原标题：随着房地产市场从增量走向存量，监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快

　　住房租赁市场迎来新利好

　　住房租赁市场再次迎来政策利好。日前，财政部、住建部公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。

　　国内租赁房源出现向一二线城市集中的趋势愈发明显。有迹象表明，一二线城市是住房消费的主体，租房就成了这些人群生活在城市里的首选。

　　不仅是中央层面，今年以来，一二线城市各级政府陆续从金融、税收、土地、监管等多方面实施一系列政策，促进住房租赁市场发展。

　　政策再次按下“加速键”

　　由于重购轻租等原因，长期以来，房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但在“租购并举”的住房制度提出以来，这种情况已经有所改变，各个层面有关租赁市场的政策“红包”不断发放。

　　据悉，此次入围中央财政支持住房租赁市场发展试点的16座城市是根据《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》进行竞争性评审得分得出。此举既是对有关城市发展住房租赁市场的肯定与支持，又将突出示范引领效应，探索经验推动其他城市发展住房租赁市场。

　　而入围试点的16城中，都是部分人口净流入、租赁需求缺口大的一二线城市，租售比大多居全国前列，居民购房压力较大。按照安排，试点城市可以获得“直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元”的奖补资金支持。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于纳入租赁试点的城市，租赁市场发展的财政资金会更加到位，这有利于租赁市场的发展，包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。财政支持包括财政补贴、税费减免等，相关试点后不排除在此类城市会推出一系列可供示范和借鉴的租赁住房范本。

　　今年7月，北京发布住房租赁合同示范文本，明确租赁期内不得单方面提高租金；深圳拟规定，多渠道增加租赁住房供应，新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；如广州率先推出的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，一度引发舆论对租购同权的关注。此外，南京、武汉、深圳等城市也纷纷出加快租赁市场的相关政策。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国有百城发布了鼓励租赁相关的政策，类似政策在2019年继续密集发布，截至目前已累计超过30次，包括公租房、整顿租赁市场乱象、稳定租金、加大租赁房源供应等。

　　随着房地产市场正在从增量走向存量，监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快。可以确认的是，作为房屋租赁行业的基础性法规，《住房租赁条例》也即将到来。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃此前公开表示，目前住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动《住房租赁条例》的立法，并准备在今年出台。

　　杜鹃还透露，一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规正在由住建部牵头起草中，也“准备今年出台”。

　　租赁市场潜力巨大

　　7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，谈到租房市场，会找房CEO李磊表示，租赁市场有万亿元的规模，虽然不是新房市场十几万亿元，对于刚出来创业者而言，市场规模是可以的，租赁市场蕴藏巨大的机会。

　　而在欧美发达国家，住房市场早就实现了租售并举。需求方面，住房自有率不高，大多为60%~70%，居民租房意识较强；供给方面，国外租金回报率普遍在2.5%到5%之间。因此，与发达国家相比，我国的租房率和租金回报率还有很大提升空间，意味着租赁市场有着极大潜力。

　　相关调查也显示，在居住方面，越来越多的年轻人的心态正在发生变化。随着租房市场的健康发展和居住观念的变化，年轻人对买房的执念也在松动。调研显示，租房生活的白领人群占比最高，为45.1%，其中在北上广深等买房压力大的一线城市，这个群体更庞大，北京租房生活的白领占比58.6%；上海为57.3%；深圳则高达68.8%。

　　业内人士指出，消费升级的背景下，年轻人越来越注重居住品质，政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场，这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐，如同鲶鱼一般，搅动了整个住宅租赁市场。统计数据显示，超6成的毕业生在租房方式上期望选择整租，追求个人私密空间和居住品质。

　　数据显示，在2019年，全国20个重点城市上半年租金均价累计上涨1.67%。其中累计上涨城市15个，累计下跌城市5个。上半年租金均价一线城市半年累计上涨3.41%，重点二线城市半年累计上涨0.67%。

　　热点城市住房租金居高不下，租户的房租收入比过高，资金压力过重。而推动租金上涨，除了有季节性租赁小高峰因素外，根源仍然是人口流入导致租房需求增加。

　　特别是近年来一些省会城市对于人才竞争十分激烈，新一线城市与北上广深的人才争夺战正式打响。各城市为吸引人才、留住人才，纷纷放开落户门槛，出台各种吸引人才的措施，目前包括很多新一线城市的落户门槛屡创新低，甚至接近于“零门槛”。

　　武汉“5年留住百万大学生”、长沙“人才新政22条”、成都“蓉漂计划”、济南人才新政30条……虽然一线城市仍旧是众多职场新人的第一选择，但新一线城市的竞争力也在不断提升。除去一线城市，武汉、天津、西安、南京、杭州、成都、重庆等经济发达的城市，人口吸引力都在不断增强，这也刺激租房需求不断上涨的同时，也预示着租赁市场的巨大发展潜力。

　　伴随年轻一族对于租住生活质量的需求爆发，近年来以自如为代表的长租平台以省心、品质成为租赁市场中的重要力量。据不完全统计，截至2018年底，中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个，分布的城市数量达到约50个，涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。

　　监管和盈利难等问题待破解

　　事实上，住房租赁一直是房地产市场的“短板”。 发展至今，参与住房租赁市场的主体日渐增加，除了自然人房东外，还有房地产开发企业、代理经租机构、公寓运营机构、租赁市场平台企业以及提供融资和其他配套服务的主体等。

　　从目前市场发展现状看，尽管一些规模化的企业在快速成长，有些企业运营管理的房源数量甚至已经达到几十万套（间），但是专业化的效应还不强。

　　拿租赁市场曾经的热门项目长租公寓为例，一段时间内，由于装修的时尚性，居住的安全性，长租公寓受到不少年轻上班族的青睐，不少投资者一哄而上，纷纷投资长租公寓，品牌长租公寓的经营一时之间也是如火如荼。

　　然而，企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发，房屋高空置率、甲醛超标、租金贷等。由此，监管层面也在逐渐引导租房市场规范化运行，以应对租赁市场不断扩大的趋势。仅在今年7月，就有北京、深圳、广州等城市先后发布文件或指令，加大对住房租赁市场的整治力度。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，严禁隔断等监管举措并不会激化租房市场的供求矛盾。因为在大力发展租赁市场背景下，高中低端租赁住房都有供应，不一定非得通过打隔断来满足租户的需求，打隔断也不利于居住安全和提升居住体验。而且今年毕业季房租没有明显上涨，说明租房市场供求矛盾在不断缓和。

　　赵秀池指出，租房市场目前的痛点是假房源、黑中介等问题，相应的监管重点应该是对中介公司和经纪人的监管。从长远来看，要建立经纪行业信用体系以及全社会统一的信用体系，让守信者走遍天下，失信者寸步难行。

　　而在监管层面的要求下，进入租赁市场的企业层面也在发生细微的变化，部分涉足长租公寓领域的企业在尝试新的发展方向。

　　业内人士指出，发展租赁市场，存量房源的整合有赖于各类市场主体积极参与长租公寓的运营。但盈利难问题仍是困扰各类长租公寓运营商的首要问题。长租公寓投资周期长、成本高、盈利难的固有属性，使得轻资产、中资产、重资产等不同运营模式都面临着盈利模式的再优化。