韩国楼市上演“过山车”，为何压弯的是租客？

　　六月，韩国京畿道迎来盛夏，气温渐渐攀升，赵芸（化名）却感受到了丝丝寒意。在去年12个月内，她家的房产跌了150万人民币，相当于房价的1/4。更让她担心的是，下跌似乎还没有停止的意思。

　　从首尔人尽皆知的富人区，到三百公里外的京畿道城郊，韩国楼市正经历一场“寒潮”，韩国房价已连跌了12个月。据《亚洲日报》报道，今年以来，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创历史新高。

　　从2020年到2022年初，韩国房价一路暴涨，无论房屋买卖和租房市场，都是来客无数、一房难求。如今韩国楼市急转直下，甚至传出房东弃房携款跑路、租客轻生的个案。仅一年多时间，韩国楼市为何遭遇“过山车”，房价下跌又何以成为压弯租客的“最后一根稻草”？

　　寒潮席卷首都圈

　　楼市最大降幅30%

　　定居京畿道安养市的赵芸，属于首都圈的居民。去年年底，赵芸想要换改善房，密切关注着楼市。“眼睁睁看着从最高价往下降了，我家小区降了差不多150万人民币。”

　　半年多时间，房子价值蒸发了25%，赵芸很痛心。从中国嫁到了韩国，在2015年，她以220万人民币买了公寓。因为是老小区，房龄已有23年，最高时曾涨到600多万人民币。

　　“因为房价突然下跌，加上贷款利率上升，原本今年想换房，现在很难做决定。”在赵芸眼中，房价跌的最严重的，是那些估值过高的地区。

　　这些年建的高端公寓，不少都是炒房客的天下。赵芸发现，在2020年至2021年间买房的人，是“房价崩溃”的真实体验者。“那时候炒房的人太多了，在顶峰买入，想出租或者投资，谁知立马暴跌，这波他们血亏。”

　　曾是全球最高房价城市之一的首尔，同样寒意凛冽。在首尔定居的华人周柯帆也感到，最近房价一直跌，但也不见人买，可以用“有价无市”来形容，大家都在观望，没人敢出手。

　　“现在房市政策不好，贷款利率太高，房市不可能火爆，目前处在最低迷的状态。” 他分析，这一波寒潮，和韩国近年来一系列房产政策息息相关。

　　记者咨询了在韩国生活11年的不动产经理人笑笑。她做房地产行业4年，以她的经验来讲，首尔楼市的确出现降价，但不像市场传闻中那么惨淡。

　　“目前，首尔周边的城市，仁川、安山、富川等地区都有降价，位置、户型、楼层都是影响降幅的关键因素，最大降幅可能有百分之二三十。”笑笑说。

　　笑笑的感受是，首尔周边地区小区房降价相对大，因为小区房是泡沫最大的。所谓的小区房叫做阿帕特，也就是韩国公寓。好的公寓就代表着高保证金、高房租和高管理费。

　　“首尔的好地段没怎么降价，反而有的涨价了。首尔核心区狂降价的可能性不大。”最近，有投资客来问笑笑，她的建议是“现在可以投资抄底”。

　　不过，赵芸思来想去，迟早还是要换房。因为该涨的地方，肯定还会涨回来，在大涨大跌后，楼市会回归正常水平。“我一直关注的小区房价，已经有点回升了，我想在差价最少的时候，赶紧换房。”

　　最近，公寓小区门口正在修地铁，将来会有两条地铁线路经过，赵芸觉得自家房价回暖，只不过是时间问题。

　　韩国楼市昔日风光

　　只剩“观望和等待”

　　时间拨回2022年前，楼市是一幅截然不同的光景。韩国房价一路暴涨，无论房屋买卖和租房市场，都火爆到来客无数，一房难求。

　　周柯帆回忆，那时候，经常看见哪个韩流明星又买了一栋楼，或者购入一套豪宅，转头就身价暴涨。首尔偏远郊区的地皮，以前无人问津，都一个个造起公寓，热钱不断涌入楼市。

　　周柯帆觉得自己很幸运，在2019年入手，房子在高点上翻了将近三番。让他印象深刻的是，文在寅上台后出台了一系列房产政策，限制交易，加大税金力度，但事实证明，政策不但没有打压房价，反而把房价给提起来了。

　　“韩国人都有跟风的心态，现在不买，可能我一辈子都买不上了，所以很多人都在高点进入，楼市被炒热了。”周柯帆说。

　　住在韩国中部的泰泰也说，2021年，连忠州这种小地方，人口只有22万，遍地都是房产广告，阿帕特都要卖4-5亿韩元（220万-280万元人民币左右）。“中介逢人就说，买阿帕特能增值保值，准没错。”

　　“2019年以来，韩国全国房价涨幅超过35%，首尔市区的累计涨幅更是高达46%。” 山东大学东北亚学院副教授、中日韩思想库网络研究基地（威海）执行主任李冬新告诉记者。

　　2021年左右，首尔地区的房价达到巅峰，差不多是2004年的近3倍。“其中，核心城区房价超过每平方米15万人民币，全球第二，外围区房价超过每平方米7万人民币，全球第三。”李冬新说。

　　房价提高，租房也是水涨船高。周柯帆发现，前两年租房非常贵，有的地方保证金都超过了楼房本身的价值。所以爆出了很多租房诈骗事件，有人一下子买上百套房，再租给别人，最后房价一跌，无力偿还保证金，房东就跑路了。

　　紧接着2022年，楼市急转直下，投资客一夜梦碎。特别是在2022年下半年以来，韩国楼市不景气，房屋买卖和租赁的价格大幅下跌。

　　根据韩国房地产委员会(Korea Real Estate Board)数据显示，5月份韩国全国房屋交易价格指数下跌0.22%，连续12个月下跌，下跌幅度比上个月的0.47%略有缓和。

　　跌了整整一年，楼市见底了吗？几位亲历者都告诉记者，虽然有缓和的迹象，但恐慌和担忧并没有散去，“再看看吧，大家都在观望和等待”。

　　遍地惊雷的租房市场

　　全租房制埋下隐患

　　“租房生意一下子冷了。”韩国房产中介小花陷入思索。前两年，她眼看首尔房价如火箭一样攀升，租房业务繁忙，来看房的人踏破门槛，好光景似乎永无止境。

　　直到一声惊雷响起。今年，小花认识的一个投资人破产了。在首尔一块很热的房产，他手握几套高档房，找不到租客，还不上四处借的钱。现在急着卖房，狠心降价百分之四十，仍无人问津。

　　坠落的先兆，是一步步滑向悬崖。许多人觉得，引爆楼市的导火索是一次次的“加息”。

　　2022年以来，韩国央行紧跟美联储的步伐，连续7次加息，基准利率从0.5%调到3.5%，创下历史纪录。房贷利率随之升高，楼市也受到影响，一路下行。

　　李冬新解释，当房贷利率太高，韩国人买房的意愿就低了。经历过早年的金融危机和房价暴跌，曾摔过跟头的韩国人，对买房变得更加慎重。

　　而更深的隐患，埋于韩国的租房制度。

　　韩国租房有两种方式，月租制和全租房制（传贳制）。月租制是我们常见的方式，即按月付租金。而全租房制是韩国独有的制度。

　　全租房制，即租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右)，给房东一大笔保证金后入住。住一两年后，租客退房，房东全数退还保证金。租约期间，房东可以用押金做生意、投资。

　　这神奇的租房政策，很多人觉得不可思议，拿得出大比例的保证金，为何不直接买房呢？

　　因为过去，向银行贷款的利息远低于月租房的租金。对年轻人来说，全租房意味着低成本，向银行贷款，自己只要支付低利息，就可以住上房子。

　　在楼市景气的时候，全租房风头旺盛，饲养着楼市的贪婪胃口。用韩国流行的一句话说：租户在贷款给房东买房。

　　租户在银行得到低息贷款，而房东拿了租金，转头继续购房，招新租客。韩国买房首付比例约20%，房东能够钱滚钱地偿还新购入房屋的贷款。如此循环往复，很多人成了职业房东，炒热了楼市。

　　这几年，韩国政府接连出台政策，在首尔的多个地区以及周边的实行限贷政策，比如，房产总价超过15亿韩元的房产禁止贷款。“这样的政策，反而让人们担心房子供给不足，房价进一步暴涨。”李冬新说。

　　而在楼市不景气的时候，全租房成了连锁反应里，倒下的第一张多米诺骨牌。

　　“全租房的问题在于，一旦出现投资失败，资金链断裂，就打破了房东-租户-银行三者的平衡。”李冬新说。

　　房价一旦“崩盘”，全租房的弊病就暴露无遗。据韩国住房和城市保障公司的统计数据显示，光是2022年，韩国就发生了2000多起全租房保证金被吞案。越来越多房东无法返还押金，有房东选择携款潜逃，留下欠着债务的房子，租客们求偿无门。近期韩国不断传出，房东弃房跑路后，租客被逼自杀的极端个案。

　　在一声声暴雷中，租户开始放弃全租房，转向月租房。韩国房地产委员会数据显示，韩国租赁合同中，去年月租房的数量首次超过了全租房。与最高峰值相比，今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%。

　　这是一场没有赢家的游戏。在高利率年代，房屋需求全面下滑，租客们纷纷退租。没了租客“输血”，房主资金断供，背着高房贷的房东，不得不低价抛售房屋，加剧了楼市下跌。

　　目前，韩国央行仍旧认为房地产市场的调整是可控的。但是，不少经济学家警告称，韩国地产更进一步的衰落就在眼前，泡沫离破灭仅一步之遥。

　　韩国经济前景堪忧

　　出口贸易遭遇“滑铁卢”

　　韩国人不再热衷买房，还有更深层次的问题。

　　在投资圈的江湖里，没有长远信心，比短期波动更可怕。韩国经济不景气，比楼市更让人担忧。

　　“经济下行压力加大、人们对经济不景气的预期加强，是房价暴跌一个重要因素。当前经济形势影响了个人购房意愿，而韩国家庭负债较高，消费意愿进一步降低。”李冬新分析。

　　同样，吉林大学东北亚研究中心副教授王箫轲也认为，这轮房价暴跌，高利率是直接原因，但长远看，主因在宏观经济环境，出口不振、经济衰退风险升高、人口结构问题等一系列因素，交织在了一起。

　　无论国内还是国际机构，韩国当前的经济状态都不被看好。五月，韩国银行宣布最新2023年韩国经济增长预期，此前的1.6%再度下调至1.4%；此外，国际货币基金组织也把原先的1.7%下调到了1.5%。

　　那么，究竟谁在拖累经济？细看数据，我们能发现一些端倪。

　　韩国央行数据，一季度韩国GDP环比增长0.3%，扭转了上季度的负数，乍一看还不错。其中居民消费增长0.6%，建设投资增长1.3%，政府消费增长0.2%。这些因素，都在正向拉动经济增长。

　　可惜，盛水木桶里，出现了一块短板：出口。一季度韩国出口同比大幅下降12.6%，贸易收支逆差225亿美元，影响了经济增长。韩国经济学界发出警告，如果出口继续萎缩下去，GDP可能降至1%左右。

　　一年多来，萎靡不振的出口，仍没有明显好转的迹象。韩国海关数据显示，韩国5月份出口连续第八个月萎缩，已经持续15个月出现逆差。今年5月，出口额较上年同期降低15.2%，贸易收支仍有21亿美元逆差。

　　俄乌冲突、全球加息、汇率震荡……出口萎缩背后，有各种因素交叠。但若看出口类别，韩国出口大幅下降的主要原因是芯片出口减少。

　　曾经，韩国经济动力的主引擎：出口半导体材料，如今却在全球遇冷。国际需求收缩，芯片的价格下跌，据韩国产业通商资源部数据显示，韩国ICT（信息通信技术产品）出口额连续11个月下滑。5月份，最新的ICT出口下降28.5%，其中芯片下降35.7%。

　　眼下，韩国引以为傲的明星企业，日子也不好过。三星电子发布今年一季度财报显示，该公司营业利润同比剧减95.5%，为6402亿韩元，创自2009年以来最低值。韩国的SK海力士发布今年一季度的最新财报，该公司更是亏损高达3.4023万亿韩元，创公司单季度亏损纪录。

　　李冬新提醒，在楼市低迷时，全球半导体行业疲软和出口不振，这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

　　“韩国经济低迷，在于尹锡悦政府没有一个明确、有效的经济产业政策，他阵营化的外交政策，极大限制了韩国优势产业的发展。”王箫轲说，无论是被迫赴美投资，还是限制对华合作，这些都加剧了韩国企业的负担和经营的不确定性。

　　最近，韩国对中国、美国、东盟、欧盟、拉美、中东6大主要目的地的出口全部下滑。仅看与中国的贸易，韩国对华出口已经连续11个月减少。海关数据显示，一季度韩国对中国出口大跌近30%，且连续7个月对华贸易赤字。仅在5月，韩国对中国大陆和香港地区的ICT出口额就减少了31.6%。

　　为何对华出口会大幅下降？王箫轲认为，韩国自缚手脚，禁止对华高科技产业投资和合作，使两国贸易受到冲击。在非高科技行业，中国对韩国的需求逐年下降，大多数领域都实现了国产替代。在美国对华构筑产业和科技壁垒，韩国政府又积极配合的背景下，中国也会慎重选择与韩国合作。

　　有人警告，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，韩国将首当其冲；也有人持乐观态度，有日本上世纪90年代经济危机的前车之鉴，韩国不会让历史重演。但无论如何，每一次危机，都有引以为鉴的意义。