成交量、带看量、网签量自5月之后开始滑落

　　业主提价 二手房购买力下降

　　限购、认房又认贷，严厉控制下，楼市成交的回暖变得十分脆弱，一旦卖房者重拾自信，开启涨价预期，原先积累的回暖能量便会立马消散。

　　进入7月以来，链家网统计的每日二手房签约成交量出现了明显下降，多个工作日的签约成交不足200套，二手房交易似乎在冲顶后重新进入下行趋势。数据显示，5月份北京二手房网签超过1.8万套，算上休息日，平均单日网签也超过580套，远高于目前的二手房成交量。为何会出现这样的反差呢？贝壳研究院首席分析师许小乐认为，随着这几个月二手房业主的提价，在信贷政策依旧严格的背景下，北京楼市的购买力已经难以为继，市场面临自发向下和信贷收紧的双重压力，二手房或将进入下行周期。

　　购买力难以跟上 市场已经“外强中干”

　　伴随着成交量的下滑，北京的二手房成交均价这几个月一直在上升。链家网的数据统计，今年2月份北京链家二手房的平均成交价格为5.9万元/平方米，3月份升至6万元/平方米以上，随后每个月都有小幅提升，到了6月份已经升至6.2万元/平方米，几个月来均价上涨近2000元/平方米。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐告诉北青报记者，根据贝壳研究院的统计，按照正常的收入水平，2017年北京首次购房者攒够首付的年限已达到23年左右，深圳也达到18年左右。

　　房价的上涨带来居民支付能力的不足，相对购买力越来越弱。以北京为例，对于刚需而言攒够首付所需的时间越来越长，市场的支撑力度明显趋弱。

　　对于房价绝对水平较高的城市而言，目前市场以换房为主，但是大部分城市都处在“认房认贷”的环境中，换房杠杆空间小、难度大。

　　许小乐举例道，以北京为例，目前换房标的套均总价650万，平均贷款额度154万，相当于换房首付500万，难度不低，短期内难以释放，改善需求呈现“有意愿、没能力”状态，部分换房呈现明显的妥协性，市场的支撑力度明显不足。

　　市场面临自发向下和信贷收紧的双重压力

　　在经历了连续几个月的成交回暖后，许多优质房源被消化掉了，导致剩下多是价格较高，户型较差的房源，市场也开始面临下行的压力。

　　除市场内生因素之外，信贷这一外生因素也在持续收紧。2018年第二季度重点城市首套房利率以上浮10%和15%为主，上浮20%及以上的城市数量明显增加，16个重点城市中有9个城市较一季度大幅度上浮。在“去杠杆”的大环境下，越来越多的链家经纪人（71.3%）预期第三季度房贷利率会继续上浮，上浮预期较二季度更强。

　　许小乐认为，市场正在面临真正的下行周期，不符合未来趋势的区域/产品将最先接受市场考验。

　　我爱我家市场研究院院长胡景晖则分析表示，在政策的平衡下，下半年全国楼市仍将趋于平稳，房价波动不会太大。结合国内经济形势、房地产市场形势及中美贸易战等国际经济形势，下半年货币政策的操作将较为困难。未来央行或将继续下调利率，通过定向调整、精准导入来释放流动性，以满足刚需的资金要求。

　　当前一线城市调控既是全国范围内最严，也是史上最严，所以未来房价整体趋于平稳；三四线城市政策正在趋紧，自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来房价上行空间较小；相比于一线及三四线，二线城市会承接更多的人口、产业转移，未来房价的上行压力比一线及三四线更大。

　　先买后卖 自己的房降价才卖出去

　　认房又认贷，让二手房交易的首付款明显增加。许多活跃在市场上的购房人都是卖一买一的置换需求。正因为是置换，可以完整地体验到楼市卖出买进的过程，也能真正意义上感受到楼市冷暖变化。

　　张恒从去年底开始就在寻找中意的学区房。在他重点关注的西城区育翔小学范围内，周边的房子他几乎看了个遍，这个小区是哪年的，什么户型，环境怎么样，可以说如数家珍。只是由于能满足他需求的户型比较少，在售的两居室大多数都是50-60平方米，而他希望买到一个70平方米以上，有正规客厅的两居室。仅有的几套也都是待价而沽并没有真正想要成交的意思。

　　于是经过两个多月的等待，终于一套在张恒看来符合要求的两居室挂牌销售，相比周边13万元/平方米的单价，这套两居室定价在12万元/平方米，中介经纪人告诉张恒，价格还能再谈谈，比周围的同户型低了近50万元。

　　确定了目标，张恒很快就找到了房东，又压了近20万元，并且要了半年的凑钱周期，签了合同。最后张恒也很惊讶，为什么房东答应这么爽快，让他以低于市场价淘到了好房子。对此中介经纪人告诉他，房东也是换房，想快点卖了换个郊区大房子。

　　既然签了买的房子，赶紧卖掉自己的房子吧，张恒第二天就把自己海淀的房子挂在了链家和我爱我家上面。定价800万，预留了几十万的议价空间，张恒认为万无一失，并自信地觉得780万一定能卖出去，还能给自己留出装修钱。

　　但后续的发展却并不符合他的希望，房子挂出去了一个多月，热闹是热闹，一周来看房的客户基本都在7组以上，平均每天都能有一组看房人。但令张恒失望的是，这么多人看来看去，拜托中介经纪人来试探底价的不少，但真正报价的却一个也没有。

　　等了两个月，终于有报价了，但给出了700万，这个在张恒看来非常离谱的价格，谈判也没有顺利地进行下去。

　　眼看半年之期过了一半，张恒房子的中介维护人告诉他，市场成交在四五月份达到高峰后，看房人明显少了，价格虽然有点提升，但能接受的并不多，建议他降价再推推。

　　最后张恒的房子在6月底降价到750万以后，吸引来了三个月以来最靠谱的一位购房人，经过协商，张恒又让了10万元，740万成交。

　　“现在我明白卖房给我的业主为什么低于市场价卖房了。”张恒事后对北京青年报记者表示，虽然自己在买房时捡了个“便宜”，但实际自己卖房凑钱时，又吃了个亏，前后一算，差不多了。没办法，除非不急着卖房，可以一直拖着的，否则都得降价才能出手。

　　5月成交量达到最高峰 随后下滑

　　张恒置换房子的经历也符合数据统计的走向。5月以后，二手房成交量，带看量全部下滑。

　　麦田房产提供的数据显示，从2018年上半年的单月网签量来看，2月-5月北京二手住宅网签量连续增长，5月份达到18096套的峰值，6月份止涨回落，签量15827套，环比下降12.5%。6月网签量的下滑，也意味着市场继续升温的动力不足，开始进入触顶企稳的调整期。

　　“今年前几个月，我们小区成交量大约在3-5套，5月份达到12套，6月份有所下滑，但也还成交了10套”，麦田房产国美第一城片区的区域经理表示，与历史成交相比，现在的市场处于一个比较稳定的阶段。

　　价格方面，2018年1-6月呈现出波动微涨的态势，6月份二手住宅成交均价环比5月份微降了0.8%，但与1月份相比上涨了4.4%。

　　在麦田房产不少经纪人看来，成交量在5月份冲高后，6月份再度回落，很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉了，而购房人现在心态普遍比较理性，当价格达不到心理预期时，不会盲目出手。

　　链家的带看量统计也反映了现在二手房触顶后的滑落。数据显示，2月份北京链家的带看量是今年的最低点，只有17万次带看，之后的3月份突然升高至51万次带看，二手房成交也就是从这时候开始回暖的，之后的带看量也维持在高位，四五月份分别为47.7万次和48万次带看。这也是上半年二手房成交的最高点，但6月份开始，带看量大幅下滑，只有40万次，相比最高时的带看量跌去了20%。