郑州公然违反土地政策三千亩土地以租代征http://news.QQ.com 2006年07月24日03:22 中国经济周刊 从用地“以租代征”到神秘的“售后返租”，万客隆在地产政策、资本、市场的诸多考量中规避了什么？得失之间，地方政府如何权衡？“万客隆”何以一路“绿灯”？在“市场魔方”的变幻之中，政府、企业、投资者、失地农民最终能否实现多赢？

　　“这一段他老看新闻联播，中央的、省里的都不放过……”老刘的妻子小声对记者说。

　　身为郑州一家商铺业主的老刘，关注的多是土地执法报道：“国土资源部4月份公开查处了两起土地违法案件；5月29日监察部查处了5起严重土地违法案件；5月30日国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》；6月14日发了《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》……”他都一一抄记。

　　是什么让老刘对土地违法的相关新闻如此关注？

　　“还不是因为在‘万客隆’买了那间商铺？”老刘的眉头皱在了一起。

　　投资“钱”景

　　老刘所说的“万客隆”全称是“万客隆(国际)家具数码城”，位于河南省郑州市惠济区花园口镇京水村，根据开发商对外宣示的数字，其“总投资17.1亿元，规划占地3300亩，长江以北规模最大……可容纳国内外家具及相关产品商家5000家左右，每年可实现销售总额在100亿元以上……目前已吸引广东、四川、江浙等地1700多家商户入驻经营”，是“2005年河南经济最具发展力项目”。

　　7个月前，老刘在万客隆里买了一间商铺，总投资21.5万元。但是，后来他才知道，万客隆并无合法的用地手续，一期工程时，其法人代表谢丽丽还曾因此遭刑事拘留。

　　但在老刘震惊之余，他却发现万客隆的商铺至今仍在销售，甚至还在悄悄开发“三期”！这让他有点困惑。

　　7月10日，《中国经济周刊》记者以“投资者”身份到万客隆暗访。保安听说是购房者，立即热情地将记者领进了一间布置奢华的办公室。

　　“我自己就在这里买了不少(商铺)。”宽大的老板桌后面，一位中年男子正“现身说法”，而他的对面，是三位正听得痴迷的女性投资者。她们自称河南洛阳人，奔波数百里而来。

　　暗访中记者了解到，推销商铺的中年男子是万客隆的一位薛姓副总裁。据薛副总裁称，对于客户来说，在万客隆的“投资计划”是经由“专家”测算的—只要在万客隆购买商铺，投资者就能享受到“售后返租”，包租5年的优惠政策。以一个100平方米，总价21.68万元的商铺计，万客隆包租价为每平方米每月25元，年租金3万元，5年累计15万元。按照“专家”意见，第6年每平方米每月将涨至135元，当年可收入16.2万元，此时减去投资21.68万元，“纯赚9.52万元”。剩下的20年(经营期)更是“纯赚”。

　　为了坚定投资者信心，万客隆还推出了“预支租金两年6万元”的举措，投资者购买商铺时可直接扣除。此时，投资者实际支付的商铺价款为每平米1568元，已近似当地的“经济适用房”的价格。

　　据万客隆方面称，“万客隆(国际)家具数码城”所占土地为租用，租期30年(至2032年)，出租方为郑州市惠济区园口镇京水村。

　　“到期了你可以再续合同，原业主再续时少交点钱就行了。”薛副总裁推销时展现“钱”景，“你要是放弃了，公司就有权卖给别人。卖给别人时卖价高，那跟你就没有关系了。”

　　或许，老刘的“投资”正是缘于“专家”意见的“启发”，但他现在面对的现实却远比他想象的要复杂。

　　“红灯”照闯“有时候十天半个月还卖不了一件货呢。”

　　提起入驻以来的经营，万客隆××号展厅的一位商户如是告诉《中国经济周刊》，由于市场萧条，最初商户是免费租用商铺，自去年9月万客隆才开始按每平米每月20元收租金。

　　“现在的标准是每平方米25元，不过交一个月抵两个月用。”另一位商户透露，“已吸引1700多家商户入驻经营”一说“纯粹是在吹牛”。

　　对照“每平米每月25元，包租5年”的承诺不难发现，万客隆实际上是在“倒贴”。“我们这样做也是为了培育市场。”万客隆一位负责人在接受《中国经济周刊》采访时如此解读。

　　不过，在许多人眼里，最大的风险倒不是这种“赔本经营”。

　　“万客隆占地是违法的‘以租代征’—他们的老板也是为这‘进去’的。”某知情人告诉记者。此说法也得到了郑州市国土局土地监察大队队长丁凡和该市惠济区国土局监察科科长徐战勇的证实。

　　“这个市场是租用花园口镇京水村的土地，有几百亩耕地和荒地。”丁凡向记者介绍了当时对万客隆违法占地的查处情况，“2004年12月9日，我们下发了停工通知书，他们也答应停工。在此之前，惠济区国土局已经将其以涉嫌非法侵占土地立案了，并对家具城的法定代表人予以刑事拘留。”

　　“这种行为是典型的‘以租代征’。”河南省国土资源厅执法监察处一位官员告诉《中国经济周刊》，按照国家规定，如果此类项目符合地方用地规划，将予以没收，不符合用地规划的将依法拆除。”

　　《土地管理法》规定，政府或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设，必须首先由政府办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用和征地批准程序完成后，再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地，否则即属非法批地行为。非法行为包括农民集体所有土地的使用权以出让、转让或者出租方式用于非农业建设。通过与村集体直接私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为违法。

　　事实上，由于占地违法，万客隆也遭到了郑州市相关部门的狙击。

　　“在没有取得有效证件的情况下，万客隆就对外销售，使用的不是由我们监制的合同书、正规发票，将来就不能取得我们颁发的《房产证》，投资没有保证。”郑州市房管局副局长李全云表示。

　　不过，面对如此诸多“红灯”，万客隆却似乎依然畅行无阻。

　　如此“优势互补”

　　7月13日，《中国经济周刊》在京水村暗访时，该村某干部透露，万客隆“是惠济区牵头弄的项目”。

　　“谢丽丽在看守所里没呆多长时间就出来了。”知情人说，“只是交了点罚款”。采访中，万客隆某负责人也证实了“罚款了事”的说法，对政府的“支持”也并不讳言。记者注意到，该企业甚至还将“政府重点保护”等字样印在广告上给予标榜。这种“密切关系”也散见于相关报道中。

　　如去年10月份，当地某媒体报道称：“郑州市惠济区委副书记××表示，当地政府将给予万客隆大力支持，并专门成立领导小组进行协调，对万客隆入驻商家的任何合理需求都能够尽量特事特办。惠济区政府副区长×××在会上还当着四川众多家具经营户表示，他将把名片印发给入驻市场的每一位经营户，为广大商家在郑州做大做强服务好。”

　　惠济区政府何以如此“宠爱”万客隆？该区某官员的解释是“为了招商引资”—惠济区地处市郊，位置偏僻，倘若不能创造“优良的投资环境”，恐难与其他市区匹敌。

　　据此看来，万客隆的“受宠”也就变得顺理成章了，其初期数百亩土地“以租代征”也成了一个“四两拨千斤”的资本游戏。

　　“地方政府将土地一级市场的开发权拱手让给开发商，以商招商，追求GDP增长；开发商利用‘以租代征’规避现行法规，实现低投入、高产出—地方政府与开发商的‘优势互补’就这样达成了。”河南省政府某官员向《中国经济周刊》剖析个中根由时，如此表述。

　　资料

　　“以租代征”—新的土地违法行为

　　“‘以租代征’虽然是新出现的土地违法行为，但它已带有普遍性。”国土资源部执法监察局局长张新宝曾公开表示。

　　“‘以租代征’最典型的特征就是‘三个规避’，即规避依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费。”张新宝说，“这样一来，就会产生三个严重后果，即土地违法者更加随意地占用耕地、更加随意地侵害农民权益、更加随意地损害国家利益。”

　　“在近年的查处实践中，我们遇到过多起类似案件，都是政府部门为了完成经济发展的任务，默许一些项目‘先上车后买票’。”郑州市国土局某官员感叹道。

　　郑州市政府最近通报了几起土地违法大案：河南中原商贸城开发有限公司在郑州所辖的荥阳市豫龙镇投资建设“中原国际小商品城”，规划占地2900亩；河南赛地工贸有限公司在郑州市管城区南曹乡租地2386.54亩，修建高尔夫球场；香港圣安德鲁斯高尔夫俱乐部(郑州)有限公司在郑州所辖的中牟县城北雁鸣湖东部国有林地内，投资建设高尔夫球场，规划占地2000余亩。

　　问题并不只存在于郑州一地。

　　6月14日，国土资源部披露，最新的分片执法检查发现，一些城市的违法用地宗数和面积分别占新增建设用地宗数和面积的60%左右和50%，有的高达90%以上。最新统计显示，今年头5个月，国土资源系统共立案土地违法案件25153起，与去年同期基本持平，但涉及的土地面积达到12241.7公顷，同比上升了近20%，平均每一宗违法案件涉及的土地面积呈上升势头。