记者:我想插一句，既然物价水平是央行观察信贷政策的一项重要指标，那么央行是否也会考虑类似房地产等资产价格变动的情况，并作为额外的一项观察指标?

　　吴晓灵:是的，央行会观察房地产资产价格的波动情况，但可以肯定地说，不会作为判断信贷政策松紧的判断依据，主要的判断依据仍然是物价水平和经济发展两大指标。

　　房地产金融与房地产市场发展

　　记者:您认为目前的信贷政策还是比较合理的，但有一个问题还是非常突出，那就是如何抑制银行系统向房地产业的过度融资问题，例如2004年上海市的中资银行有76%的人民币新增贷款流向房地产业，您是如何看待这一问题的?

　　吴晓灵:应该这么看这个问题，房地产业是国民经济发展的支柱产业，既然是支柱产业，就应该大力发展房地产业，所以我们才要特别呵护它，但问题是房地产业的发展速度要与其需求相匹配。确实，前一阶段房地产投资增长太快了，所以需要控制一下房地产业对信贷的过度依赖，压缩一下房地产信贷规模，以达到平衡房地产发展速度与其真实需求的目标。这也恰恰体现了央行执行"区别对待，有保有压"的信贷政策的原则与精神。

　　这里，有一个问题值得注意:有支付能力的住房需求才是真实的需求。如果仅有购房的愿望而没有购房的货币，这一房地产需求并不是一种真实的需求。要做到这一点，我们还需要引导和建立一个合规和合理的住房消费需求，支持正常消费、控制投资需求和抑制投机需求。在住房消费上，我们一定要坚持节约型的理念，推动节约型社会的建立。记者:那么，央行在规范房地产信贷政策方面有哪些重要举措?

　　吴晓灵:事实上，央行规范房地产信贷政策的宗旨与目的是要促进房地产市场的健康发展，并积极防范金融风险。调整房地产信贷政策作为中央政府调控房地产市场的手段之一，央行也出台了规范房地产信贷的一系列文件与政策，特别是今年央行出台的61号文件，将住房抵押贷款利率回归到正常利率，让消费者增强资金价格风险的意识要适度消费，并让商业银行根据风险自主确定利率和首付比例，增强风险防范的能力。

　　当然，央行的房地产信贷政策是相当灵活的，商业银行完全可根据本地房地产市场发展的情况来确定按揭贷款的政策。例如，有的地区房价已上涨了百分之十几了，那么银行的首付比例应该提高到30%水平，但西部有些地区的房价还没有怎么涨，那么银行的首付比例就维持20%好了。还有，风险更大的一种情况是有的人买了第二套或第三套住房，银行甚至就可以少给或不给他按揭贷款。

　　我认为，房地产市场调控的核心之一，就是要调整房地产市场的合理需求，调整房地产市场的供应结构，在供给和需求相对合理的情况下形成均衡价格。至于这个均衡价格是多少我们大家只能认多少，政府所要调控的是那些不合理的房地产价格。

　　记者:如果一旦抑制了房地产业对信贷的过度依赖，那么如何为房地产企业提供其他形式的融资手段?这一问题大家很关心。

　　吴晓灵:确实，要想让房地产业健康发展，在控制了房地产过度依赖信贷的趋势后，我们应该给房地产企业开辟直接融资的渠道。多层次的资本市场是扩大房地产企业的直接融资渠道之一，所以我们应该发展多层次的资本市场，如应该探索让房地产公司发行公司债券或进行股本融资。另外，我们还应该发展房地产信托。自央行121号文件开始控制房地产信贷后，房地产信托的确发展很快。但是，信托是信托人承担全部的风险和收益，因而就不能把信托产品做成了负债产品，现在很多信托产品却做成了负债产品，所以我们还必须规范房地产信托的融资方式。总之，我们要通过金融创新，为房地产市场的健康发展创造良好的融资环境，增强房地产业的直接融资能力。