主持人：任先生，您认为房地产开发商是不大可能去操纵房产的价格的。

　　任志强：根本就不可能，一点可能都没有。

　　主持人：接下来还有一种观点，有专家认为，只要是市场经济有涨肯定是有跌的，为什么房地产业不能衰退呢？您怎么看？因为有专家认为，房地产商之所以持这样的观点，是以此来要挟地方政府。

　　任志强：你完全理解错了，这些专家可能也说错了，房地产行业的衰退是指它的总量关系，没有一个国家可以永远连续不断的一个总量关系。比如说纽约最高的生产量可能是一亿平方米，但是现在每年的开复工面积只有二百万平方米，这是它的一个产业从高盛时期到衰退时期的，它和价格没有任何关系，所以这种理解本身就是错误的。今天我们说我们的房价涨了，更多的应该说相对价格涨了，从美国30年代的房价指数情况看，绝对值都是一直上涨的，但是在某些年段是有跌和升的交叉，这是一定会出现的。但是总体在人们收入不断增长，建筑材料不断更新，设备和技术条件不断增加的情况下，房价一定是只涨不会降，降只是一个相对的过程，而涨是一个结果的过程。

　　主持人：任先生，您已经说得十分专业了，您现在讲话的时候，是把自己看作是一个房地产的专家，还是把自己看作一个房地产商？

　　任志强：我们可以严格地说，我们是善于学习的房地产商。我后头有一个庞大的专家组，在按照国际惯例做这些研究，

　　主持人：您作为一个善于学习的房地产商，您觉得您的讲话代表谁的利益呢？

　　任志强：我觉得我们代表的是社会的利益，这个社会利益既包括房地产商作为一个利益群体，我们也代表了消费者，因为我们知道消费者是我们的上帝，如果我们完全不知道，可想，这5.9万个发展商生产的房子怎么能卖得出去呢？

　　主持人：如果说买的一方和卖的一方，买的一方可以代表卖的一方的利益，这个生意怎么做呢？

　　任志强：恰恰是因为买的一方代表了卖的一方的利益，卖的一方也代表了买的一方的意见，这个生意才能做成，如果两方的利益达不到一致，怎么可能做成一个生意呢？

　　主持人：在任何一个领域内，就一个问题产生不同的看法和观点是非常正常的事情，对一个问题持有自己的意见和观点，应该说这是一个开放的社会，这是一个多元化的社会，开放的社会。

　　王小广：有不同的利益，有不同的声音。

　　主持人：出现不同的声音是非常正常的事情，您觉得您的观点跟王小广先生的观点本质的区别在什么地方？

　　任志强：本质的区别在于，第一，对房地产来说，中国的房地产是由两个部分组成，第一个部分是非市场化的房地产部分，另外一个部分是我们可以看到统计数字，(市场化)房地产的部分，这两个部分共同组合起来，是我们真正的中国的房地产业的部分。在这个问题上，我们认为过热不过热要把两个部分综合起来才能看出来，这是我和王小广分析房地产市场是不是投资过热的第一个差别。第二个差别就是对需求的认识，需求要根据什么来判断需求，我们不仅仅是用房价收入比来判断需求，而且还要根据我们政府的投资所形成的拆迁，这种强烈需求，发展商对旧楼改造形成的拆迁，这种强烈需求所造成的一个结果，这部分人是靠投资去买房子，而不是靠个人的收入去买房子，这块需求占的量在国内统计中，曾经占到50%的市场销售量。第三，我们的住房私有化率已经达到了百分之八十几，按照建设部公布的也达到了百分之七十几，这样一个高度的私有化率说明没有住房的人的数量是很少的，或者说没有产权的拥有住房的人的数量是很少的，大约只有15%到25%左右，而不是说国家并没有让大家拥有住房，都住在大街上。另外一个我们认为，住房不是都要购买，而是既要有购买，也要有租赁。

　　主持人：任先生，曾经在前一段时间，您评价王小广，说他是房地产业的外行，您为什么要这样讲？

　　任志强：因为他使用的和国际惯例相比的几个统计数字的数，数据取值都错了，比如说房价收入比，他用的不是中位数。

　　主持人：就是说他用的数据并不准确您认为，还有其它的原因吗？

　　任志强：这个可能是最核心的问题，包括空置率，假定我们和国际惯例的取值数字是不对的，那就不能用它和国际惯例的数字去对比。

　　主持人：非常感谢任先生参与我们的讨论。我们也说了，就一个问题产生不同的观点，这是很正常的事情，刚才我们在跟任志强先生在通话的过程中，他可能不留情面地仍然坚持您是外行，您怎么看待他对您的这种评价？

　　王小广：他要是作为房地产商这个角色跟我说话，说这个话，我可能接受，因为我不懂得房地产的运行、运作，所以我觉得从房地产行业的运作，他肯定是内行。但是要讲从他的理论，宏观经济的关系，我们从经济学的理论，包括对房地产的理论，跟宏观经济的关系，我认为我是内行，他是外行。

　　主持人：我倒是听过一位学者这样评价目前房地产市场几个因素，他们代表的利益，谁更接近真实，有一个观点认为，最接近真实的恰恰是房地产商，因为他们是从利益出发，他们要表达自己的声音，您怎么看？

　　王小广：这不可能，因为房地产很初级的阶段，它现在是有一种暴利机制也好，因为要利用它的特殊性，包括我们讲的信息不对称的一种操纵。

　　主持人：您认为房地产商是完全有可能，也有各种各样的方式来操纵。

　　王小广：现在不是有可能，现在是客观存在的，你操纵一种舆论，你给人家这种知识，假如讲房价永远都上涨，人人都赚大钱，他刚才讲50%的投资的政治比例，那还了得，那这个泡沫，当然实际上绝对没有50%，住房是干什么的，我觉得首先最基本的东西，我们研究经济学，它是为了消费，所以我一直讲住房是90%的消费属性，10%的投资属性，实际上我一直认为，房地产作为投资，从大众来讲，假如你认为是个投资，但是你不可能赚大钱。我就举个简单例子，我现在买一个房子五十万块钱，一年以后涨到一百万，赚了五十万，你讲你赚钱了，我讲你没有赚钱，为什么？你卖出去，卖出去你住哪儿？你不能住大街上吧？不能住大街上你还要买回来，买回来以后，账面的50万不光没有赚回来，你还要损失这个交易费用。反过来说，两套房子，很多人都买两套房子，三套房子，那三套房子就供给肯定过剩，大家都想卖的时候，肯定就会价格会下跌，所以经济学的基本原理就在这里，不可能出现所谓房地产能够增值，增值在哪里呢？刚才任先生讲，增值，因为我们的技术越来越好，什么户型都越来越好，汽车不是这样吗？我们的电脑不是这样吗？它的技术越来越好，效率越来越高，但是它的价格绝对是下降的，所以摩尔定律是技术进步的速度和价格下跌的速度是一样的。

　　主持人：今天不管是听您的观点，还是我们电话连线任志强先生的观点，我们希望更多的观点呈现在观众朋友面前，因为现在应该说是一个声音越多，发出的观点越多，可能有助于普通的消费者去判断，我不知道您是不是这么想。

　　王小广：这个也是有限的，一定要有一个限定，不是讲都是讲混淆了，有十几个声音，然后总是喋喋不休地吵，要想对话，有基本的一些判断标准。或者还有一个办法就是市场来检验它，历史来检验它。

　　对于王小广的观点大多数开发商不以为然，但是从网上的跟贴来看，倒是颇得老百姓的喜欢，许多老百姓言辞激烈地对当前的高房价以及地产商进行抨击。有人认为从王小广观点中看到了希望，而其实面对日益高涨的房价，有些人已经尝试性地采取了各种行动，部分民众发出的这些对抗房产商的号召，实际上更是一种无奈之举。

　　主持人：我们做了一个初步的也是粗略的了解，发现支持您的往往都是要买房的消费者，而反对您的往往是来自开发商的声音，您怎么看待这种观点的分布？

　　王小广：这种观点很正常，它是一个利益的选择，因为现在房地产有一个特点，没买房的人肯定希望买便宜一点的，而且它不光是便宜，因为更多的时候，现在这种声音发出来是因为他越来越买不起，风险还不知道，这个价格最后是由市场定的，但是他们感觉到从他的收入来讲，他是承担不了，所以他肯定认为是偏高了，是同意我的观点。但开发商不是，他肯定讲越高越好，而且不断上涨，我才能赚钱，我赚的这种暴利，所以我认为这种完全是不同利益造成的这样一个分歧，没什么问题。