调控措施从“暧昧”变“硬朗”，但是地方政府能否真正从角色错位中转换出来，还有待检验

　　新华网北京6月22日专电(记者 董素玉 黄玫)“国六条”出台后，配套细则以超乎业界预期的速度出台，给房地产业界来了个“措手不及”。

　　在房地产这个关联度极高的“棋局”中，这招“快棋”无疑会刺痛博弈各方的神经。事实正是如此，5月29日与“国六条”配套的十五项细则出台后，房地产市场的格局在悄悄地发生变化。一些地方政府开始政策“从紧”，开发商则保持相对“沉默”，市场进入了微妙的观望期。

　　政策压力迫使地方政府加紧“落子”

　　与此前一再强调“需求支撑房价”不同，地方政府的态度在强大的政策压力下发生了转变。

　　6月20日，深圳国土房管局颁布了全国首个地方房地产调控落实细则，出台了成立房地产调控领导小组等10项具体调控措施，并将“十五项细则”一一分解到具体的政府职能部门执行。

　　在6月份前后不到20天的时间里，广州市国土房管局四度“出手”：两次发出“通缉令”，追缴34家单位的土地出让金；发出闲置土地回收公示，宣布收回25宗面积总计约32公顷的闲置土地；发出“通牒”，要求未加入房屋管理系统的47个项目，必须在7月30日之前换证上网，确保市民“阳光购房”。

　　来自北京市建委和北京市规委的信息表明，根据“国六条”的相关内容制定出的实施细则方案已报市政府。上海的楼市也在静待地方细则的出台。

　　此次“国六条”配套细则的一个显著特点是让“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任”，并且规定了一系列明确而具体的指标。

　　在“狠抓落实”的政策压力下，地方政府纷纷“出手”，调控措施也从“暧昧”变得“硬朗”起来。但是在房地产这块巨大利益蛋糕的诱惑面前，地方政府能否真正从“经营城市”“与民争利”的角色错位中转换出来，还有待事实的检验。

　　交易起伏彰显消费者与开发商博弈加剧

　　在经历了5月底短暂的“交易潮”后，房地产市场开始进入新的调整期。开发商、中介、消费者都不约而同地选择了观望和等待。

　　在上海浦东张杨路，一些中介门店已经打出“招租”“转让”的告示。二手房交易最火的时候，曾经有十多家房产中介在此扎堆，但近期关闭的就有四五家。更具有“指标”意义的数据是，1至5月份，上海房地产开发投资同比下降了0.2%，这是自“十五”期间以来的首次下降。

　　与此相应，广州楼价在持续走高半年后首次呈现下降趋势。广州国土房管局的数据显示，5月份广州一手住宅均价为6097元/平方米，比4月份每平方米下降156元。

　　业内人士认为，宏观调控会影响房价的预期在增加，新政策实施后的成交量下降将会对行业产生冲击，一些实力有限的小型开发商和中介公司将有可能被市场淘汰。

　　值得注意的是，与以往房地产调控政策出台后，开发商的“强烈反应”不同，此次开发商大多选择了“沉默”，这无疑从另外一个角度证明了此次调控的威慑力。不过，在这场买卖双方“暗流涌动”的较量中，房价是否会走向理性，显然还难于在短时间内得出结论。

　　概念模糊调控细则还需更加明晰

　　“套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%”这一条款，开发商普遍认为对市场的影响最大。但“套型面积”如何界定引发了各方的争议。

　　建设部对此给出的最新权威解释是：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”“套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。在一大堆复杂的解释面前，老百姓依然不明白，“套型建筑面积90平方米”究竟是多大的房子，是这个问题难于解释，还是在复杂的表述背后隐藏着政策松动的空间呢？

　　另外一个被市场高度关注的硬指标——套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到开发总面积的70%以上，也同样遭遇着被“变脸”的尴尬。

　　“国六条”配套细则中关于90平方米的中小户型占70%的比例要求为“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。这项政策表述是否包含“每个楼盘中小户型的比例”，目前有关部门还没有明确的解释。业内人士认为，一旦开发的单个楼盘可以不必70%都建小户型，那么开发商必然有机可乘，而调控的效力也会大打折扣。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，调控细则比较有新意，用具体的套型和比重来规定和要求普通商品房的发展，但是否具有可操作性，不仅需要有关部门进一步研究明确，而且也需要在严格监控下执行。

　　专家认为，地价房价的上涨存在许多深层次的问题，如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等，要从制度上找原因和从根本上解决问题，否则只能是头疼医头、脚疼医脚，治标不治本。