第三，在微观层面上，囤积居奇成为房地产商以伪信息造市的重要手段。住房竣工之后，开发商采取饥饿疗法的营销手段分期出售房屋，造成供不应求的假象，以此提升房价。此时，如果握有信息资源的有关政府部门不能提供及时准确的信息，购房者极易落入圈套。政府现在已经意识到这一问题了，但在过去相当长时间内政府的服务也是缺位的。

　　二、促进房价平稳运行的思路

　　为促进房价的平稳运行，维护经济持续较快增长的良好局面，需要从以下几方面对相关的制度做出安排。

　　(一)坚持正确的舆论导向。首先，要明确政府有责任帮助人们实现“居者有其屋”，但并不是要让所有人都能购买住房。部分人买新房、部分人卖二手房、部分人从市场上租房、部分人租政府提供的廉租房是住房市场发展的必然要求，当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系。其次，要明确政府调控房价只能减缓房价的增幅，以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格，而不是要房价硬着陆。第三，要明确在我国人多地少的基本国情下，房价上涨是长期趋势。第四，要鼓励住房的合理消费，反对超前消费和过度消费。

　　(二)调整土地供应计划的制定。我国当前的土地供应计划只有一个总数，没有将各类用地供给的计划分开。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。为此，在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。

　　(三)完善房地产税制。首先，要尽快开征物业税。开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。其次，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

　　(四)加强住房需求的管理。首先，区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化的管理：适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。其次，强化住房租赁管理。要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的发展。同时，要构建合理的住房租赁体系，为低收入家庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

　　(五)强化资金监控力度。首先，加强银行资金的管理。加强对房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批；加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次，强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。

　　(六)合理引导资金流向。当前，我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的，合理引导资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。首先，引导资金向证券业回归。加快证券市场制度建设，改善上市公司质量，重建证券市场信心，引导资金向证券业回流；加快金融产品创新力度，提供多渠道的投资形式，缓解楼市的投机压力。第二，引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为，打击投机性资本的流入；加快外汇管制由“宽进严出”向“严进宽出”的转变，抑制外汇储备超常增长；改革外汇管理体制，增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三，引导资金流向其他产业。加强知识产权保护，优化企业发展环境，提升企业自我发展能力，引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

　　(七)建立和健全信息发布制度。首先，增强信息发布的权威性和准确性。政府各职能部门要制定科学的数据采集体系和计算体系，增强信息发布的准确性，以便各主体能有效把握市场脉搏，作出正确的判断。其次，缩短市场信息发布的周期。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。第三，完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。第四，建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

　　(八)建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发的具体要求和标准。当前急需制定的是《住宅法》。(作者：黄征学单位：国家发改委宏观经济研究院国土所)