国务院调控房地产“六条”出台引起强烈反响

　　“这个‘六条’出来以后，信贷方面肯定会有新的政策出台。”国务院关于调控房地产市场的六条措施甫一出台，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容顿时又成了大忙人，记者打电话给他时，他正在匆匆赶往一个演讲场所的路上。提起“六条”，快人快语的他表示，“主要就看接下来利率政策怎么调整。”

　　调控思路一以贯之

　　最新出台的国务院会议“六条”引起了业界的广泛关注和讨论。

　　大多数人认为，整体上看，新“六条”与去年颁布的“国八条”内容相差不大。

　　“新政策基本上延续了前一段的各种提法，包括以前提到的改善住房结构等等。”高力国际华东区常务董事翁琳对记者表示。

　　政策的延续性显示了中央政府对房地产业一以贯之的调控思路。

　　“中央政府以及建设部都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。”北京师范大学房地产研究中心教授董藩表示，“‘国六条’继续强调调整住房供应结构，继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强调整顿和规范房地产市场秩序，继续强调加强市场监测，完善市场信息披露制度等，这些都是与前期政策承接的体现。”

　　“从出台的六条措施来看，无不是围绕引导房地产市场健康发展而展开。”上海中原董事总经理谭百强分析：“切实调整供应结构”及“加快城镇廉租住房制度建设”是为更好地完善公共住房体系，有利于控制房价不合理的增长；“控制房屋拆迁规模和进度”主要是为控制城市建设规模的进度，这主要是基于银行给地方政府打包贷款的行为使得信贷增幅速度提高，从而引起经济过热，应值得警惕；“进一步整顿和规范房地产秩序”及“完善房地产统计和信息披露制度”是为增强市场透明度，私藏房源、囤积房源，哄抬房价。

　　“六条措施出台的背景是为进一步巩固去年宏观调控取得的效果。”谭百强总结道。

　　具体实施见分晓

　　在业内人士看来，政策出台是第一步，实施细则很重要。

　　“政府并未给出会议提出的六条政策的具体实施措施。”翁琳认为，“另外，一些政策在我们看来是比较长期的建设和改善工程，不是短期内就可以立竿见影的。比如说，廉租房的开发建设需要政府一系列的土地等政策的支持，否则对开发商就缺乏利益驱动。”

　　不仅如此，各项要求之间也存在一定的矛盾，需要高屋建瓴地协调、统筹。

　　“在中心地区发展经济适用房或廉租房的可能性比较小，而向郊区和偏远地区进行房产开发，问题也很多。”翁琳举例，“农田征用和不能过分占用耕地是有冲突的，还有拆迁带来的农民安置和就业问题，以及城市化过高的问题。另外在偏远地区开发房产，政府的基础设施建设要加大力度，这和控制固定资产增长过快的初衷也有所相悖。”

　　“这次‘新六条’的多数内容以前反复提到过，‘新旧八条’上也有。讲来讲去这些内容，关键是要看后续实施的细则，还要看由谁来做，怎么做？”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授对记者表示，“宏观调控是有失败教训的。如果由地方来做实施细则、‘因地制宜’，那等于没做。因为地方有自己的利益，其短期利益和宏观调控是相背的。用俗语来说，那叫‘老鼠来管谷仓’，怎么可能管得好？”

　　尹伯成认为，在细则的制订上，必须由中央有关部委来做。还要防止一些部委互相牵制。“比如说，人民银行提出要现房销售，建设部抵制，这样就谁都不能做事。”各部委之间的博弈也很重要，比如个税的征收，财政部显然处于弱势，只有很少的几个城市执行了。这些问题必须得解决。“在上海，个税这样的政策必须得实施。”

　　国家信息中心经济预测部董月鲜也担心，对房地产行业的高度依赖使地方政府不愿压制房地产的发展。土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，地方政府对房地产调控政策的执行力度可能大打折扣。

　　哪些政策可能出台？

　　“六条”出台之后，人们最关心的莫过于即将落实的新政策有哪些。这对购房者、开发商乃至地方政府都可能产生深远影响。

　　“‘国六条’显然强调‘中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房’所占比例要进一步上升，也即意味着对结构供应调控的加强。‘国六条’强调‘有区别地适度调整信贷政策’，这意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。”北京师范大学房地产研究中心教授董藩认为，“现在‘国六条’中的说法是‘加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房’，而过去的说法是‘加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度’，这表明现在更强调尽快解决最低收入者甚至无收入者的住房问题。”

　　“可能近期会有新的紧缩性调控政策出来，甚至是银行信贷、土地、税收的政策组合拳。”独立分析人士、高级经济师顾海波预测，“20%的交易增值税可能会实施，房贷首付也可能提高到四成。”

　　“提高房贷首付比例要比提高银行贷款利率的作用更大。”SOHO中国董事长潘石屹认为短时间内增加供应量不太现实，而抑制需求方面银行已经提高了贷款利率，但额度不大，效果并不明显。

　　上海中原董事总经理谭百强也认为，从具体措施来看，今年仍将继续出台组合拳政策。可能出台的包括从紧的土地政策，调整土地供应结构，加大中低价或经济适用房的用地比例；此外，金融、税收政策也可能同时出台，包括进一步加息。另外，今年可能会加大税收力度，通过住房转让中的税收比例控制投资购房的反弹。至于业界关注的提高首付，谭认为不大可能采取4-5成的比例，而是会根据楼盘档次及购房套数来决定。

　　高力国际华东区常务董事翁琳的预测是：宏观层面会进一步紧缩银根，准备金可能有一定程度的上浮；有可能对于不同的住房类型制定不同的首付比率和利率政策。

　　“提高首付可能不急，(最近)还是会有新的利率政策出来。”易宪容对记者强调政策力度要加大，“像上次那样调利率比率太低，有什么用？”

　　后市影响尚难预料

　　政策的出台同时也在考验有关部门的执行能力。是否执行到位，对后市将有深远影响。

　　“短时间内市场可能会观望一下。关键还是看后续。如果细则不在短时间内出来，给人感觉就是没什么‘花头’，这样还不如不出政策，不出让人还有所顾虑。”尹伯成对记者表示，“如果后续细则没跟上，是个空的东西，市场会马上回暖。老实说，我对新一轮的调控还是表示怀疑的。”

　　翁琳担心的则是：“为了给房产市场降温，使得市场向着更健康的方向平稳过渡，各种强制性的政策都只能是短期和暂时的，过多和过分的政府干预使市场机制本身无法发挥其应有的作用，有可能会导致市场畸形。”

　　比如说，某些城市短期控制拆迁进度会部分缓解需求面的压力，但是拆迁带来的被动需求具有一次性的特点，并不会长期一直稳定存在和增长。“我们发现，在很多城市出现大面积拆迁的时候，当年销售增量很大，后一年就出现了大幅度的销售下滑。”(记者李杨邓旭)