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上海住宅出现"供不应求"表象 因开发商捂盘所致

www.zjol.com.cn  2006年11月23日 08:40:52  浙江在线新闻网站

  从今年1月到10月底,上海住宅新盘的上市总量比成交总量少了将近400万平方米。经历了去年一年住宅供大于求的局面后,上海住宅市场供求关系很快出现了逆转。

  与过去几年不同的是,这种“供不应求”并不意味着上海市场的销售火爆,而是开发商的保守行为所致。

  住宅供不应求?

  据上海中原地产监测上海房地产交易中心的住宅交易统计数据显示,今年1月-10月,上海住宅成交套数为153783套,成交面积为1749.0477万平方米。与此同时,上海新增住宅总量为1347.2659万平方米。两者相比较,上海住宅新盘供应量比成交总量整整相差23%,供应缺口达到400万平方米,差距巨大。

  上海住宅供求关系的这种转变如此之快让人惊讶。2005年上海住宅新增供应面积为2579万平方米,销售面积为1995万平方米,供求比例为1∶0.77,这是上海自1999年以来第一次出现供大于求的局面。

  按照今年7月份“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布的“促进上海房地产平稳健康发展的建议”研究报告,上海这种供大于求的局面将会至少维持3年,供求比例保持在1∶0.72左右。

  对于如此巨大的供应缺口,沪上一些业内人士显得有些不以为然。房地产评论人士顾海波表示,目前的供应情况只是一个表面现象。

  捂盘导致供应“下降”

  实际上,真正上市量和达到预售标准楼盘之间存在着较大的差距。

  从统计数据可以看出,从2006年1月至今,上海每个月获批的预售住宅总量明显少于申请的预售登记量。举例来说,今年1月份的预售登记量为154万平方米,而批准预售量为69.81万平方米。

  这种现象几乎一直贯穿今年全年。业内人士表示,为了控制房地产上市节奏,地方政府对部分楼盘(尤其是高档楼盘)的上市预售审批明显严格,部分楼盘预售被推后。与此同时,开发商也有意识地放慢了推盘步伐。从统计数据可以看到,开发商新申请预售的量也比去年有所减少。

  “开发商必须积累客户至少在半年才会真正开盘,以期达到相对理想的销售情况。”同策地产研展部副主任吴庭光表示。吴庭光透露,很多开发商虽然今年推出一些楼盘,但这类推盘都是试探性质的。

  业内人士还表示,开发商目前对于推盘的热情不大,原因在于,一些大盘很难定价。换句话来说,上市量的减少并非是“无房可卖”,而是“有房不愿卖”。

  据悉,目前每个区都有相当一部分已经竣工但尚未上市的存量住宅。业内人士估计,今年楼盘的竣工总量应该在2500万~3000万平方米,也就是说,其实际供应量远远超过住宅成交。

  多数楼盘价格仍高于年初

  到目前为止,上海一手住宅市场仍呈现出一种非常令人难以理解的矛盾状况:一方面是每一月的新盘上市量远远低于成交量;另一方面却是住宅成交均价的明显下降。此前,“供求关系”被众多业内人士当作解释房价起伏的最根本原因,而如今,这一理论似乎开始动摇。

  10月份,上海一手住宅成交均价为7616元/平方米。中原地产的统计数据显示,今年1月-10月份,上海住宅交易均价为8120元/平方米,从这个数据来看,上海住宅的平均价格正呈现非常明显的下跌趋势。但是,在很多市民眼里,这种数据的下跌似乎无法从市场中找到依据。

  在网上,有人罗列出一份楼盘今年1月份房价与现房价的对比表。这份根据上海权威的房地产交易周刊《上海楼市》的统计价格数据显示,上海大多数楼盘中,目前的房价明显高于今年年初,大部分楼盘的价格至少上涨10%~15%。

  “这是因为上海房价在今年1月-4月份及其之后出现了一个转折。”一名开发商表示,“今年年初至4月份,上海房价上涨速度迅猛,涨幅一度超过20%,而随后的宏观调控的确使得房价有所回落,但是,其下降的幅度并没有达到当时上涨的幅度而已。”(东方早报刘秀浩)


来源: 东方网  作者: 刘秀浩 编辑: 何始玉
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