直面宏观调控

　　一方面，外资与国内房地产的频频“亲密接触”；另一方面，严格限制外资炒房的政策大有“箭在弦上，势在必出”的劲头。那么一旦相关政策“空降”中国房地产市场，对于已经或准备进入中国房地产市场的海外投资机构，以及积极寻求与外资合作的中国房地产企业来说，是否将会有一次“强台风”？

　　曹念国表示，一些尚未进入房地产市场的海外资金会考虑暂缓进入中国楼市；而政策的出台会影响外资的流入量，市场投资(投机)份额也会随着相应减少；此外，随着外资投资的谨慎度增加,大规模的炒房模式将会得到抑制,而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。

　　凯德置地总裁林明彦在接受记者采访时表示，事实上真正在中国房地产市场以成立外资房地产公司形式，从事房地产开发和经营业务的海外投资机构，其获利程度并非想象中的暴利。根据嘉德集团的统计，由于目前中国对房地产所征收的税收较高，中国市场的利润并不比海外其他市场高，基本处于平均水平。

　　本报在之前的报道中曾经提到，海外资本介入地产的模式通常有5种，一是成立外资房地产公司从事房地产开发和经营业务，使境外房地产基金流入境内房地产市场；二是内资房地产企业“外资化”；三是非居民和居民个人投资；四是外资银行信贷；五是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。凯德置地属于第一种，而这种模式与一般海外基金或投资机构的区别在于，其是长期看好这个市场，并在这里不断投资开发和持有物业；而不会盯着人民币汇率变动而进行短期投资。

　　“设防外资”是不是使国内的房地产企业融资渠道再次变窄？北京盛世兆业房地产开发有限责任公司总经理助理杨程成对此并不担心：“两三年前是国内的开发商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也没能力去做。现在，经过外资这两三年在中国市场的介入，国内的开发商已经很清楚其中运作的方法。”

　　杨程成肯定地表示，既便今后限制外资介入，也只可能是介入的手段发生改变。而像国内大型房地产企业在未来肯定会与海外资本联系得越来越紧密。相关评论

　　对外资应有堵有疏

　　近几年，外资投资中国房地产交易环节基本不受限制，投资收益汇兑限制很少。但房地产外资占中国房地产总投资比重还不是很高，对中国房地产业的发展作出了贡献，例如提供资金、提升管理水平和拓展消费市场。当然有些外资投机资本常以非正常途径和方式进入市场，参与了房地产市场炒作，给宏观调控和金融管理带来了很大难度和调控风险，加大了投资和消费的波动，如果房价暴跌，会引起经济衰退。

　　就遏制房地产市场过度投机而言，我们需要遏制的应当是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营、外资银行信贷、境外房地产基金流入境内房地产市场、内资房地产企业“外资化”、非居民和居民个人投资。

　　至于成立外资房地产公司从事房地产开发的现象，我们可以考虑用税收的隐性调节方式将活动于境外的外资纳入监管视野。比如可以取消税收优惠，使外资打消境外注册的积极性，转而在内地注册公司，这样就进入了监管视野，也有利于调控政策的执行到位。

　　事实上，外资(包括港澳台资本)进入中国内地房地产行业，对中国房地产业发展既有正面的影响，也存在利用中国的制度漏洞获得不合理的超高利润现象，对房地产市场波动乃至国民经济有不利的影响，中国需要借鉴国际经验采取有效的监管措施。