现行广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度

　　昨日，广东省物价局下发《关于加强物业服务收费管理的通知》，对物业服务收费作了大的调整，根据新的规定，从2007年2月1日起，成立了业主委员会的住宅物业服务收费不再实行政府指导价。消息一出，物业管理公司和部分业主委员会纷纷叫好，但也有一些市民担心，没了政府指导价，物业公司有可能虚增成本，漫天要价。

　　物管不准收水电周转金

　　广东省物价局昨日表示，近年来，广东物业管理发展迅速，物业管理水平也逐渐有所提高。但是，由于物业管理行业还处于成长和发展阶段，物业管理市场发育还不尽完善，成立业主委员会的小区不多，业主与物业管理企业平等协商的机制还没有充分建立，以物业服务收费为表现形式的投诉和纠纷日益增多。这些纠纷主要集中在：物业管理企业提供的物业服务质价不符、擅自超出政府指导价定价、物业服务收费没有按规定实行明码标价、物业管理企业向业主的收费行为不够规范等。

　　据记者了解，目前推行的物业管理收费是对普通住宅实行政府指导价，在政府指导价的范围内，可以上下浮动，比如广州的电梯楼，一级物业最高收费可以达到1.96元/平方米，最低可以为1.45元/平方米。此次，广东省物价局将2004年起执行的住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价调整为业主委员会成立前的住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价。别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费则实行市场调节价。广东省物价局表示，该规定将有利于推动物业服务的市场化进程。

　　优质物业可超出指导价

　　据悉，通知还强化物业服务收费的明码标价管理，提出了前期物业服务内容、服务标准及收费标准等必须在销售场所明码标价的新要求，保障业主知情权。重申了物业管理企业不得擅自超过政府规定指导价定价的规定；明确了物业服务收费标准高于政府指导价的条件及其标准的制定程序：实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破当地政府指导价标准的，各地物价部门可经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定该物业管理区域的政府指导价。

　　另外，规定物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用；规定物业管理企业在业主装修期间可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。

　　或影响广州调整物业费

　　记者了解到，从11月起，广州市物价局就已经开始对广州市物业管理服务收费等问题开展调研，并已委托广州市物业管理协会收集有关物业管理企业和业主委员会的意见，拟制定2007年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价标准和浮动幅度，根据广州市物价局原来的计划，是按照目前的管理体系订出新的基准价和浮动幅度。但是，昨天出台的新政策相对于目前的物业收费管理方法，是一个方向性的大调整，原来采纳的物业公司及业主委员会的意见可能不再具有代表性，因为有业主委员会的小区不再实行政府指导价。对于新的政策会不会延迟新的广州市住宅物业费的调整，广州市物价局有关负责人表示，因为刚刚听说该文件，目前还不清楚会不会影响。

　　广州物业费标准有漏洞？

　　昨日，在接受记者采访中，一些物业公司和业主也提出一个观点，目前广州实行的物业管理收费标准可能有漏洞。记者了解到，目前实行的广州市普通住宅物业服务收费实行政府指导价基准价标准，并规定浮动幅度上下浮动。但是刚刚入伙的业主李先生告诉记者，自己交的物业管理费就是2元/平方米，但是根据广州市普通住宅物业服务收费标准，最高是1.96元/平方米，而他的朋友有的甚至是一平方米要交3元的物业管理费，但是物业公司则表示，该楼盘不是普通住宅，而是高档住宅。

　　侨福物业公司执行董事潘国璠也提出，当初提出“普通住宅”这个概念的时候，却没有一个很明确的定义，也没有界定什么是高级住宅，但是，在操作中，也没有多少楼盘的物业公司去理会这个标准，都说自己是高档住宅，政府指导价不适用。另外一种情况，虽然有政府指导价这个政策，但是在卖楼的时候，很多公司就在合同里面写明物业管理费是2元/平方米、3元/平方米，因为根据合同法，只要双方签字认可，这种合同是高过政府的政策的，结果政府指导价根本落不到实处。

　　各方反应

　　有人叫好有人称不彻底

　　昨日，有业主委员会的住宅小区物业费不再实行政府指导价的消息一出，立刻引起物业公司和业主委员会、市民的极大关注，大部分人叫好。

　　但是有一部分市民担心物业费可能因该政策的出台而涨价。

　　政府指导是“一刀切”?

　　中海物业管理广州有限公司一名负责人王先生表示，广东省物价局的这个举措实际上是物业管理收费回归正常化的步骤。他说，政府出台政府指导价的想法是好的，但是因为物业管理公司良莠不齐，政府指导价实际上是“一刀切”，无法区别物业管理的质量品质，反而干预了市场，政府指导价应该仅仅用在经济适用房和廉租房上面。现在把议价权交给了业主大会和业主委员会，实际上是充分尊重了业主的选择权，让业主自己选择相应的服务，并付出相应的报酬。

　　而侨福物业公司执行董事潘国璠则认为，此次出台的一个政策是一个进步，但是还不彻底，他认为，即使是在售楼盘，没有业主委员会，政府也不应该提出政府指导价，只要在买楼的时候，开发商将物业管理费的标准写入购房合同，比如物业收费是多少钱一平方米，多少年不变，服务内容事先声明，买房者认可，就可以了，到了业主委员会成立的时候，再重新议价，他说：房屋多少钱一平方政府没有指导价，反而是物业管理多少钱一平方政府要管起来，这很不合理。

　　建议通过招标选择物业

　　听到有业主委员会的小区物业管理费不再实行政府指导价，番禺区如意中心业主委员会主任阮志权认为，今后可以搞物业管理招投标，业主委员会或者业主大会提出条件，什么价钱，什么服务质量才能够中标。但是，他也担心，因为目前物业管理招投标还没有一个可以借鉴的好模式去做，在这种过渡阶段，让业主委员会跟物业公司谈价钱，可能会出这样或那样的问题，他建议政府先指导小区通过招投标选择物业公司然后再这样实行市场调节可能会更好。

　　而白云区乐得花园业主委员会主任夏喜连则认为，政府还是需要给一个指导，比如午夜管理的标准，定价的方式，可以参考的收费方案等，业主大会或者业主委员会可以与物业公司谈，但是因为业主们来自四面八方，从事职业不同，专业水平不一，意见难以统一，政府指导是有必要的。

　　市民担心物业费会涨价

　　住在海珠区江燕路某小区的谭先生在听完记者的介绍后，第一反应就是，物业公司可能会趁机涨价，他说，以前有政府指导价，条条框框下来，物业管理费想涨也涨不起来，但是一旦全部放开，作为小区的业主委员会也好，业主也好，很难说具备专业的财务知识、物业管理成本知识，在与物业公司协商管理费的时候，就可能出现物业公司虚增成本，漫天要价的情况，这样的话，政府又不管，旧物业公司又炒不掉，新物业公司进不来，最后的结果就是业主妥协，接受高价。