“哐当，哐当，哐当……”

　　北京东四环与东五环之间，朝阳区高碑店乡西店村居民最为熟悉的，是火车驶过的声音。彼时，村里有一片几被遗忘的破败厂房，被纵横交错的6条铁轨分隔。每隔半小时就会有一列火车驶过，附近人家的屋檐会随之微微颤动。

　　如今，老厂房犹在，只是换了个模样，成为西店记忆文创小镇，上百家传媒和影视企业已经入驻。独特的工业元素，让不少在这里工作的人创意频现、乐在其中，“火车驶过时的韵律感和电影的节奏很像，能带来许多灵感。”

　　工业与文化结合，的确能带来独特的想象空间。在北京，由工业遗存改造的文创园区有很多，负有盛名的798艺术区就是其中之一。它的前身是几乎与新中国同龄的718电子元件联合厂，2002年起陆续有艺术家和艺术企业入驻。经过10多年的发展，798艺术区已是北京时尚文化地标，还被列为2008北京奥运文化旅游景点。

　　北京，寸土寸金，但老旧厂房却是数量可观的可开发资源。目前，北京总计腾退出约2500万平方米老旧厂房，已经转型利用的老旧厂房占地601万平方米，另有138万平方米正在转型改造。

　　如何对待老厂房，关乎历史，它意味着如何对待城市曾经走过的路，意味着如何对待北京的工业发展史。

　　如何利用老厂房，关乎未来，发挥其在历史文化、经济社会和生态环境等多个领域的重要价值，就能为城市发展拓展空间、产出效益。

　　“保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间”，今年4月，北京市发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，明确保护利用原则和相关政策、保障措施。

　　曾经辉煌，有过落寞，越来越多的北京老旧厂房，正迎来新的生机。

郎园9号楼改造前为工人宿舍。 资料图片

　　“这既是一个经济问题，更是一个文化问题”

　　晚上9点，邢鹏还没吃上饭。

　　伴随火车驶过的轰隆声，西店记忆文创小镇的改造还在持续，还有很多细节和问题需要邢鹏及其团队解决，一顿消停的晚饭也显得十分奢侈。“6月底，园区的景观主轴将完整呈现出来。铁轨、高架、路桥，这些工业元素将和文创小镇有机地融合成一体。”

　　夜以继日，时刻在线，这是大多数文创园区负责人的工作常态。也正是这样，西店村这个城乡接合部的破败厂房，改造两年后才得以聚集形成以影视IP产业为主导的全生态产业链。

　　一直在关注老旧厂房的“前世今生”，北京市文化创意产业促进中心主任梅松跑了全市100多处老旧厂房。“我们一直倡导‘腾笼换鸟’，笼子腾出来了，换什么鸟进去？建立文创园，既可以拓展文化空间，又可以形成产业链。”

　　北京市文化创意产业促进中心的调研数据显示：目前全市各区腾退的老旧厂房242个，总占地面积达2500万平方米，已经转型利用的老旧厂房有601万平方米，正在转型改造的为138万平方米。随着北京疏解整治促提升行动的开展，还有200多家一般制造业企业将在3年内陆续迁出。

　　这些工业遗存，历史跨度数十年，且分布广泛。年头较久的老旧厂房，主要集中在朝阳、海淀、丰台、石景山4个区；年头较短的老旧厂房，主要集中在顺义、昌平、大兴、亦庄开发区。

　　那里曾经燃烧着炼钢熔炉的熊熊火焰，轰鸣着流水线上的隆隆机器声，虽然时光让它们变得荒芜寂静，但对北京市民而言，那些老旧厂房早已融入了城市的血脉和自己的生活。它们同中国工业发展同步同向，具有浓厚的时代特色，是北京工业发展史的缩影。

　　老旧厂房何去何从？“二产变三产，黑色变彩色”的形象说法，道出了工业遗存在经济转型、产业创新、城市发展等方面存在的巨大潜力。

　　经过多年努力，北京已经建立起了相对完善的文化设施体系，但公共文化空间依然不足。对于政府而言，老旧厂房经过改造，变成观光、展示、娱乐空间，既能避免拆旧建新的高成本投入，又能减少对自然资源的高强度开发，还可与城市定位相匹配。因此，对老旧厂房的保护利用，北京确定的一个重要方向就是发展公共文化，比如建设文化馆、小剧场、实体书店、体育设施等，增添区域文化多样性。

　　在老旧厂房的产权方看来，老旧厂房的保护利用，不仅能保留记忆，也能再造辉煌。文创企业和机构看中的，则是老旧厂房能够提供富有历史气息的工作空间，稍加改造就能成为文化创意的重要场所。

　　“这既是一个经济问题，更是一个文化问题。”北京市委和市政府主要负责人认为。目前，北京已经发展成为保有古都风貌的现代化大都市，正在进行从集聚资源求增长到疏解功能谋发展的深刻转型，“老旧厂房就是首都文化建设的‘金山银山’，我们有责任把它们保护好利用好。”

郎园9号楼改造后成了设计师工作室。 资料图片

　　“让老旧厂房长出文化‘新苗’”

　　美术馆后街77号院，一街之隔有中国美术馆、三联书店，往西有北大红楼旧址，往南有北京人民艺术剧院，往北有中央戏剧学院。

　　在周围的街坊看来，这可是块儿好地界。王雷头一次来，就动了心思。

　　说起这儿的历史，“77文创”负责人王雷门儿清。虽说改造完成后，它成了“77文创”的美术馆园区，主打戏剧影视，但王雷特意保留了两台进口的胶印机器设备，一台放在楼宇中间，一台放在园区中间，“就是想让大家记住，这片园区曾经是鼎鼎有名的北京胶印厂。”

　　上世纪50年代初期，多家私营印刷企业合并成北京胶印厂，后经公私合营改制定名为京华胶印厂。50年代末期，因新建北京火车站，京华胶印厂迁至现在的位置，1966年正式更名为北京胶印厂。

　　这是北京第一家采用胶印技术的工厂，获殊荣无数。周边的老街坊还依稀记得当年的情形，虽说是工厂，可里边的工人都识文断字。

　　多年前，随着印刷技术的迅速发展，北京胶印厂整体业务快速下滑，加之厂区环境较差，与北京文化核心区的产业定位严重不符。2012年初，北京胶印厂将原胶印业务迁出。当年，在东城区委和区政府的推动下，北京市胶印厂与王雷所在的企业实施战略合作，开启了“77文创”的第一步。

　　王雷入行已有7年，这个精壮的陕西汉子将满腔情怀倾注到了文创事业中。几年下来，美术馆园区的小剧场钢板上也生出了红色的锈，和周围楼宇墙体上裸露的红砖、院落里铺设的红色地砖浑然一体，形成了一片红色基调。

　　在改造老旧厂房的过程中，王雷发现工厂园区具有三面环绕着楼宇、中间是个大院的空间特点，很像老北京的四合院，就因势利导在大院建造了园区中最有特色的小剧场，整个改造项目还荣获了“2016中国建筑学会建筑创作金奖”。“通过整体的设计、产业的引入、园区的管理，原来荒芜的厂区变成了大家愿意置身其中的空间。”王雷说。

　　从美术馆后街77号院往东南方向走约7公里，就来到了朝阳中心商务区。这里，入目皆是鳞次栉比的大厦和高档商场。不过，商务区东南角保留了一隅时代的印记，那里还存有原工厂建筑的外立面风格，甚至连窗外的爬藤都未曾惊扰。

　　“现在的郎园前身是北京万东医疗设备厂，当年是个纳税大户。”来自首创集团的园区运营负责人赵春燕翻开了上世纪70年代的北京地图。

　　“你查找地名‘大北窑’，当年周边全是工业企业，但现在北京第一机床厂、北京第三通用机械厂、北京内燃机总厂等都已经销声匿迹了，只有在郎园还能感觉到当年工业大院儿的氛围。”赵春燕说。

　　作为文创园区建设的先行者，2010年郎园开园时，文创园在北京地产圈还是个新鲜事儿。赵春燕也是“摸着石头过河”。

　　“光改造投资就花了8000万元，我们的理念是修旧如旧，在保护老厂房原有格局的基础上，主要改造园区的水、电、气、网等基础设施，希望把园区打造成为集文化企业、时尚秀场、设计体验、创意餐饮等于一体的复合式文化艺术园区。”赵春燕说。

　　站在车水马龙的朝阳路边看郎园，曾经斑驳的老厂房，如今是虞社演艺空间；曾经的设备供销点，如今是文艺咖啡厅；曾经的生产车间，如今是创意工作空间和兰境艺术中心；曾经的员工宿舍，如今是时尚的“设计师买手集合店”和先锋设计室。

　　在中国传媒大学文化发展研究院院长范周看来，文创园的发展可以盘活老旧厂房的空间资源，实现待更新空间的去存量化，文化空间的增量发展又能增强城市的文化氛围。“让老旧厂房长出文化‘新苗’，在城市发展中可以说是一举多得。”

　　过去20年，以798艺术区为标志，北京老旧厂房的文化再造经历了从自发到自觉的过程。近些年，北京市因势利导，给这些荒芜的老旧厂房注入文化基因，植入创业梦想，使沉睡的工业资源苏醒过来，焕发出了新的生机和活力。郎园、“77文创”、E9区等各类文创园纷纷落地，一派生机。

　　2017年6月18日，游客在“77文创”美术馆园区举办的第二届文创生活节上合影。新华社记者 高静 摄

　　“这是一片有营养的土壤，各种可能都会发生”

　　“我得要一间有着高天棚的开放式工作室。这样，人们在里面才能迸发出精彩的想法。”ideaPod的年轻创始人刘冰清，在采访中引用了苹果公司前首席设计师的名言。

　　刘冰清把想法变成了现实，在郎园改造中设计了一个有高耸天棚的联合办公空间。进入被绿植、画作、有设计感的家具环绕的办公空间，很难不被这里迸发的活力打动。

　　在一株巨大的室内玉兰树下，有人约着客户边喝咖啡边聊天；陈设着艺术品的画廊会议室里，有创业公司的团队在开会；绿植墙周边的小木屋里，有人在专心致志地工作；大壁炉边的客厅沙发上，有人抽空打个盹儿……

　　刘冰清说：“与其说这里是联合办公空间，不如说是创意家俱乐部，这是一片有营养的土壤，各种可能都会发生。”

　　“文化企业和机构为什么会喜欢老旧厂房？”有人曾问过赵春燕。

　　“老旧厂房空间开阔，布局规整，又接地气又便宜，太符合创意类文化机构的格调、品质和需求了！”赵春燕回答。

　　由老旧厂房改造而来的文创园，正受到越来越多企业的青睐。在三元食品乳品一厂打造的E9区创业工场，引来的不仅有“金凤凰”，还有“独角兽”。

　　由数个不锈钢乳品罐构成的颇具设计感的大型装置后面，隐藏着一个员工达数千人的企业办公空间。“集奥聚合公司是我们引进的首家‘独角兽’企业，它是一家第三方数据整合场景化应用平台和人工智能解决方案提供商。”园区负责人朱超英介绍。

　　作为一个新改造的文创园，之所以能够吸引“独角兽”企业加入，在朱超英看来，主要是由于E9区独特的运营模式。“我们的运营模式像一部智能手机，物理空间是承载优质项目和‘独角兽’企业的硬件，全景式企业服务则是操作系统，企业在我们搭建的产业生态中可以分享产业资源，获得加速成长。”

　　在传统的“二房东思维”仍颇有市场的文创园区领域，王雷坚定地选择了一条不以租金为衡量标准的准入机制，打造了若干个主题性、专业化的文创园区，聚集了一大批优秀的文化项目和优质的文创企业。“77文创”引进的北京剧目排练中心，就是以政府购买服务的方式建立的公益性排练服务平台，开放两年多来，已经接待了336家文艺表演团体的454个剧目。

　　前身为北京大华无线电仪器厂的768创意产业园，同样注重打造产业生态，租金从来不是第一考量标准。成立之初，管委会曾拒绝了不少业态不相符的企业。为了等设计业龙头企业进驻，园区内一座近8000平方米的厂房空了1年多。目前，园区近100家企业中，“互联网+”类企业占比超过40%。

　　“立足资源禀赋，走差异化发展道路”

　　与众多从大体量的老旧厂房改造而来的大型文创园不同，海淀区田村路上的微型园区是个独特的存在。

　　“我们街道上规模大且可利用的老旧厂房并不多，但各类零散闲置的厂房不少。虽说这些空间建不成文创园，但在城市有机更新中把这些分散在不同区域的‘低小散’资源梳理利用好，可以发挥其灵活性和数量上的优势，就近满足群众的文化需求。”田村路街道党工委书记冯志明说。

　　田村路街道将小散地块用于建设“微型花园”，对稍微有些规模的地块则建设居民文化广场，对社区空置小型房产则引导其开设便民服务空间。比如，田村路93号原有200余栋违章建筑，拆违后建成了足球大联盟训练基地。为方便居民，街道还专门设计了手绘版的《便民地图》和《文化地图》。

　　近期，田村路街道还将一个建于上世纪80年代的废弃自行车棚改造成了“阜四文化小院”，内设悦读馆、国学馆、棋艺馆、议事馆、康复馆、儿童馆、友邻馆和展览馆，是一个集学习阅读、休闲娱乐、沟通交流、邻里互助于一体的多功能社区公益文化空间。

　　当不少资产管理者热衷于讨论“怎么把房子出租好”时，郎园从2014年就开始布局文化内容，目前已入驻果壳网、得到等企业50多家，能够提供就业岗位4000多个，以文化、创意、IT、设计类高端人才为主。

　　在北京市朝阳区，像郎园一样的文创园有40余家，从数量和质量上都走在了全市前列。朝阳区委宣传部副部长、国家文化产业创新实验区管委会主任丰春秋介绍说，目前朝阳区已经初步探索出工业遗存转型的4种模式——艺术家自发聚集发展、政府提供管理服务的“798模式”；产权方与专业机构联手打造的“751模式”；政府投资建设并运营管理的“朝阳规划艺术馆模式”；在政府引导下，由国有企业组建新的运营团队进行整体改扩建的“莱锦创意产业园模式”。

　　除去这4种主要的发展模式，每家文创园也都有自己的特点。王雷说：“我们的特点是‘文创园区平台+文创产业运营+文创产业投资’，其中出租收益占70%，合作项目和自营项目占比达到30%。这种依托无形资产增值的模式，为园区可持续发展提供了源源不断的动力。”

　　同样，E9区创新工场与入驻企业也不是简单的房屋租赁关系，除了获得静态租金收益外，也分享因联合项目创新与股权投资获得的动态收益。

　　在王雷看来，利用老旧厂房改造而来的文创园区是一种文创产品。“文创园区不仅是文创产业发展的物理空间和办公空间，同时还应承载北京文化传承、建筑历史记忆、公共文化服务等多元化的功能，对于核心区的文创园区，还应紧密结合北京历史文化名城风貌保护的整体要求，彰显古都风貌。”

　　“产业要做大做强，就要有适合其生长的土壤。全市各区在老旧厂房转型中要分析区域优势，立足资源禀赋，走差异化发展道路。”北京市委常委、宣传部长杜飞进表示。

　　“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’”

　　今年4月4日，在北京市委宣传部、市文资办、市文促中心等多部门召开的新闻发布会上，《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》正式发布。

　　“从纵向来看，它是国内第一部明确利用老旧厂房发展文化创意产业的指导性文件；从横向来看，它在国内各省市保护利用老旧厂房的相关政策中，最为具体明晰。”范周说。

　　《意见》的出台，既是为优化文创企业营商环境，也反映出老旧厂房在保护利用开发过程中存在一些深层次问题。只有这些棘手问题得到解决，文创园的发展才能迎来真正的春天。

　　记者了解到，从目前文创园的实践来看，现有政策以方向性为主，细则条款少，还未形成系统的政策体系。

　　除此之外，虽有土地可划拨、协议出让的政策条款，但涉及资金量大，实施较为困难。尤其是用地性质不变，导致项目立项、消防审批、施工许可、工商注册等以土地为前置的各项审批难以顺利进行。

　　范周也表示，土地性质的变更是文创项目引进和项目注册的主要障碍。“土地性质不变更，后续改造中的一系列手续便难以进行，基础设施的费用标准也相差甚大，这正是绝大部分文创企业所面临的首要难题。”

　　对这些问题，《意见》给出的答案是“允许临时变更建筑使用功能”，以解决目前的审批困境。此外，各审批部门将会参照拟改造后的建筑使用功能属性，办理立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等手续，让文创企业在“阳光”下运行。

　　在范周看来，目前在产业门类标准和经营主体认定方面，北京市多数文创园区都陷入了相关手续不齐全、科学分类评估和保护利用引导缺失、后续改造审批难等困境。有的园区私自在园区内搭建职工宿舍和商业设施，更有甚者将厂房改为公寓出租。从法律意义上来说，这不符合北京市对工业性质企业用地的管理规定。

　　“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’。”北京市国有文化资产监督管理办公室主任赵磊表示，北京将尽快建立完备的资源信息台账，在底数清、情况明的基础上科学划定保护利用分类。同时还将进一步细化顶层设计，完善相关实施细则、操作流程和配套文件，覆盖老旧厂房的保护、改造、建设各个环节。

　　“老旧厂房的保护利用有多种路径，只要我们用心用情，创新创造，多往文化上使劲儿，多向文化中心聚焦，就一定能把更多的可能变成美好的现实。”杜飞进说。