现房销售 租售同权 合理定价——京津冀协同发展背景下的雄安新区住房制度观察

　　今年的政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。河北雄安新区重点围绕北京非首都功能疏解人群住房需求，按照“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的要求，建立“以需定供、房地联动、分类保障、职住平衡”的新型住房制度。一年来，通过推行现房销售、租售同权、合理定价等政策，有效破解当前住房市场中存在的一些现实问题，获得社会各界认同。

　　现房销售保交楼

　　由于资金链断裂、土地纠纷、开发建设单位经营出问题等原因，有的城市楼盘出现停工现象，让购房人群利益受损。

　　住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会上提出，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。

　　雄安新区出台政策建立多元化住房供给体系，包括商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房。其中，商品住房和共有产权住房为销售型住房，机构租赁住房和保障性租赁住房为租赁型住房。

　　销售型住房对象为北京非首都功能疏解单位人员，具体包括符合疏解政策、新区产业发展定位、新区产业准入鼓励类目录的疏解单位员工，以及为实施新区规划建设管理和服务、完善城市功能、提升疏解承载能力而设立的配套服务单位在新区工作的在编人员、与企业签订正式劳动合同的人员和引进人才。

　　雄安新区住房管理中心相关负责人说，新区新建片区住房项目取消预售，实行现房销售、精装交付，实现“所见即所得、交房即交证”。目前在售市场化住房项目5个，达到精装入住标准，在建市场化住房项目10个，均不能预售。同时，雄安新区居住片区建设项目一般比产业项目提前半年以上交付，方便人们根据工作情况提前选择。

　　中铁建雄安城市建设有限公司设计管理部工作人员王明东说，买新房一般都担心烂尾，但在雄安新区购房，所有户型直接去楼里看现房，不仅不担心烂尾，还可以看到小区实景环境、房间真实大小、不同楼层采光情况等。他2023年选购了心仪的住房，添置了一些家具，前段时间已入住。

　　河北大学经济学院教授张玉梅说，实行现房销售，一方面可以有效避免住宅烂尾情况，另一方面可以倒逼开发企业更加尊重市场供求规律，建设购房群体喜欢的住宅。

　　中交集团的一位工作人员称，现房销售，所见即所得，方便了人们购买。位于雄安新区启动区的中交启园住宅项目2023年12月30日开盘，306套商品住房当日售罄，522套共有产权住房售出比例超过80%。

　　租售同权保公共服务

　　今年的政府工作报告提出，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　据介绍，雄安新区在教育等公共服务领域，租房者与购房者租售同权。部分受访人员认为，以下几个做法让租售同权落到实处：

　　——租赁住房房源充足、位置分布合理。雄安新区设立之初就将“产城融合、职住平衡”理念贯穿规划建设全过程，优化职住空间布局，坚持建一片、成一片，同步配套商业服务及教育、医疗、交通等公共服务设施，建设“城市-组团-社区”三级公共服务设施体系，打造15分钟社区生活圈。

　　雄安新区住房管理中心相关负责人称，在雄安新建片区，市场化住房项目按不低于30%比例配置只租不售的租赁住房，确保在人口流入的重点区域始终保有一定规模的租赁住房。租赁住房和商品住房同设计、同建设、同品质、同交付，共享小区环境和公服配套，力争以高质量供给引领新需求，实现住房租赁良性循环。

　　——打造统一平台，规范租房价格。雄安新区打造住房租赁信息化服务平台，整合市场主体备案、房源发布、交易撮合、网签备案等功能，实现租赁业务的一网通管、一网通办，目前可用于积分落户、子女入学、提取住房公积金支付房租等事项。同时，雄安新区有关部门定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。

　　——明确租房享受教育政策方案。雄安新区树立“长租即长住、长住即安家”住房理念，相关部门规定，承租人可凭备案租赁合同为子女办理入学手续。2023年有1400余户家庭通过租房方式报名雄安新建片区学校。

　　——建立稳定长期租赁关系。雄安新区通过提高住房租赁市场机构化、专业化、规模化水平，稳定租赁关系和租金水平，鼓励长期租赁行为，让群众安心租房。

　　记者了解到，配建一定比例只租不售的住宅也被开发建设单位接受。部分受访人员称，开发企业可以“长租”给第三方公司，快速收回成本，如建行旗下一家企业目前租赁1000余套房子，10年租赁期，建设人才公寓，目前入住率超过80%。另外，新区相关部门正在研究更多租赁住房的配套支持政策，推动住房租赁市场健康发展。

　　雄安新区住房管理中心负责人说，房子是很多城市家庭最主要的家庭资产，租售同权正在改变人们生活理念，通过租赁解决住房需求正在成为越来越多人的选择。

　　合理定价保品质

　　住房和城乡建设部部长倪虹提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

　　记者了解到，雄安新区不搞大规模商业房地产开发，不搞土地财政，坚持计划和市场相结合，合理把控土地、住房供应节奏和规模，以“成本＋税费＋合理利润”测算备案价格。这样的定价模式能够实现房价和地价联动，防止住房价格大起大落，保持在合理区间，还有利于实现住房质价相符。

　　雄安宣武医院工作人员石云峰说，2023年底，她购买了一套启动区华序府140多平方米的房子，步行10分钟即可到单位，周边图书馆、体育馆、公园一应俱全。她认为在新区买房不用急，价格平稳，又能根据工作地点合理选择。

　　在确保价格合理、住有所居的基础上，雄安新区实行精准保障。例如新区对符合条件的人群，可购买一套商品住房或共有产权住房，并限定上市条件，商品住房自办理不动产登记满5年后，可按规定上市交易；购买共有产权住房后在新区连续工作满5年，可一次性购买政府持有的剩余产权，取得全部产权满5年后可上市交易。政府产权份额的购买价格免除5年利息，增强对疏解人员和各类人才的吸引力。

　　住房和城乡建设部部长倪虹提出，住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子。不同面积、不同价位都有不同的好房子。将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。

　　合理定价有利于促进开发建设单位在产品升级方面下功夫。一些专家指出，过去一些城市的房子往往以好地段为噱头进行销售，开发建设单位没有把足够精力放在楼房品质上。而在雄安新区，由于利润有保障、有约束，开发建设单位为提升产品吸引力，在建设时会推动新技术、新产品广泛应用，有利于形成高品质住宅群。