中国政府周一发布了多项调控房地产市场的举措。但有专家们认为，还应加强对外资的调控，应该通过调整资本管制政策等手段，加强对外资进入中国房地产市场的限制。

　　海外资金很少受到限制

　　他们指出，外资在中国房地产市场的影响仍在逐步扩大，在一定程度上对房价居高不下起到了推波助澜的作用，而其中则不乏一些豪赌人民币升值的投机性“热钱”。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，要高度关注外资，特别是投机性外资在目前房地产市场的作用，真正有能力搅动(房地产)这个市场的，已经不完全是(本土的)银行，还有一部分是不在贷款监控范围内的(外资)基金企业。他认为，目前的房地产资金来源渠道里，本土银行渠道的比重已大大下降，甚至已降到国际平均水平以下。

　　外资看好内地楼市

　　而财政部财科所的税收专家孙钢称，当前房价上涨的原因，投机性购房占了很大比重，包括一些外资的介入。

　　摩根大通中国投资银行部董事总经理方方日前在北京大学举行的论坛上表示，国际资本进入内地的房地产领域，是在过去18个月内发生的事情。进入的理由包括：内地未来大规模的城镇化趋势和内地的房地产行业游戏规则日益明确等，同时也包括人民币升值预期等因素。他指出，内地房地产领域很早就完全对外资开放，这就使得外资进入的力度比较大，以至在重庆和宁夏等西部地区也能看到外资的房地产公司在那儿投资，“对整个中国的房地产行业我们认为至少还有20年可走，肯定现在属于上升期，宏观上我们是这样看的，这也是外资进入中国房地产的主要原因。”巴曙松称，这些外资所带来的影响目前还在逐步扩大，“我们翻看一下香港、上海等地的报纸就会知道，除了向地产开发注资，这些海外的客人还大量收购上海、温州的楼盘。这些海外的购买或许比重不是很大，但他们所买的大都是高端房，这就有可能带动市场，并深度影响楼市发展。”

　　难以打击短期投机

　　另有专家们指出，此次的调控举措，行政税收手段齐上阵，打击房地产市场的投机行为无疑是政策调控的着力点。不过，新政对房价虚高和打击投机行为短期作用有限，但中长期可能会有一些影响。而业内人士指出，此次管理层出台的措施并没有采取一刀切的办法，而是一种区别对待，有保有压的方式。

　　(来源：5月30日《香港商报》)

　　外资进房地产不应视为外商直接投资

　　新华社信息北京5月30日电中国人民银行近日公布的《中国区域金融运行报告》显示，房地产贷款增速普遍回落。2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6%个百分点。全国有24个省份的房地产贷款增速出现回落，只有四川、内蒙古、青海、河北、河南、重庆等地增速提升。

　　由于商品住房成交量回落，上海个人住房贷款2005年7-12月连续6个月负增长，累计减少117亿元，全年个人住房贷款同比少增529亿元。在房价涨幅较大的深圳、北京等城市，房贷增速也出现减缓迹象。在宏观调控的背景下，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道，《2005年深圳市金融运行报告》中提出，目前深圳市几家具备较强实力的全国性房地产开发龙头企业积极探索多元融资方式。2005年，万科与新加坡某公司签订协议，共同投资设立中外合资投资性公司，通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资，该模式在国内首开先河。美国西蒙房地产集团(SimonPropertyGroup)、摩根士丹利房地产基金(MSREF)及深国投商用置业有限公司也通过签订商业地产开发合作协议，设立合资企业。

　　专家指出，外资通过合资等形式大举进入我国房地产业，对房地产行业的影响值得关注，建议国家不应该把外资投资房地产业作为外商直接投资看待，不应给予优惠，并对资金汇出予以限制。

　　打击投机“炒房”力度仍要加强

　　新华社深圳5月30日专电(记者彭勇蔡国兆)今年以来，境外资金开始从办公楼收购扩张至高档住宅市场，规模呈明显扩大之势。因此，打击投机“炒房”应该是政府的一项重大责任。29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称《意见》)中也提出要调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求。但有专家认为，《意见》对于自住和投机的界限缺乏明确的划分，概念不清，不容易操作。

　　上海房地产界独立评论人士顾海波说，当务之急是要明确投资和投机的概念，《意见》提出对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，但却没有对交易增值部分征税，这既不符合国际惯例，对打击国内外“热钱”投机的力度也太小，可能起不到“遏制投机、抑制投资”的作用。“否则的话，很可能是按下了葫芦起了瓢，‘热钱’从豪宅抽身转而去炒小户型住宅去了。”顾海波说。对于打击投机“炒房”行为，顾海波建议，建立房地产国内外联网，以实现信息共享，加强政府部门的监管。同时，考虑对外资房率先实行20%以上的交易增值税、物业税，增加住房持有成本。

　　相关阅读：外资“炒”房

　　中国商业地产联盟年初发布的一份报告显示，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为2006年行业新特点。由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临日益加大的退市压力。

　　“从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。”记者近日从全球最大的物业顾问服务公司之一世邦魏理仕获悉，由于看好人民币持续升值，至少有五亿美元在今年第一季度投入了中国内地房地产市场，特别是投资在具备收租价值的物业中。

　　一半是火焰，一半却是海水。

　　3月以来，北京、上海、广州、深圳等地房价及/或房地产交易量跳升，宣告2005年3月初以来针对房地产市场的调控措施阶段性失灵。

　　上海网上房地产数据显示，2006年3月份，上海住宅成交量179.67万平方米，与2月份的82万平方米相比上升近120%。不同此前以配套房交易为主的情况，当月普通住宅成交量达到150万平方米，占到成交总量的近85%。

　　观点：关于外资“炒”房

　　热钱不断涌入境内房地产的现状引起业内关注。建行董事长郭树清昨天在出席科博会金融高峰会时指出，必须及时调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产和对其他一般加工业的投资。

　　调控外资“炒”房

　　相关阅读：炒房行为将受抑制

　　建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》。根据这份2006年的房地产市场调控细则，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　中国的“房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”这段话出现在国家建设部等九大国家职能部门近日联合发出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》当中。

　　由此可见，中国近来的楼市确实乱得可以、病得不轻。为此，国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会再度联手调控房地产市场，痛下十五剂猛药为楼市疗疾排毒