-学人新论-张金华

　　随着“国六条”及其细则的出台，政府对房地产市场的调控进入了新的阶段。虽然这些政策的效果还有待观察，但是根据对市场的分析和判断，未来一段时期内房地产价格将持续坚挺，主要有下列六大理由。

　　当前贫富差距明显，且收入分布呈“金字塔”型

　　据统计，目前中国，衡量贫富差距的指标——基尼系数在0.46左右，超过大部分发达国家。并且收入分布呈“金字塔”型，底部特别庞大。由于中产阶层没有形成规模，不是中间大两头小的“橄榄型”。当前的高房价遇到这种类型的收入分布状态，必然导致“金字塔”顶部的富人有能力购买多处住房，而底部的低收入阶层买不起房，很长的一段时期内这种收入分配状态不会改变。在一个房价不断上涨的市场，作为投资者的富人很少关心房屋的租金状况，更多的是关心自己持有的物业价格有没有涨，即使房租没有上来，只要房价在涨，资产在增值，心理感觉仍会很好，而不管物业的价值是否被高估。事实上，目前很多大城市房屋出租收益率，早已小于等值储蓄带来的银行利息，这也是判断市场出现泡沫的重要依据。

　　由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求，房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求，即使政府增加供应一定数量的土地，开发成房屋，结果大部分还是被富人(包括一定的外国投资者)买去。因为在一个价格较高的房地产市场上，低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况，低收入者永远在市场竞价中处于劣势。有人认为低收入者的住房应该靠政府的住房福利制度(经济适用房或廉租房等)解决。其中存在两大问题：一是由于金字塔底部人群数量较多，地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地，而且这样的经济适用房建设会大大降低地方政府的收益；另一方面：目前大部分的经济适用房用地分布在偏远的郊区，交通成本很高，配套不健全，穷人不愿意买。即使房价便宜，加上交通成本后，居住成本仍很高，并且穷人一般都没有小汽车，因此居住在经济适用房后会带来更大的不方便。

　　城市发展战略存在偏差，短期内很难改变

　　这表现为过去我国过度发展大中城市，忽视中小城市、卫星城的发展，城市规划单一中心现象明显，即使出现了其他有限的副中心、次中心，还是无法有效分流城市中心人口。中国13亿人口中还有8亿左右农民，在未来的几十年内这些人将陆续变为城里人，有的到城市就业变为城市人，有的因为子女变为城市居民后，会跟随到城市。这些人进城后必然要居住，因此，有学者认为中国房地产市场至少还要发展20年，我完全赞同，并且认为这一时间还更长。但是房地产市场的发展并不代表房地产价格的飞涨。当中国80%-90%的居民为城市人口时，将这些人安排在什么样的城市、安排在城市的什么区域尤为重要，安排不合理会导致房价上涨。当前由于过多地发展了大城市，忽视了中小城市发展，这导致了大城市房价飞涨、而中小城市房价处在稳步上涨阶段。大城市集中了全国最好的教育、医疗、商业、娱乐资源，而且近年来大城市和中小城市的资源享有的差距似乎在拉大，这也就导致了小城市的居民要往大城市涌，农民也要往大城市涌。

　　另一方面，在大城市的发展规划中，过多地注重城市中心区的建设，而在其他次中心的建设上相对滞后，导致原有居民不愿离开市中心，新的居民都涌向城市中心。这样必然导致城市中心的房价迅速上涨。并且在城市道路规划建设没有跟上的时候，一下子放开小汽车市场，城市交通十分拥挤，使得城市居民更不愿意离开市中心，这样市中心的房价上涨速度更快。由于房地产产品具有很大的特殊性，目前房地产市场价格增幅的统计数据是根据简单加权平均价格计算的，事实上剔除房地产商品的区位因素后，市中心房价增长幅度远远超过当前政府公布的数字。这也是为何老百姓实际感受到的房价上涨远远超过政府公布的涨幅水平，因为老百姓更多关注主城区的房价。其实，当前大城市郊区的房价水平并不高，之所以有的老百姓认为郊区房价也很高，是因为他们是在郊区配套不完善和交通不便捷的背景下，谈论郊区的房价。如果郊区的配套和交通跟上后，人们在心理上就会认为郊区的房价是物有所值的。

　　一般说来，城市发展会经历分散——集中——分散几个阶段，也就是城市发展到一定阶段会出现逆城市化或者称为郊区化。我国城市发展水平不一，有的中小城市仍需要集中，取得规模效应。而另一些大城市、特大城市则急需分散，当然这种分散并不是无目的的扩散，而是要出现多个城市副中心、次中心，以分散人流。当前很多大城市和特大城市房价过快上涨，主要是城市人口拥挤在城市中心，抬高了房价。虽然很多城市采用“摊大饼”的方式扩展了城市空间，但是由于没有形成有效的副中心、次中心，对居民吸引力不强，人们仍然会追逐市中心的高房价。根据国外城市发展的规律，像北京、上海这样的特大城市如果有10-20个相对分散的城市次中心，城市房地产价格不会这样高。当然也有学者认为，中国的城市化模式应该学习欧洲建设紧凑型结构的城市，而不能学习美国建设松散型结构的城市。其实，这应该考虑到我国城市发展的实际情况，由于一方面我国城市人口过多，二是在前几年城市大发展阶段，城市交通的建设和规划设计没有跟上城市发展的步伐。这决定了模仿欧洲建设紧凑型城市，增加城市中心的人口密度将会使得城市交通异常拥挤，大大增加了居民的出行成本。当前与城市规划紧密相关的交通问题已经十分严重，很多城市交通高峰时段汽车的行使速度低于自行车。因此建立多个分散的城市中心是未来城市战略规划的重点，也是控制城市房地产价格的重要手段。而这种状况的改变需要5-10年时间，因此短期内房价很难得到有效控制。

　　人多地少国情被夸大，某些地方政府维持地价是本意

　　人多地少是我国的基本国情。但很多地方政府打着人多地少、保护耕地的旗号，严格控制土地的供应，其实是维护当地土地价格的上涨势头。我们必须对人多地少的基本国情要作客观的分析，并且在政府的土地管理上也要具体问题具体分析。从经济规律看，土地是用作耕地还是用作建设用地，主要是比较耕地带来的价值大还是用于居住带来的价值大。假设城市周边一亩地，用于农业用途，年收益按照1000元算，100年的收益10万元(不考虑利息因素)；同样的一亩地用于居住和商业用途，在一般城市价值少说也要50万。两者的价值差距明显。对大城市而言，这样的差距更明显。像上海这样的城市，周边的土地是用于农业生产还是用于房地产开发呢，结果不言而喻。

　　以前提出人多地少国情，主要从国家粮食安全的大战略角度考虑的，并且当时强调这一国情很大程度上是从计划生育政策和国际政治形势方面考虑的。当前，在农业科技日益提高的情况下，粮食问题已大大缓解。从人的基本需求来看，衣食住行都是需求。在人的生理需求中，吃的问题最重要，吃的问题解决后就必须要考虑其他需求。我们认为住的需求在上述需求中，仅次于吃。居住空间的改善直接影响到人的生理和心理以及精神状态，也影响到人的创造性的发挥。当前，在吃的问题已没那么严重的情况下，在大城市仍然过多地宣传保护耕地，过严控制土地供应量，带来的结果只能是土地价格的快速上涨，并推动房价的上涨。因为，从经济学的基本供求关系原理，土地供应减少，必然导致住房供应减少，在需求不变的情况下，房价就会上涨。

　　当然，从增加土地供应到增加住房供应之间存在房地产的建设周期，尤其在当前原材料和能源价格普遍上涨，宏观经济面临通货膨胀的压力的情况下，过多的房地产投资必然进一步加剧这方面的矛盾。但是我们认为增加土地供应是增加住房供应的前提，也是从供给面调控房价的基本手段。只要在严格控制豪华住宅的比重，增加普通住宅比重方面加大政策措施，在增加的土地上尽可能增加住宅的供应，房地产市场的调控压力会大大降低。