>>>>权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能

　　10月27日，在北京市某未封顶楼盘的售楼处，记者发现，已经不能像以前那样随便出入。该楼盘的开发商作出新规定，需要凭首付款发票才能入内。

　　中青报26日刊发《未封顶楼盘不能办个人住房商业贷款》的报道，在房地产界和金融界产生了巨大的波动，消费者纷纷向房地产开发商、银行咨询，甚至抗议。

　　北京市银监局为什么会突然重申人民银行121号文件？为什么限制的是9家股份制商业银行而不是所有的银行？

　　到目前为止，北京市银监局还没有公开对此事作出任何说明，许多银行工作人员也在进行猜测。

　　据了解，今年8月，北京市银监局曾对在京商业银行进行过一次个贷业务检查，并称发现了很多不规范的做法，于是就有了9月27日“房地产贷款风险情况通报会”。知情人士透露，在会上，北京市银监局某处处长曾这样解释叫停9家股份制商业银行办个人住房商业贷款的原因：因为这9家银行抗风险能力弱。

　　这似乎是一个冠冕堂皇的理由。在我国，股份制商业银行共有12家，其中浙商银行、恒丰银行不在北京且实力弱小，交通银行则被业内称为第五家国有商业银行。从业务量上看，国有四大银行的存款和贷款占整个市场份额的50%左右，再加上交通银行，这个数字达到66%。从这点上看，9家股份制商业银行的抗风险能力确实没有国有四大银行和交通银行强。

　　但北京市银监局并没有表示该项政策会对9家股份制商业银行之外的其他银行网开一面。毕竟，121号文件针对的是所有商业银行。

　　事实上，早在2003年，人民银行就发布了121号文件，明确规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款。然而，3年后的今天，北京市金融机构才开始实施这一规定。

　　没有人解释，央行的这项重要规定，为什么3年前发出，今日才开始执行。

　　央行报告：很多市场风险和问题都源自预售制度

　　2005年8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》称，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

　　该报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。

　　此外，有数据显示，2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，80%以上资金来自国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上。

　　就在央行报告发布9天后，建设部新闻发言人就明确表态：商品房预售制度暂不取消。该新闻发言人称，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。

　　不仅如此，该新闻发言人认为央行发布此观点并不是很谨慎，取消预售制度会造成房地产市场的波动，这与国务院的方针不符。他觉得，央行出台此意见事先应与建设部商讨一下。

　　也许是因为需要事先同建设部商讨，人民银行至今还未公布《2005中国房地产金融报告》。

　　但在今年3月，在十届全国人大四次会议上，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位代表联名向大会提交议案，建议修改《城市房地产管理法》，取消商品房预售制度。

　　“从政策背后的理念、追求的目标和实际作用来看，央行和建设部的规定存在不相容的地方。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，我们的宏观调控在制度上有缺陷。