在国内房地产行业受到宏观调控的时候，外资似乎发现了“渔翁得利”的机会。

　　本月9日,渣打直接投资有限公司宣布对即将赴港上市的世茂房地产控股公司已投资5000万美元。共同参与本次投资的还有摩根士斯坦房地产投资基金。

　　海外资金冲击国内楼市的问题，已经跨越了近两年的几轮调控。外资屡屡逆市而入，胜算到底在哪里呢？

　　外资进入势头未减

　　7月5日，世茂房地产(0813.HK)于港交所挂牌上市。渣打仅用了两个月的时间就完成了对世茂房地产(0813.HK)5000万美元的投资。此次计划发行5.95亿股，计划集资37.2亿-50.6亿港元，6月22日-27日公开招股。

　　负责本次对世茂投资工作的渣打投资大中国区总裁陈凡进一步指出，世茂是渣打直接投资有限公司在中国房地产领域投资的第一个项目。接下来，渣打直接投资不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。

　　除了渣打，众多外资对内地房地产都有着浓厚的兴趣。

　　来自荷兰ING集团的数据显示，其在内地管理的物业价值超过2亿美金。该集团近期还在外资涉足较少的长沙开始投资房地产。

　　基强联行董事副总裁陈咏东博士介绍，从上个世纪90年代末开始，海外资金就表现出对上海房地产业的浓厚兴趣。

　　外资进入国内楼市大致分为几个阶段：第一阶段———住宅开发阶段。1998年左右，海外房产基金进入上海乃至中国的时候，当时成熟的房产项目并不多。所以这个阶段的海外基金多以房产商的形式出现。这个阶段海外基金以控股的方式进入房地产市场，作为房产开发商，全程介入土地购买、房屋建造及销售的整个流程。典型案例是荷兰ING集团开发上海网球俱乐部和第一中国房地产发展集团的“澳丽花苑“项目。

　　第二个阶段是海外知名投资银行通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作，海外基金可以专注于自身的投资银行业务，而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。

　　在未来的两三年内，国际投行会购买存量商品房、已完工的物业，来做长期投资。包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业(即Shopping Mall )等。这个阶段的投资特点是海外基金最短持有物业3-5年，这期间，每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，海外基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。

　　大门已经打开，资金正在涌入。

　　境外居民参与投资

　　除了境外机构大手笔投资国内地产外，境外居民，尤其是华裔，也对内地大城市的房产情有独钟。

　　与国内炒房客大多借助银行资金不同，外籍人士通常用自有资金炒卖国内房产。一个台湾人在均瑶国际买了三套办公房，总价900万左右。他先通过人民币贷款，再逐步把境外的钱带进来，提前还贷。这样他的美元就变成人民币了———他在上海需要还贷，需要把美国的钱调进来，购汇、还贷，这是正当理由，不受限制。

　　上海一位贷款中介向记者介绍说：“我接触到的更多的是通过非正常的、非法手段———通过黄牛帮忙。”他说，“在美国，大额存单要申报来源。在我国，没有这个规定。我国有个很机械的规定———1个月之间汇入10万美元以下的，不必申报外管局。他就分几个月汇，每个月汇9.9万美元，过几个月就全部汇进来了。这也是一种逃汇的办法。如果一大笔资金进来，他们通常先把这笔钱打入中国的一家公司，这家公司再把钱委贷给另外一方。要么把钱汇入香港，再由香港到内地找项目。”

　　据了解，投资上海房产的主要是台湾人，其次是外籍华裔。投资集中于徐汇、静安，这两个房价高、地段好的区。此外还有古北，以及在环线以外，松江、闵行、浦东新区的一些别墅。他们通常不会短时间内就抛掉，而是出租，进行长期投资。

　　外资助推房价上涨

　　据分析，外资投资房地产从两个方面影响了楼市：外资购房消化了一部分市场上房源的供应；外资投资带来羊群效应，吸引更多的资金进入国内的地产市场。可见，外资的进入既影响了供求关系又形成了资金推动。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容的观点就更为直白：外资进入国内房地产导致房价上涨、结构恶化、吹大国内房地产市场泡沫。而房地产作为一个高利润行业，政府完全有理由进行限制。

　　“为什么现在出现问题？就是因为我国外币管理局没有监管好，可以说是严重失职。上海去年的房价很高、现在深圳的房价很高，很大部分就是外资炒作的结果，这其中很多是华人在炒作。有人告诉我他买了五、六套房，他可能就是在炒作我们的房地产。”易宪容说。

　　传言称建设部、国家外汇管理局等多个政府管理部门正在酝酿针对外资投资房地产业更为严格的监管，其中可能包括对外商并购中国房地产企业的相关限制。

　　“对外资投资房地产当然要限制，其实把已有的政策执行好就可以限制了。比如，有的外籍人士根本不在国内常住，可仍能贷款买房。这是目前的政策不允许的，可为什么还屡见不鲜，就是没有把政策执行好。 ”外商独资住美公司的有关人士这样认为。