今天是9月1日,秋高气爽的好日子已经在望。
地产圈最近一直有这样的声音:调控政策差不多出完了,观望期也该结束了,开发商们跃跃欲试,加上地产销售“金九银十”的常规定律,新一轮的楼市高潮即将在这个月到来。
我们的判断是,近期想要有真正的楼市“金九银十”,必须跨过7道难关。分别是,持续高企、并未实质性回落的房价,被观望氛围压抑的需求,高昂的营业税,突然强征的个税,连续加息,中小户型结构供应的缺失以及土地闸门的收拢。
这些倘若不能有所破局,“金九银十”终究只能是少数人的一厢情愿。
七剑当头,杀伤力几何?这期,《上证·地产投资》就来个大排行。
结构
中小户型唱不了主角
杀伤力:★★
楼市产品供应结构也是影响“金九银十”能否正常发挥的因素之一,毕竟,能多提供符合普通购房者居住需要的房子,购买力才容易被“激活”。然而,今年的结构调控落实不过几个月时间,中小户型想唱主角还为时尚早。
就在今年7月建设部出台结构调控细则的前一天,记者调查发现,当前我们的住宅市场已陷入一个“倒70%”的怪圈。在不少城市,不是“90平方米以下中小户型占70%”,而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”,现实似与政府调控目标背道而驰。
调控政策实施至今,来自上海易居房地产研究院的统计显示,就在上周,上海的商品住宅新增供应倒比前一周有所增加,共2941套,达到33.75万平方米。然而,在21个有新增房源推出的商品住宅项目中,套均面积90平方米以下的仅3个。销售情况也不理想,17个项目的去化率在5%以下,其中11个成交为零。
不仅在上海,北京的月度统计也显示,7月北京商品住宅中,期房的套均面积为119平方米,现房的套均面积为156平方米。在结构调控新政背景下,与6月份相比,住宅期房的套均面积仅下降了1平方米,而住宅现房的套均面积又增加了3平方米。
看来,虽然各地已在土地出让、规划审批等环节对户型结构进行限制,但“倒70%”的楼市现状眼下还暂难改变。此外,记者也了解到,的确有部分开发商“藏”了一部分小户型房源,准备在旺季时推出,可是面对政策、金融等调控措施的叠加影响,要想在越来越浓的观望氛围中成功突围也非易事。
土地
远水解不了近渴
杀伤力:★
金融、出让、廉政三管齐下,土地市场改革山雨已来 资料图
除了“两税一贷”、价格高企等直接因素,“供应链”上的原因也使“金九银十”面临窘境。
根据“国六条”及其细则的要求,90平方米以下的中小户型的住宅应占70%;并且土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。“虽然各大城市已经开始在土地供应上做文章,比如根据中央要求,加大保障性住房的土地供应,积极筹备限价商品房的开发等,但要产生效果并非是一朝一夕的事。”业内人士指出。
正如业内所预期的,一些地价和房价屡屡攀升的城市今年供地放量。如广州就在上周把今年计划供应的18幅、104万平方米的商品住宅用地全部推出,并计划在9、10两月出让完毕;北京则在未来几个月里还有40幅土地即将入市或进行交易,其中具备居住用途的土地占到24宗。不过也有一些城市供应不多,如上海迟至上月才公布了今年1号土地出让公告,13幅涉及住宅的地块也多集中在外环线以外。
“即便大幅供应,土地供应对楼市的短期影响不大,却是市场各方判断中长期楼市走向的风向标。”地产分析师指出,“一方面,土地杠杆在今年房地产市场调控中的作用也已初步显现,但另一方面,增加土地供应以改变目前楼市供求失衡的状态、以平抑房价的迅速上涨,这方面的效果要得以体现尚需时日。”
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