一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”的谜团昨日最终解开。

　　根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称165号文件)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　90平米为单套住房建筑面积

　　规定：根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

　　点评：香港一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。

　　因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小。

　　70%比例针对年度城市总量

　　规定：根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市?穴包括县城，下同?雪年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

　　点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。

　　调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。

　　未取得许可证项目各地自定

　　规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。

　　点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。

　　土地出让前须提供规划

　　规定：165号文件要求，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。

　　点评：该政策主要配合十五条调控意见中的另一个“70%”，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。

　　依法没收违规建设住房

　　规定：165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。另外，165号文件还要求严肃查处违法违规行为。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

　　点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策，下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。