右上图)。

　　非本市户籍租房者子女不愁没学上

　　《方案》对于市民普遍关心的“入学”也进行了相应明确：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

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　　出租房间的人均建筑面积

　　不得低于15平米

　　记者了解到，昨天出台的《方案》中提出，改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人。

　　群租房安全治理，由谁来进行监管？本月8日，江苏省公安厅牵头出台的《关于加强出租房屋管理消除安全隐患的通告》已进行明确，并同时提出，对于违者，将由公安、建设、工商等部门予以处罚，构成犯罪的将依法追究刑事责任。

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　　建住房租赁服务监管平台

　　挂牌房源全面核验

　　网上挂出的房源颇为令人心动，但到现场一看完全不是一回事，这是很多租房人现实中常常面临的尴尬。如何规范住房租赁市场，确保房源的真实有效？

　　《方案》提出，南京市将建立全市住房租赁服务监管平台，平台将积极整合房源信息，将全市规模化住房租赁企业、大型房地产经纪机构和个人房源信息全部纳入该平台；通过该平台推行租赁合同网上签约，规范租赁双方和中介机构行为；同时实现网上办理租赁登记备案，完善统计分析、市场监测功能；借助该租赁平台，实现租赁服务监督延伸到社区。

　　对于在该租赁平台挂牌的房源，房管部门将通过房产交易管理系统全面核验房屋的权属状况，确保房源信息真实准确。另外，还将充分利用“互联网+”和“大数据”技术，提供“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”全过程网上办理服务，并逐步实现网上支付、信用评价、补贴发放、公积金提取、家政服务等一站式便捷服务。

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　　规范“房东任性涨房租

　　任性赶房客”现象

　　《方案》提出，南京市将明确租赁当事人的权利义务，以规避以往“房东任性涨房租，任性赶房客”带来的矛盾。具体措施包括：研究制定租赁合同范本，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构或转租。

　　与此同时，将引入租赁市场法律救助，将租赁纠纷纳入街道司法调解范围，化解各类租赁矛盾，维护市场秩序。今年南京市将在栖霞区和仙林街道试点，实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动。