【策划人语】

　　新政层层重压，什么人将接住最后一棒？

　　是那些经历过楼市周期调整的港台地区投资者？还是成百亿资金仓惶撤离楼市的温州客？还是惨淡经营的房地产中介？……其实，这不是个哈姆雷特式的非此即彼的问题。

　　在这冰火瞬间相连的轮回背后，是整个中国楼市调控前后宏大的历史镜头和标志面孔。投资客、房产中介、开发商、地方政府、海外基金、自住客，每一个市场博弈者都将为以往的非理性付出代价。

　　这一期，我们特别选择在年中之际，盛夏酷暑之日，回望这一段不平坦的调控之路。只是希望，所谓的悲情排行，能给冷清下来的楼市，再多一点理性的冷静。

　　自住客

　　期望政策贯彻到底

　　悲情指数：★

　　似乎将自住客列为悲情面孔之一有点不大妥当，毕竟，楼市新政的最终目标是为了造福普通购房者。但是，由于政策和市场的碰撞效应难以先行测算，最终的效果难免和设想有所差异。在新政层层叠加的这个夏天，不少自住的购房者还是感到了丝丝凉意。

　　建设部165号文千呼万唤始出来，最终给“90平方米占70%”这个普通购房者最为关心和期盼的政策下了明确的定义。但是，由于各地经济发展水平的高低不平、楼市发展速度不一，165号文还是把最关键的70%比例问题交给地方去自控。“本来希望能够盼到90平方米以下充斥市场的那一天，现在看来，信心不大。毕竟，很多地方都有经济适用房，可以抵扣掉很多商品房的指标。”刚刚毕业的硕士小赵说。

　　至于“打击开发商囤房”和“限制外资炒楼”的166号文和171号文，大多数自住客表示比较满意。但是，他们最大的担忧还是各地的落实情况。“比如，上海、北京的限外细则已经浮出水面却迟迟不实施，自住客难免继续观望。”易居中国的专家表示。

　　令不少自住客也颇感头疼的还有20%的个税强征新政。尽管国税总局对于自住客规定了两类优惠政策：“先卖后买”退税和“5年自住出售”免税。但是，由于各地细则不够清晰，很多地方政府都按照房屋总价的1%-2%核定征收，特别是各种共有产权房的自住客、夫妻单独买房的界定尚不完全明确，很多自住客担心“误伤”自身。

　　“国家的楼市调控新政是为我们好，老百姓当然是百分百支持。我们就是希望政策能贯彻到底，能在打击楼市投机的同时，尽量减少可能波及到老百姓的负担，这样就更好了。”动迁户王先生的表达朴素而直白。

　　房子给予我们安全感将买房进行到底原因解析

　　投资客

　　房奴中的房奴

　　悲情指数：★★★★★

　　“楼市有风险，投资需谨慎。这句话如果在两年前告诉我，我就不会像今天这样。”炒房人汪海(化名)，原上海某房产中介公司知名经纪人。从2004年时月入过万到现在失业在家，从当初的房产炒作高手到现在成为百万贷款“房奴”，27岁的汪海经历了天堂与地狱的轮回。

　　和普通老百姓为一套自住房还贷相比，这些承担着多套房产贷款的炒家，被人称作“房奴中的房奴”。“因为没有经验，在楼市最火的时候，很多人根本想不到风险这个词，虽然也听说有‘最后的一棒’，但从没有想过最后一棒会在自己手里。”汪海感叹。

　　疯狂：2小时卖掉一套房

　　2004年底开始，很多房产经纪人都像汪海一样以为迎来了事业高峰。汪海所在的中介门店在上海的高档社区虹桥。“这里是投资客集中的地方，高档公寓和商业用房的需求都很大。”汪海介绍。

　　对于当时楼市的火热，一位中介门店经理回忆，一处公寓房的房号刚在门店挂出，半小时内就会传遍周围的同品牌门店，差不多2个小时内就会成交。“现在想想那是最后的疯狂。”回忆起那个阶段，汪海也无奈苦笑，“那时，房子一天一个价，连我们这些经纪人都搞不懂房子到底值多少钱了。”

　　正是在这种诱惑下，汪海开始考虑进入市场。2004年底，汪海先后买下位于长宁区和徐汇区的2套小户型。不料几个月后，上海楼市发生逆转，汪海的业绩量随着楼市成交量的萎缩而下滑。根据研究机构的数字，2005年5、6月，上海一手房成交量比宏观调控前缩水近70%，二手房成交量仅相当于一季度平均交易量的40%。

　　在经历了连续5个月的零业绩后，汪海被迫辞职。

　　僵持：搬到市郊等升值

　　手持2套房产的汪海成了名副其实的“百万负翁”。经历了从去年到今年的调控洗礼，汪海称“痛到麻木”。

　　8月1日是二手房征收个人所得税的大限之日。政策严酷无情，从出台到实施，只给了汪海这样的投资客4天时间转手。“原来因为营业税高不愿意卖，也没有人买，现在个税又加上了，怎么可能买呢。能挺一天是一天，不行再说。”以曾经的职业经纪人眼光，汪海说，未来是买卖双方一场激烈的博弈，“我赌自住的刚性需求强一些，该买房子的一定要买，这种需求会强过卖方的资金压力。”

　　嘴上这么说，汪海的实际开支却展示着他的财政危机。

　　目前，汪海2套房的贷款需月供6000多元。可因为失业在家，汪海与女朋友的全部收入只有3000多元，仅能维持两人的生活费用。为了省钱，他们搬出了自己在长宁区的房子，将其以2600元的月租金租出，又在市郊以1700元租了一套房，这样可以省出900块钱。而2套房产的还贷压力就全部落在了远在东北老家的父母身上。

　　谈到这些，汪海一脸黯然，默不作声。

　　百万富翁的悲惨世界为了房子半辈子为银行打工